भारतातील गृहकर्जाचा 'सर्प सापळा': गणितावर आधारित मॉडगेजची चिंताजनक स्थिती!

कर्जाच्या गर्तेत अडकलेले घर खरेदीदार

भारतात मालमत्ता खरेदी करण्याच्या पद्धतीत मोठा बदल झाला आहे. लोक आता सध्याच्या बचतीनुसार घर खरेदी करण्याऐवजी, किती कर्ज मिळू शकते यावर आधारित घरांचा शोध घेत आहेत. हा कल बँकेऐवजी कर्जदारावर (Borrower) जास्त धोका निर्माण करत आहे. घर खरेदीदार सध्याच्या पैशांच्या तरलता (Liquidity) गमावून भविष्यातील पगारावर अवलंबून राहत आहेत. कर्जाची पात्रता (Loan Eligibility) हीच परवडणारी क्षमता (Affordability) मानल्यामुळे, भविष्यातील महागाईमुळे (Inflation) खिशात किती पैसे उरतील याचा विचारच केला जात नाहीये.

बचतीवर गदा

आर्थिक आकडेवारीनुसार, टियर-1 शहरांमधील किंमत-उत्पन्न गुणोत्तर (Price-to-Income Multiples) टिकाऊ पातळीच्या (Sustainable Thresholds) पलीकडे गेले आहे. आंतरराष्ट्रीय बाजारात जिथे 5x गुणोत्तर स्थिरतेसाठी पुरेसे मानले जाते, तिथे भारतीय शहरांमध्ये हे गुणोत्तर 7x ते 10x पर्यंत पोहोचले आहे. या रचनेमुळे, लोकांना लांब मुदतीचे कर्ज घ्यावे लागत आहे, जे अनेकदा नोकरीतून निवृत्त होईपर्यंत चालू राहते. जेव्हा मासिक हप्ता (Monthly Obligation) एकूण उत्पन्नाच्या अर्ध्यापेक्षा जास्त असतो, तेव्हा आपत्कालीन निधी (Emergency Reserves) किंवा गुंतवणुकीसाठी (Investment) पैसे शिल्लक राहत नाहीत. यामुळे घर हेच एकमेव आणि न विकता येण्यासारखे (Illiquid) मालमत्तेचे भांडार बनते.

दुहेरी उत्पन्नावर अवलंबून राहण्याचे धोके

सध्याच्या गृहकर्ज (Mortgage) प्रक्रियेत, कर्जदाराच्या संपूर्ण कर्ज कालावधीसाठी दुहेरी उत्पन्न (Dual-Income) स्थिर राहील असे गृहीत धरले जाते. यामुळे एक कमकुवत आर्थिक व्यवस्था तयार होते, ज्यात अचानक आरोग्य खर्च, स्थानिक आर्थिक मंदी किंवा मुख्य कमावती व्यक्ती गमावल्यास मोठा धक्का बसू शकतो. अनेकदा, कर्जाचा हप्ता कमी ठेवण्यासाठी कर्जाचा कालावधी वाढवला जातो, ज्यामुळे एकूण व्याज (Interest Expense) वाढते आणि सुरुवातीच्या वर्षांमध्ये कर्जदाराची इक्विटी (Equity) कमी होते. परिणामी, जर व्याजदर वाढले किंवा मालमत्तेच्या किमती स्थिर राहिल्या, तर अनेक खरेदीदार नकारात्मक इक्विटी (Negative Equity) स्थितीत सापडतील, जिथे त्यांना मोठे नुकसान सोडून बाहेर पडावे लागेल.

भविष्यातील दिवाळखोरीचा धोका

सर्वात मोठा धोका हा पगारात सतत वाढ होत राहील या गृहीतकामध्ये आहे. अनेक कर्जदार त्यांच्या 30 वर्षांच्या आर्थिक नियोजनासाठी (Financial Forecast) भविष्यातील करिअरबद्दल खूप आशावादी आहेत, परंतु सध्याच्या जागतिक नोकरी बाजारातील बदलांचा (Industry-wide Disruptions) ते विचार करत नाहीत. याव्यतिरिक्त, मालमत्तेच्या मालकीचे इतर खर्च जसे की मालमत्ता कर (Municipal Levies), देखभाल शुल्क (Maintenance Fees) आणि वाढणारे युटिलिटी बिल (Utility Charges) यांचा कमी अंदाज घेतल्याने, घराच्या एकूण खर्चाचा चुकीचा अंदाज लावला जातो. जसजसे हे कुटुंब त्यांच्या वृद्धत्वाकडे वाटचाल करेल, तेव्हा उत्पन्नाची क्षमता कमी होणे आणि कर्जाचे वाढते हप्ते यामुळे त्यांना मालमत्ता कमी किमतीत विकावी लागण्याची शक्यता आहे, ज्यामुळे निवासी रिअल इस्टेट (Residential Real Estate) बाजारात एक प्रकारे रोख रकमेची तंगी (Liquidity Squeeze) निर्माण होऊ शकते.