भारतीय घरांच्या बाजारात मोठी फूट! प्रीमियम घरांची मागणी वाढली, परवडणाऱ्या घरांना मोठा धक्का

बाजारात पडली मोठी फूट

२०२५ मध्ये भारतीय निवासी मालमत्ता क्षेत्रात (residential property sector) दोन स्पष्ट चित्रं समोर आली. प्रमुख आठ शहरांमधील एकूण निवासी विक्री (residential sales) साधारणपणे 3,48,207 युनिट्सवर स्थिर राहिली, जी मागील वर्षाच्या तुलनेत फक्त 1% नी कमी आहे. मात्र, आकडेवारी पाहता मोठी फूट दिसून येते. ₹1 कोटींहून जास्त किमतीच्या घरांची मागणी 14% नी वाढली असून, आता ती वार्षिक एकूण निवासी व्यवहारांच्या (residential transactions) 50% इतकी झाली आहे. याउलट, ₹50 लाखांखालील परवडणाऱ्या घरांच्या (affordable housing) सेगमेंटमध्ये मागणीत 17% ची मोठी घट झाली, तर नवीन लॉन्चमध्ये (new launches) 28% ची तीव्र घसरण झाली. ₹50 लाख ते ₹1 कोटी या मध्यम श्रेणीतील (mid-range segment) विक्रीतही 8% चा लक्षणीय घट झाली, ज्यामुळे बाजारातील ध्रुवीकरण (polarization) अधिक वाढले. हा बदल ग्राहकांच्या बदलत्या आवडीनिवडी आणि डेव्हलपर्सच्या (developers) रणनीतीमुळे झाला आहे, जिथे जास्त नफा मिळवून देणाऱ्या प्रीमियम प्रोजेक्ट्सवर (premium developments) लक्ष केंद्रित केले जात आहे.

प्रीमियम सेगमेंटची वाढ

भारतीय घरांच्या बाजारातील ही प्रीमियम सेगमेंटकडे होणारी वाटचाल (premiumisation) मोठ्या प्रमाणात बदल घडवत आहे. ₹1 कोटींहून अधिक किमतीच्या घरांनी २०२५ मध्ये एकूण विक्रीचा सुमारे 50% वाटा उचलला, जो २०१८ च्या सुरुवातीला केवळ 16% होता. JLL च्या आकडेवारीनुसार, २०२५ च्या पहिल्या सहामाहीत प्रीमियम घरांनी बाजारातील 62% हिस्सा मिळवला, जो मागील वर्षी 51% होता. विशेषतः ₹3 ते ₹5 कोटी या श्रेणीतील घरांना मोठी मागणी आहे. वाढणारे उत्पन्न (rising incomes), लोकांच्या बदलत्या जीवनशैलीच्या अपेक्षा (aspirational lifestyles) आणि जागतिक दर्जाच्या अपेक्षांसह परत येणारे एनआरआय (NRIs) यामागील प्रमुख कारणे आहेत. यामुळे प्रमुख शहरांमध्ये घरांच्या सरासरी किमती वाढल्या आहेत. NCR मध्ये 19% वाढीसह सर्वाधिक वाढ दिसून आली, त्यानंतर हैदराबादमध्ये 13% आणि बंगळुरूत 12% वाढ झाली. रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाच्या (RBI) व्याजदर कपातीमुळे (rate cuts) आलेली सुलभता (eased liquidity) आणि स्थिर महागाई (stable inflation) यांसारख्या घटकांनी बाजाराला आधार दिला, परंतु याचा फायदा प्रामुख्याने उच्च-श्रेणीतील सेगमेंटला झाला. राष्ट्रीय रिअल इस्टेट पॉलिसी २०२५ (National Real Estate Policy 2025) अंतर्गत सिंगल-विंडो क्लिअरन्स (single-window clearances) आणि RERA सारख्या सरकारी योजनांमुळे क्षेत्रात सुसूत्रता आणण्याचा प्रयत्न आहे, तरीही मोठ्या लोकसंख्येसाठी परवडणाऱ्या घरांची समस्या कायम आहे.

परवडणाऱ्या घरांची संकट आणि क्षेत्रावरील ताण

भारतीय रिअल इस्टेट बाजारातील प्रीमियमकडे होणारे हे जोरदार वळण (aggressive premiumisation) परवडणाऱ्या घरांच्या बाबतीत (affordability crisis) मोठी समस्या निर्माण करत आहे. डेव्हलपर्स मार्जिन कमी असल्यामुळे कमी किमतीच्या प्रोजेक्ट्सकडे पाठ फिरवत आहेत, त्यामुळे परवडणाऱ्या सेगमेंटमधील नवीन लॉन्च 28% नी कमी झाले आहेत. यामुळे ₹50 लाखांखालील घरांच्या पुरवठ्यात (supply crunch) मोठी घट झाली आहे, जरी मागणी 17% नी कमी झाली असली तरी. ₹50 लाखांखालील घरांचा बाजारातील हिस्सा २०२० मध्ये सुमारे 63% वरून २०२५ मध्ये केवळ 21% पर्यंत घसरला आहे. यामुळे शहरी भागातील मध्यमवर्गातील (middle-class buyers) अनेक खरेदीदार बाजाराबाहेर फेकले जात आहेत. एकूण बाजाराचा विचार केल्यास, निफ्टी रिॲल्टी इंडेक्स (Nifty Realty index) २०२५ मध्ये सर्वाधिक खराब कामगिरी करणाऱ्या क्षेत्रांपैकी एक ठरला आहे. हा इंडेक्स त्याच्या उच्चांकावरून 26% पेक्षा जास्त घसरला असून तो बेअर मार्केटमध्ये (bear market) पोहोचला आहे. मोठ्या डेव्हलपर्सच्या शेअर्समध्येही (stock prices) मोठी घसरण दिसून आली आहे, जी प्रीमियम सेगमेंटच्या वाढीनंतरही संपूर्ण क्षेत्रावरील ताण दर्शवते. RERA ची अंमलबजावणी (implementation) विविध राज्यांमध्ये असमान आहे आणि अंमलबजावणीतील उणिवा व दिरंगाई यावर टीका होत आहे, ज्यामुळे अनेक खरेदीदार रखडलेल्या प्रोजेक्ट्समध्ये अडकले आहेत.

भविष्यातील दृष्टिकोन

विश्लेषकांच्या मते, मोठ्या प्रमाणावरील संपत्ती निर्मिती (wealth creation) आणि जीवनशैलीच्या अपेक्षांमुळे (lifestyle aspirations) प्रीमियम आणि लक्झरी सेगमेंटमधील मागणी टिकून राहण्याची शक्यता आहे. डेव्हलपर्सचा कल जास्त मार्जिन असलेल्या प्रोजेक्ट्सवरच राहण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे प्रीमियम श्रेणीतील पुरवठा मर्यादित राहू शकतो आणि किमतींमध्ये वाढ कायम राहू शकते. जरी एकूण बाजारातील व्हॉल्यूम्स (volumes) स्थिर राहण्याची किंवा किरकोळ वाढ दर्शवण्याची शक्यता असली तरी, प्रीमियम सेगमेंटकडे झुकण्याचा ट्रेंड (trend) कायम राहील. तथापि, उच्च-श्रेणीतील आकांक्षा आणि सामान्य बाजारातील परवडणाऱ्या घरांची क्षमता यांच्यातील वाढती दरी (widening gap) ही एक गंभीर चिंता राहील, ज्यामुळे सामाजिक समानता (social equity) आणि क्षेत्राची दीर्घकालीन शाश्वत वाढ (sustainable growth) यावर परिणाम होऊ शकतो.