Whalesbook
RERA: विश्वासाचा पाया रचला
सुरुवातीला काही शंका असतानाही, RERA कायदा आज भारतीय प्रॉपर्टी मार्केटचा एक महत्त्वाचा भाग बनला आहे. या कायद्याने केवळ नियमांची अंमलबजावणी केली नाही, तर बाजारपेठेच्या कामकाजात मूलभूत बदल घडवले. ग्राहकांचा आत्मविश्वास वाढवणे, एस्क्रो अकाउंट्ससारख्या (Escrow Accounts) साधनांद्वारे भांडवली शिस्त लावणे आणि पारदर्शकतेचा अभाव असलेल्या या क्षेत्रात अधिक सुस्पष्टता आणणे, हे RERA चे मोठे यश आहे. या नियामक बदलांमुळे सर्व संबंधितांसाठी जोखमीचे गणित बदलले आहे, ज्यामुळे भारतीय रिअल इस्टेट मार्केट संस्थात्मक गुंतवणूकदारांसाठी अधिक आकर्षक ठरले आहे.
रेकॉर्ड कैपिटल इनफ्लो
वाढलेला हा विश्वास बाजारात येणाऱ्या पैशातून स्पष्ट दिसतो. 2024 ते 2026 च्या पहिल्या तिमाहीपर्यंत, या क्षेत्रात $30.7 अब्ज डॉलर्स एवढी इक्विटी इनफ्लो (Equity Inflows) आकर्षित झाली. मागील दोन वर्षांच्या तुलनेत ही 88% ची मोठी वाढ आहे. संस्थात्मक गुंतवणूकदारांनी या काळात आपली गुंतवणूक जवळपास दुप्पट केली. रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) देखील लक्षणीयरीत्या परिपक्व झाले आहेत, ज्यांनी 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत एकट्या $2 अब्ज डॉलर्स गुंतवले आणि बाजाराच्या भांडवली मूल्यात (Market Capitalization) मोठी वाढ केली. RERA पूर्वीच्या विखुरलेल्या आणि कमी पारदर्शक वातावरणाच्या तुलनेत, हे आकडे बाजाराने संस्थात्मक विश्वास मिळवल्याचे दर्शवतात.
अंमलबजावणीचे आव्हान
RERA च्या महत्त्वपूर्ण संरचनात्मक यशांनंतरही, त्याच्या अंमलबजावणीतील गंभीर समस्यांमुळे त्याची प्रभावीता कमी होत आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने वारंवार यावर कठोर टीका केली आहे. काही न्यायाधीशांनी तर असाही सूर लावला आहे की, जर हा कायदा घर खरेदीदारांचे संरक्षण करण्याऐवजी डिफॉल्ट करणाऱ्या बिल्डर्सना वाचवण्यासाठीच वापरला जात असेल, तर तो रद्द केलेला बरा. ही न्यायालयीन टीका एका मुख्य समस्येकडे लक्ष वेधते: RERA प्रकल्प नोंदणी, एस्क्रोची आवश्यकता आणि पारदर्शकता अनिवार्य करते, परंतु त्याच्या आदेशांची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी अजूनही uneven आणि अनेकदा sluggish आहे. अनेक राज्य RERA प्राधिकरणांमध्ये रिक्त जागा आणि अंमलबजावणी शक्तीचा अभाव असल्याने कायदेशीर प्रक्रिया लांबत आहेत आणि खरेदीदारांना त्यांचे पैसे किंवा ताबा मिळवण्यात अडचणी येत आहेत.
अंमलबजावणीतील कमकुवतपणावर चिंता
काही टीकाकारांचे म्हणणे आहे की, RERA ने विश्वास निर्माण करण्यात यश मिळवले असले तरी, ते अद्याप सातत्यपूर्ण आणि विश्वासार्ह संरक्षण प्रदान करू शकलेले नाही. विशेषतः सर्वोच्च न्यायालयातील कायदेशीर भाष्ये दर्शवतात की, काही नियामक संस्था खरेदीदारांसाठी मजबूत उपायांऐवजी विकासकांसाठी सोप्या प्रक्रियांचा अवलंब करत आहेत. यामुळे असा दृष्टिकोन तयार होतो की, RERA ने सौदे formalize केले असले तरी, उत्तरदायित्व (Accountability) सुनिश्चित करण्याची त्याची शक्ती मंद नोकरशाही आणि राज्यांमधील uneven अंमलबजावणीमुळे कमकुवत झाली आहे. गुंतवणूकदारांसाठी, धोका कायद्याच्या उद्देशातून येत नाही, तर तो कसा अमलात आणला जातो यातून येतो. दीर्घकाळ चालणारे न्यायालयीन खटले, दुर्लक्षित केलेले आदेश आणि काही बिल्डर्सना मिळणारे कथित संरक्षण यामुळे ग्राहक संरक्षण प्रणालीमध्ये फेरफार केला जाऊ शकतो आणि त्यात विलंब केला जाऊ शकतो, ज्यामुळे RERA ने निर्माण केलेला गुंतवणूकदारांचा विश्वास कमकुवत होतो. अधिक पारदर्शकता आणि कमकुवत अंमलबजावणीचे हे मिश्रण, हमी परताव्याची अपेक्षा करणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी स्पष्ट धोका निर्माण करते.
पुढील वाटचाल
RERA आपल्या दुसऱ्या दशकात प्रवेश करत असताना, केवळ नियमांचे पालन करण्याऐवजी एक मजबूत, लवचिक प्रणाली तयार करण्यावर लक्ष केंद्रित करणे आवश्यक आहे. देशभरात सातत्यपूर्ण अंमलबजावणी, कर्मचाऱ्यांच्या रिक्त जागा भरणे आणि पैसे परत मिळवण्याचे अधिक प्रभावी मार्ग शोधणे आवश्यक आहे. याव्यतिरिक्त, फिनटेक-सक्षम एस्क्रो व्यवस्थापन (Fintech-enabled escrow management) आणि API-आधारित फंड ट्रॅकिंगसारख्या (API-based fund tracking) तंत्रज्ञानाचा समावेश केल्यास मोठ्या प्रमाणावर पारदर्शकता आणि कार्यक्षमता वाढू शकते. सह-लिव्हिंग (Co-living) आणि फ्रॅक्शनल ओनरशिप (Fractional Ownership) सारख्या नवीन मालमत्ता वर्गांना समाविष्ट करण्यासाठी नियामक चौकटीतही विकसित होणे आवश्यक आहे, जेणेकरून नवीन गुंतवणूक क्षेत्रांनाही संरक्षणाचे छत्र मिळेल. विश्वासाचा पाया रचला गेला आहे; आता देशांतर्गत आणि जागतिक भांडवल भारताच्या गतिशील रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये आणण्यासाठी सातत्यपूर्ण वितरण (Consistent Delivery) आपली उपयुक्तता सिद्ध करणे आवश्यक आहे.