भारतात घरांची टंचाई, पण हजारो एकर जमीन पडून! काय आहे कारण?

घरांसाठी वणवण, पण जमीन पडून!

भारतातील शहरी भागांमध्ये घरांची तीव्र टंचाई जाणवतेय. परवडणाऱ्या घरांचा (affordable housing) पुरवठा झपाट्याने कमी होत असून, घरांच्या किमती आवाक्याबाहेर जात आहेत. शहरीकरण वाढत असताना, ₹50 लाखां पेक्षा कमी किमतीच्या घरांचा वाटा 2018 मध्ये 52.4% होता, तो 2025 पर्यंत घसरून केवळ 17% झाला आहे. यामुळे लाखो मध्यम आणि निम्न-उत्पन्न गटातील कुटुंबांना घर मिळणे कठीण झाले आहे. दुसरीकडे, एक विचित्र परिस्थिती आहे: इंडियन रेल्वे, संरक्षण मंत्रालय आणि सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमांकडे (PSUs) हजारो एकर जमीन पडून आहे, जी या गृहनिर्माण संकटावर उपाय ठरू शकते. मात्र, जुने धोरण आणि क्लिष्ट नियम यामुळे या जमिनींचा पुरेपूर वापरच होत नाहीये.

किती जमीन आहे पडून?

सरकारी संस्थांकडे प्रचंड मोठी जमीन आहे. इंडियन रेल्वेकडे सुमारे 4.90 लाख हेक्टर जमीन आहे. पण यापैकी केवळ 1% पेक्षा कमी जमीन व्यावसायिक कारणांसाठी वापरली जाते, ज्यातून FY24-25 मध्ये केवळ ₹3,129 कोटी भाड्यापोटी मिळतात. मार्च 2023 पर्यंत 62,000 हेक्टर जमीन रिकामी असल्याचे ओळखले गेले असले तरी, त्यातील फक्त 0.14% जमिनीवर विकासकामांसाठी परवानगी मिळाली असून, एकही प्रकल्प पूर्ण झालेला नाही. संरक्षण मंत्रालयाकडे अंदाजे 18 लाख एकर जमीन आहे, ज्यापैकी 45,906 एकर जमीन अतिरिक्त (surplus) मानली जाते. एकट्या दिल्लीत 800 एकर पेक्षा जास्त जमीन यासाठी ओळखली गेली आहे. तेलंगणामध्ये, 12,500 एकर पैकी 4,000-5,000 एकर जमीन सेंट्रल PSUs कडून वापरली जात नाहीये. शहरांच्या मध्यवर्ती भागातही (prime urban areas) ही जमीन पडून आहे, जी गृहनिर्माण पुरवठा वाढवण्यासाठी आणि जमिनीच्या किमती स्थिर ठेवण्यासाठी खूप उपयुक्त ठरू शकते.

जमीन वापराला उशीर का होतोय?

सार्वजनिक जमिनीच्या वापरात विलंब होण्यामागे जुनी धोरणे आणि नोकरशाहीचा गुंतागुंतीचा कारभार कारणीभूत आहे. पूर्वीच्या लँड रिफॉर्म्समुळे (land reforms), जसे की अर्बन लँड सिलिंग ॲक्ट (Urban Land Ceiling Act), मालमत्ता कायदेशीर कचाट्यात अडकल्या आणि खाजगी क्षेत्राचा सहभाग मर्यादित झाला. 'प्रधानमंत्री आवास योजना' (PMAY) सारख्या योजना परवडणाऱ्या घरांना प्रोत्साहन देत असल्या तरी, पुरवठ्याच्या बाजूने (supply-side) समस्या कायम आहेत. नियंत्रक आणि महालेखापरीक्षक (CAG) यांनी इंडियन रेल्वेला जमिनीचा प्रभावीपणे वापर न केल्याबद्दल अनेकदा टीका केली आहे. अवघ्या जमिनीवर विकासकामांचे वाद, अतिक्रमण आणि मालकी हक्कांमधील अस्पष्टता यांसारख्या समस्या आहेत. रेल्वे भूमी विकास प्राधिकरणाचे (RLDA) काम जमिनीचा विकास करणे आहे, पण ते उपलब्ध जमिनीचा खूपच छोटा हिस्सा विकसित करू शकले आहेत. दरम्यान, बांधकाम व्यावसायिक अधिक नफा मिळवून देणाऱ्या लक्झरी प्रोजेक्ट्सवर लक्ष केंद्रित करत आहेत, कारण परवडणाऱ्या घरांच्या विक्रीत Q1 2026 मध्ये 23% घट झाली आहे. वाढता उत्पादन खर्च आणि कमी किमतीच्या घरांच्या पुरवठ्याचा अभाव यामुळे ही परिस्थिती निर्माण झाली आहे.

दिरंगाई आणि अयोग्य वापराचे धोके

या सार्वजनिक जमिनींचा वापर रखडल्यास मोठे धोके आहेत. एकीकडे आर्थिक विकासाची मोठी संधी वाया जात आहे. जसजसे जमिनीचे दर वाढत जातील, तसतसे या जमिनींचा वापर करणे अधिक महाग होईल. जमिनीच्या मालकी हक्कांमधील (land titles) समस्या, अतिक्रमण आणि विविध सरकारी एजन्सींमधील समन्वयाच्या अभावामुळे दिरंगाईची शक्यता वाढते. बांधकाम व्यावसायिकांचे लक्झरी सेगमेंटकडे अधिक लक्ष आणि परवडणाऱ्या घरांची कमतरता यामुळे सामाजिक विषमतेत भर पडत आहे. याशिवाय, विविध सरकारी संस्थांकडील सार्वजनिक जमिनींच्या नोंदींचे एकत्रीकरण आणि डिजिटायझेशनचा अभाव यामुळे धोरणात्मक नियोजन करणे कठीण होत आहे. स्पष्ट आणि सोप्या धोरणांशिवाय, या मालमत्ता मोकळ्या करण्याच्या प्रयत्नांमध्ये कार्यक्षमतेचा अभाव राहील आणि घरांच्या मूलभूत तुटवड्याकडे दुर्लक्ष होईल.

घरांसाठी जमीन कशी मोकळी करावी?

भारतातील शहरी गृहनिर्माण संकट सोडवण्यासाठी, आपल्याकडील प्रचंड सार्वजनिक जमिनीचा वापर करण्यासाठी एका नवीन दृष्टिकोनाची गरज आहे. यासाठी सर्व सार्वजनिक जमिनीचे ऑडिट (audit) करणे आवश्यक आहे, ज्यात जमिनीचा आकार, स्थान, कायदेशीर स्थिती आणि सध्याचा वापर तपासला जाईल. परवडणाऱ्या घरांच्या आवश्यकतांचा समावेश असलेल्या स्पष्ट, स्पर्धात्मक लीजिंग पॉलिसी (leasing policies) लागू करणे महत्त्वाचे आहे, ज्यामुळे विकासकांचा खर्च कमी होईल आणि प्रकल्पांची व्यवहार्यता सुनिश्चित होईल. जलद परवानगी (faster approvals) आणि जास्त फ्लोअर एरिया रेशो (FAR) यांसारखे नियामक प्रोत्साहन (regulatory incentives) विकासाला चालना देऊ शकतात. रेपो रेटसारखे 5.25% सारखे स्थिर मॅक्रो-इकॉनॉमिक घटक (macro-economic factors) रिअल इस्टेट मार्केटला काही स्थिरता देत असले तरी, ते पुरवठा-बाजूच्या मूलभूत समस्या सोडवत नाहीत. तज्ञ पुरवठा-बाजू सुधारणा (supply-side reforms) आणि धोरणात्मक बदलांवर जोर देतात, ज्यामुळे घरांची मागणी आणि उपलब्धता यातील अंतर कमी होईल. अविकसित सार्वजनिक जमिनीचे पद्धतशीर मूल्यांकन करून आणि त्या घरांसाठी उपलब्ध करून देऊन, भारत आपल्या घरांचा तुटवडा पूर्ण करू शकतो, शाश्वत शहरी विकासाला चालना देऊ शकतो आणि सार्वजनिक मालमत्ता समाजाच्या फायद्यासाठी वापरल्या जातील याची खात्री करू शकतो.