कर्नाटक सरकारने हाऊसिंग गव्हर्नन्समध्ये सुधारणा करण्यासाठी 'अपार्टमेंट (मालकी आणि व्यवस्थापन) विधेयक, 2026' चा मसुदा सादर केला आहे. यानुसार, 30 वर्षांपेक्षा जुन्या इमारतींसाठी स्ट्रक्चरल सेफ्टी ऑडिट (Structural Safety Audit) अनिवार्य असेल आणि जमीन मालकी हस्तांतरण प्रक्रिया सुलभ केली जाईल. यामुळे सुरक्षा मानके सुधारतील आणि अपार्टमेंट मालकांना कॉमन एरिया (Common Area) व पुनर्विकासासंबंधी अधिक स्पष्ट अधिकार मिळतील.
कर्नाटक सरकारने 'कर्नाटक अपार्टमेंट (मालकी आणि व्यवस्थापन) विधेयक, 2026' चा मसुदा प्रसिद्ध केला आहे. हा कायदा गेल्या 50 वर्षांपासून न बदललेल्या गृहनिर्माण नियमांमध्ये मोठे बदल घडवून आणेल. या मसुद्यामुळे 1972 चे कर्नाटक अपार्टमेंट ओनरशिप ऍक्ट (Karnataka Apartment Ownership Act) आणि कर्नाटक ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट (Karnataka Ownership Flats Act) रद्द होतील. यामुळे शहरी मालमत्ता व्यवस्थापन आणि रहिवाशांच्या हक्कांशी संबंधित जुन्या समस्यांवर तोडगा निघेल.
नवीन सुरक्षा आणि देखभाल नियम
या मसुद्यातील सर्वात महत्त्वाचा बदल म्हणजे स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेशन (Structural Stability Certification) अनिवार्य करणे. जे अपार्टमेंट बिल्डिंग 30 वर्षांपेक्षा जुने असतील, त्यांना व्यावसायिक स्ट्रक्चरल ऑडिट (Structural Audit) करावे लागेल. पहिल्या तपासणीनंतर, दर पाच वर्षांनी सुरक्षिततेसाठी पुनर्तपासणी करावी लागेल. बंगळुरूसारख्या वेगाने वाढणाऱ्या शहरांमधील जुन्या इमारतींच्या देखभालीबाबत वाढत्या चिंतेमुळे हा नियम आणला जात आहे. नवीन नियमांनुसार, रहिवासी संघटना कॉमन एरियाच्या व्यवस्थापन आणि देखभालीसाठी जबाबदार असतील.
मालकी हक्क आणि वाद निराकरण
सुरक्षेसोबतच, हा कायदा विकासक (Developers) आणि घर खरेदीदार (Homebuyers) यांच्यातील जुने वाद सोडवण्याचा प्रयत्न करेल. यामध्ये अपार्टमेंट मालकांना प्रोजेक्टची जमीन आणि कॉमन एरियाचे कायदेशीर हस्तांतरण स्पष्ट केले जाईल, ज्यामध्ये ऐतिहासिकदृष्ट्या विलंब होत आहे. तक्रारींचे निवारण करण्यासाठी, सरकारने दोन-स्तरीय वाद निराकरण यंत्रणा (Dispute Resolution Mechanism) प्रस्तावित केली आहे, जी अपीलीय प्राधिकरणांना दिवाणी न्यायालयासारखे अधिकार देईल.
याव्यतिरिक्त, हा कायदा जमीन वाटपाच्या (Undivided Share of Land - UDS) गणनेमध्ये पारदर्शकता आणेल, जो अनेकदा कायदेशीर वादाचा मुद्दा ठरतो. तसेच, हा कायदा रियल इस्टेट (नियामक आणि विकास) कायदा (RERA) शी संबंधित अनेक तरतुदींचे संरेखन करेल. 50% बुकिंग पूर्ण झाल्यावर विकासकांना तीन महिन्यांच्या आत भाडेकरू संघटनांची (Allottee Associations) नोंदणी आणि स्थापना करण्यास मदत करावी लागेल.
पुनर्विकास आणि नुकसान भरपाई
ज्या जुन्या गृहनिर्माण सोसायट्यांमध्ये जमिनीचे हस्तांतरण पूर्ण झालेले नाही, त्यांच्यासाठी 'डीम्ड कन्व्हेयन्स' (Deemed Conveyance) ची संकल्पना लागू केली जाईल. पुनर्विकासासाठी (Redevelopment) एक स्पष्ट मार्ग तयार केला जाईल, ज्यासाठी किमान 75% अपार्टमेंट मालकांची संमती आवश्यक असेल. जे मालक या निर्णयाशी सहमत नसतील, त्यांच्या मालमत्तेच्या प्रचलित बाजार मूल्याच्या किमान दुप्पट नुकसान भरपाई देण्याची तरतूद मसुद्यात आहे.
सरकार सध्या या मसुद्यावर सार्वजनिक अभिप्रायासाठी (Public Feedback) आमंत्रित करत आहे. अंतिम कायद्यात विकासकांचे हित आणि रहिवाशांचे हक्क यांचा समतोल कसा साधला जातो, यावर गुंतवणूकदार आणि मालमत्ता मालकांचे लक्ष असेल. विशेषतः स्ट्रक्चरल ऑडिट आणि पुनर्विकासासाठी आवश्यक असलेल्या संमतीच्या नियमांची अंमलबजावणी भविष्यातील देखभाल खर्च आणि प्रकल्पांच्या व्यवहार्यतेवर परिणाम करू शकते.