भारतातील घरांचा नवा ट्रेंड: छोटे शहरं घेतायत मेट्रो शहरांना मागे! परवडणाऱ्या घरांची वाढती मागणी

ही बदलती परिस्थिती मेट्रो शहरांमध्ये घरांच्या परवडणाऱ्या किमतींच्या समस्यांमुळे निर्माण झाली आहे. गेल्या दोन वर्षांत (2022-2024) मेट्रो शहरांमधील घरांच्या किमती उत्पन्नापेक्षा वेगाने वाढल्या आहेत, ज्यामुळे घरांची सरासरी किंमत प्रति चौरस फूट ₹11,000 पर्यंत पोहोचली आहे.

छोट्या शहरांकडून वाढती मागणी

याउलट, टियर-II आणि टियर-III शहरं अधिक टिकाऊ विकासाचं चित्र दाखवत आहेत. या मार्केटमध्ये घरांची सुरुवातीची किंमत कमी आहे आणि उत्पन्न आणि किंमत यांच्यातील समन्वय अधिक चांगला असल्याने, अधिक लोकांना घरं घेणं शक्य होत आहे. 'स्मार्ट सिटी मिशन' आणि 'अटल मिशन फॉर रिॲज्युव्हिनेशन अँड अर्बन ट्रान्सफॉर्मेशन (AMRUT)' सारख्या सरकारी योजनांमुळे पायाभूत सुविधा, जसे की नवीन महामार्ग, द्रुतगती मार्ग आणि डिजिटल नेटवर्क विकसित होत आहेत, ज्यामुळे कनेक्टिव्हिटी आणि आर्थिक व्यवहार्यता सुधारत आहे.

या व्यतिरिक्त, नॉन-मेट्रो (non-metro) प्रदेश रोजगाराच्या संधींसाठी केंद्र बनत आहेत, आणि यात टियर-III शहरं आघाडीवर आहेत. रोजगाराच्या 40% संधी इथे निर्माण होत आहेत, तर टियर-II शहरांचा वाटा 29% आहे. आयटी (IT), उत्पादन (manufacturing) आणि लॉजिस्टिक्स (logistics) क्षेत्रांमुळे होणारे हे रोजगाराचे विकेंद्रीकरण (decentralization) या उदयोन्मुख शहरांमध्ये मागणी वाढवत आहे. असा अंदाज आहे की, 2026 पर्यंत टियर-II शहरं अधिक महत्त्वाची भूमिका बजावतील, जिथे घरांची किंमत परवडणारी असेल आणि विक्री (absorption rates) लवकर होईल. निफ्टी रिॲल्टी इंडेक्स (Nifty Realty Index), जो या क्षेत्राचा बेंचमार्क आहे, 13 मार्च 2026 रोजी सुमारे 709.80 वर व्यवहार करत होता, ज्यामुळे या स्ट्रक्चरल बदलांदरम्यान बाजारातील एकूण भावना दिसून येते.

डेव्हलपर्स आणि व्हॅल्युएशन (Valuations)

DLF, लोढा डेव्हलपर्स (Lodha Developers) आणि गोदावरी प्रॉपर्टीज (Godrej Properties) सारख्या प्रमुख प्रॉपर्टी कंपन्यांचे प्राइस-टू-अर्निंग (P/E) रेशो अनुक्रमे 30.3x, 25.9x आणि 27.3x (मार्च 2024 डेटा) आहेत. संपूर्ण BSE रिॲल्टी इंडेक्सचा P/E 34.7 आहे, जो दर्शवतो की हा सेक्टर भविष्यातील वाढीसाठी व्हॅल्यू केला जात आहे. लक्ष आता मोठ्या शहरांमधील जलद किंमत वाढीऐवजी रोजगारावर आधारित वाढ, परवडणारी किंमत आणि 2026 ते 2028 पर्यंत प्रादेशिक विविधीकरणावर (diversification) केंद्रित होत आहे. डेव्हलपर्स टियर-II आणि टियर-III शहरांकडे अधिक लक्ष देत आहेत कारण तिथे जमीन स्वस्त आहे आणि स्थानिक मागणीही चांगली आहे. यामुळे नवीन प्रोजेक्ट्स अधिक व्यवहार्य ठरत आहेत. FY26 साठी भारताची अंदाजित GDP वाढ 7.5% असल्याने या बदलासाठी एक सकारात्मक मॅक्रो वातावरण आहे.

संभाव्य धोके

छोटे शहरं विकासासाठी सकारात्मक असली तरी, काही धोकेही आहेत. या वाढत्या भागांतील किमतीत वेगाने होणारी वाढ अखेरीस त्यांना टियर-I शहरांप्रमाणेच महाग बनवू शकते. मध्य पूर्वेतील संघर्ष (conflicts) सारख्या जागतिक घटनांमुळे महागाई वाढू शकते. यामुळे रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (RBI) व्याजदर उच्च ठेवू शकते किंवा अपेक्षित कपातीला (cuts) विलंब करू शकते, ज्यामुळे मध्यम आणि कमी उत्पन्न गटातील खरेदीदारांसाठी परवडणारी क्षमता कमी होईल. विशेषतः 2025 मध्ये या सेगमेंटमध्ये किमती स्थिर झाल्या होत्या. कच्च्या मालाच्या वाढत्या किमती पास ऑन न केल्यास डेव्हलपर्सना मार्जिन (margin) प्रेशरचा सामना करावा लागू शकतो. 2024 मध्ये काही टियर-II शहरांमध्ये सट्टा (speculative) खरेदीमुळे किमती वाढल्या होत्या, ज्यामुळे संभाव्य धोका निर्माण झाला आहे. या विकसनशील भागांतील पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये (infrastructure projects) होणारा विलंब किंवा नियोजनाचा अभाव यामुळेही वाढ मंदावू शकते. बाजारातील हा बदल अधिक निवडक (selective) असू शकतो, जिथे ग्राहक जलद किंमत वाढीऐवजी दीर्घकालीन आर्थिक सुरक्षिततेला प्राधान्य देतील.

विश्लेषकांना सातत्यपूर्ण वाढीची अपेक्षा

विश्लेषकांना आशा आहे की टियर-II आणि टियर-III शहरं 2026 नंतरही सातत्याने वाढत राहतील, ज्याला स्थिर रोजगाराच्या संधी आणि सरकारी पाठिंब्याचे बळ मिळेल. कुश्मन अँड वेकफिल्ड (Cushman & Wakefield) अंदाजानुसार, 2026 मध्ये भारतात घरांच्या किमतींमध्ये मध्यम वाढ होईल, विशेषतः अपेक्षित व्याजदर कपातीमुळे मध्यम-वर्ग खरेदीदार अधिक रस दाखवतील. 'पीएम गती शक्ती' (PM Gati Shakti) सारख्या सरकारी पायाभूत सुविधा योजनांमुळेही या प्रदेशांतील मालमत्तेचे मूल्य आणि व्यवहार वाढण्यास मदत होईल. मेट्रो भागात वाढ मंदावली तरी, छोट्या शहरांकडे होणारे स्थलांतर एकूण बाजाराची गती कायम ठेवेल, जरी खरेदीदार अधिक निवडक आणि व्हॅल्यूवर लक्ष केंद्रित करणारे राहतील.