Whalesbook
अर्थसंकल्पाचा रिअल इस्टेटवर दुहेरी परिणाम: इन्फ्रास्ट्रक्चरची तेजी विरुद्ध परवडणाऱ्या घरांची घसरण
अर्थसंकल्प 2026 हा भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी एक दुहेरी कहाणी मांडतो: एकीकडे पायाभूत सुविधांच्या विकासाला मोठी चालना, तर दुसरीकडे परवडणाऱ्या घरांच्या (Affordable Housing) सेगमेंटकडे दुर्लक्ष. उद्योग क्षेत्रातील तज्ञांनी भांडवली खर्चातील वाढ आणि कनेक्टिव्हिटी सुधारण्याचे दीर्घकालीन फायदे मान्य केले आहेत, परंतु परवडणाऱ्या घरांसाठी विशिष्ट प्रोत्साहन उपायांच्या अभावामुळे त्यांच्या उत्साहात किंचित घट झाली आहे. यामुळे मोठ्या लोकसंख्येसाठी घरांचा पुरवठा कमी होण्याची आणि घरांच्या खर्चात वाढ होण्याची भीती व्यक्त केली जात आहे.
पायाभूत सुविधांमधील वाढीमुळे पूर्व भारतात संधी
अर्थसंकल्पात FY27 साठी ₹12.2 लाख कोटी भांडवली खर्चाची तरतूद जाहीर झाली आहे, जी पायाभूत सुविधा-आधारित वाढीसाठी एक मजबूत पाठिंबा दर्शवते. CREDAI वेस्ट बंगालचे अध्यक्ष सुशील मोहता यांच्या मते, महामार्ग, मेट्रो रेल्वे, लॉजिस्टिक कॉरिडॉर आणि शहरी पायाभूत सुविधांमधील गुंतवणुकीमुळे कनेक्टिव्हिटी सुधारेल आणि विशेषतः पूर्व भारत तसेच लहान शहरांमध्ये नवीन विकासाचे मार्ग खुले होतील. भांडवली खर्चात 8.9% ने झालेली वाढ मोठ्या प्रमाणावरील विकासासाठी गती कायम ठेवेल आणि बांधकाम मूल्य साखळीत (Construction value chain) संधी निर्माण करेल, असे Ambuja Neotia Group चे Harshavardhan Neotia यांनी सांगितले. टियर-2 आणि टियर-3 शहरांवर लक्ष केंद्रित करणे हा विकासाचा एक महत्त्वाचा पैलू मानला जात आहे. याव्यतिरिक्त, सेंट्रल पब्लिक सेक्टर एंटरप्रायझेस (CPSEs) च्या मालमत्तांच्या मुद्रीकरणासाठी (Monetization) समर्पित REITs आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर रिस्क गॅरंटी फंड यांसारख्या उपक्रमांमुळे भांडवल गुंतवणुकीचा धोका कमी होईल आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांना आकर्षित करता येईल. भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्राने FY26 YTD मध्ये ₹17,867 कोटी भांडवली बाजारात उभे केले आहेत, ज्यात REITs चा मोठा सहभाग आहे. 1 फेब्रुवारी 2026 पर्यंत Nifty Realty इंडेक्सचा P/E रेशो 35.7x आणि मार्केट कॅपिटलायझेशन ₹5.43 लाख कोटी आहे, तसेच 5 वर्षांची CAGR 20.7% आहे, जी या क्षेत्रातील गुंतवणूकदारांचा रस दर्शवते.
परवडणाऱ्या घरांचे संकट: उपायांचा अभाव
पायाभूत सुविधांवर लक्ष केंद्रित करूनही, परवडणाऱ्या घरांच्या (Affordable Housing) सेगमेंटकडे विशेष लक्ष न दिल्याने नाराजीचे वातावरण आहे. सुशील मोहता यांनी परवडणाऱ्या घरांच्या दुर्लक्षाला 'गंभीर चिंता' म्हटले आहे, कारण जुन्या किंमत आणि क्षेत्र मर्यादा (Price and area caps) सुधारण्याची दीर्घकाळाची मागणी दुर्लक्षित राहिली आहे. वाढत्या जमिनीच्या आणि बांधकामाच्या खर्चामुळे, डेव्हलपर्सनी इशारा दिला आहे की सध्या एकूण पुरवठ्यात सुमारे 18% वाटा असलेला परवडणाऱ्या घरांचा विभाग अंदाजे 12% पर्यंत घसरू शकतो. ANAROCK Group चे अध्यक्ष Anuj Puri यांच्या मते, परवडणाऱ्या घरांचा वाटा 2019 मध्ये 38% पेक्षा जास्त होता, जो 2025 पर्यंत 18% पर्यंत घसरला आहे, हे एक संरचनात्मक संकट दर्शवते. या संभाव्य पुरवठा घसरणीमुळे भाडे वाढू शकते, प्रवासाचे अंतर वाढू शकते आणि अनौपचारिक घरनिर्माण व्यवस्थेत वाढ होऊ शकते. GST सुव्यवस्थेचा अभाव, इनपुट टॅक्स क्रेडिट किंवा गृहकर्जावरील आयकर लाभात सवलत यांसारख्या उपायांमुळे परवडणाऱ्या घरांना थेट फायदा झाला नाही, असेही डेव्हलपर्सनी नमूद केले आहे. बजेटमधील आर्थिक पायाभूत सुविधांवरील लक्ष, कल्याणकारी उपायांपेक्षा जास्त असल्याने, परवडणाऱ्या घरांच्या पुरवठ्यात सतत घट झाल्यास 2030 पर्यंत 30 दशलक्ष युनिट्स पर्यंत पोहोचू शकणाऱ्या शहरी घरांच्या तुटवड्याला अधिक चालना मिळू शकते.
भांडवली बाजार आणि REITs: मूल्याचे अनावरण
अर्थसंकल्पातील REITs (Real Estate Investment Trusts) आणि InVITs (Infrastructure Investment Trusts) सारख्या वित्तीय साधनांवर दिलेला जोर भांडवल अनलॉक करण्यासाठी आणि दीर्घकालीन वाढीला चालना देण्यासाठी एक सकारात्मक पाऊल मानला जात आहे. CPSEs च्या रिअल इस्टेट मालमत्तांच्या मुद्रीकरणाला गती देण्याच्या प्रस्तावामुळे भांडवल मुक्त होण्याची आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांना आकर्षित करण्याची अपेक्षा आहे. भारतात आधीच पाच सूचीबद्ध REITs ₹2.3 ट्रिलियन पेक्षा जास्त मालमत्तांचे व्यवस्थापन करत आहेत. ही रणनीती भांडवली बाजारात अधिक खोली आणेल आणि तरलता (Liquidity) प्रदान करेल. REITs आणि InVITs वर सातत्याने लक्ष केंद्रित केल्याने ते मुख्य प्रवाहातले गुंतवणूक वाहन (Mainstream investment vehicles) म्हणून त्यांची भूमिका अधिक दृढ होईल, ज्यामुळे रिअल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधांच्या परिसंस्थेत (Ecosystem) पारदर्शकता आणि गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढण्याची शक्यता आहे.
क्षेत्राचे भविष्य आणि मूल्यांकन
एकूणच, पायाभूत सुविधा निर्मिती आणि संतुलित प्रादेशिक विकासावर सातत्याने लक्ष केंद्रित केल्यामुळे मध्यम ते दीर्घ मुदतीत रिअल इस्टेटच्या मागणीला अप्रत्यक्षपणे समर्थन मिळेल, असे Merlin Group चे MD Saket Mohta यांनी म्हटले आहे. टियर-2 आणि टियर-3 शहरांवर लक्ष केंद्रित करणे, जे प्रति शहर आर्थिक क्षेत्रासाठी (City Economic Region) ₹5,000 कोटी वाटप दर्शवते, ते शहरी परिवर्तन आणि विकासाचे दीर्घकालीन धोरण दर्शवते. जरी गृहकर्जाचे दर स्थिर आणि उत्पन्न वाढल्यामुळे घरांची परवडण्याची क्षमता गेल्या तीन दशकांतील सर्वोत्तम पातळीवर असली तरी, परवडणाऱ्या घरांचा विभाग कमी होत जाणे हे एक मोठे आव्हान आहे. Nifty Realty इंडेक्सचा P/E 35.7x हा बाजारपेठेचे मूल्यांकन दर्शवतो, परंतु या क्षेत्राचा ऐतिहासिक 5 वर्षांचा CAGR 20.7% मजबूत वाढीची क्षमता दर्शवतो, जी परवडणाऱ्या घरांच्या कमतरतेवर मात करण्यावर आणि पायाभूत सुविधांच्या विकासाचा फायदा घेण्यावर अवलंबून आहे.