जून २०२६ पर्यंत भारतात विकल्या न गेलेल्या निवासी मालमत्तांचा साठा ४% वाढून ५.२ लाख युनिट्सवर पोहोचला आहे. नवीन लॉन्च विक्रीपेक्षा जास्त असल्याने, विशेषतः ₹२० कोटींहून अधिक किमतीच्या लक्झरी घरांचा साठा प्रचंड वाढला आहे, ज्यामुळे या महागड्या प्रकल्पांमधील मागणीवर प्रश्नचिन्ह निर्माण झाले आहे.
बांधकाम क्षेत्रातील नवीन कल
२०२६ च्या पहिल्या सहामाहीत भारतीय निवासी रिअल इस्टेट बाजारात एक नवा कल दिसून आला. प्रमुख आठ शहरांमध्ये विकल्या न गेलेल्या घरांचा साठा ५.२ लाख युनिट्सच्या पुढे गेला आहे. एक्सचेंज डेटा आणि इंडस्ट्री रिपोर्ट्सनुसार, गेल्या तीन वर्षांतील तेजीनंतर, जून २०२६ च्या अखेरीस नवीन प्रकल्पांचे लॉन्चिंग (New Launches) प्रत्यक्ष विक्रीपेक्षा (Sales Volume) जास्त झाले.
एकूण विक्री १.७१ लाख युनिट्सवर स्थिरावली, तर डेव्हलपर्सनी बाजारात १.८७ लाख युनिट्स आणले, जे नवीन पुरवठ्यात 4% वाढ दर्शवते.
लक्झरी सेगमेंटमध्ये साठ्याची समस्या
सर्वात मोठी चिंतेची बाब म्हणजे अल्ट्रा-लक्झरी हाऊसिंग सेगमेंट, विशेषतः ₹२० कोटी ते ₹५० कोटी दरम्यानच्या किमतीच्या प्रॉपर्टीज. या श्रेणीतील न विकलेल्या घरांचा साठा 52% ने वाढला आहे. सध्याच्या विक्री दराने हा साठा विकण्यासाठी लागणारा वेळ (Inventory Overhang) १४ तिमाहींपेक्षा जास्त झाला आहे.
यावरून डेव्हलपर्सनी मोठ्या प्रमाणावर प्रीमियम प्रकल्पांचे लॉन्चिंग केले असले, तरी उच्च-नेट-वर्थ असलेल्या खरेदीदारांकडून (High-Net-Worth Buyers) खरेदीचा वेग अपेक्षेपेक्षा कमी असल्याचे दिसून येते. याउलट, ₹५ कोटी ते ₹१० कोटी या किमतीच्या श्रेणीत परिस्थिती अधिक स्थिर आहे, जिथे इन्व्हेंटरी ओव्हरहँग 3 ते 4 तिमाहींच्या आसपास आहे, जो मार्केट विश्लेषकांच्या मते एक संतुलित सेगमेंट मानला जातो.
प्रादेशिक बाजारातील फरक
देशातील प्रमुख प्रॉपर्टी हबमध्ये कामगिरीत असमानता दिसून येत आहे. मुंबईत विकल्या न गेलेल्या घरांचा आकडा १.५७ लाख युनिट्ससह सर्वात मोठा आहे. तथापि, जास्त विक्रीमुळे शहरात तुलनेने स्थिर 6.5 तिमाहींचा इन्व्हेंटरी ओव्हरहँग कायम आहे.
याउलट, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) अधिक दबावाखाली आहे. येथे १ लाखांहून अधिक युनिट्स विक्रीशिवाय आहेत आणि इन्व्हेंटरी ओव्हरहँग आठ तिमाहींपर्यंत पोहोचला आहे. NCR मधील वाढलेला साठा अनेकदा प्रॉपर्टी मार्केटमधील निरीक्षकांच्या मते, आक्रमक किंमत वाढीशी जोडला जातो, जी स्थानिक खरेदीदारांच्या क्षमतेपलीकडे गेली असावी.
गुंतवणूकदार आणि डेव्हलपर्ससाठी काय अर्थ?
विकल्या न गेलेल्या घरांच्या वाढत्या साठ्यामुळे आणि ठप्प झालेल्या विक्रीमुळे रिअल इस्टेट कंपन्यांसाठी एक जटिल परिस्थिती निर्माण झाली आहे. अनेक मायक्रो-मार्केटमध्ये किंमती वाढत असल्या तरी, हे विशिष्ट प्रीमियम मागणीमुळे होत आहे, व्यापक स्तरावरील ग्राहकांकडून नाही.
रिअल इस्टेट स्टॉकमधील गुंतवणूकदारांसाठी, याचा अर्थ असा आहे की डेव्हलपर्सची कर्ज व्यवस्थापन क्षमता त्यांच्या विशिष्ट प्रोजेक्ट पोर्टफोलिओमधील विक्रीच्या वेगावर अवलंबून असेल. लक्झरी सेगमेंटमध्ये जास्त साठा असलेल्या डेव्हलपर्सना आगामी तिमाहीत कॅश फ्लोवर दबाव जाणवू शकतो, जर हा इन्व्हेंटरी ओव्हरहँग स्थिर झाला नाही.
सध्या बाजारात जमा होत असलेल्या स्टॉकला प्रतिसाद म्हणून डेव्हलपर्स त्यांच्या लॉन्चिंग योजना आणि भांडवली खर्चात (Capital Spending) बदल करतात का, याकडे मार्केट सहभागी लक्ष ठेवून असतील. विशेषतः जेव्हा हा उद्योग विस्ताराच्या गरजेला काही उच्च-मूल्याच्या श्रेणीतील कमी होत असलेल्या मागणीच्या वास्तवाशी संतुलित करण्याचा प्रयत्न करत आहे.