भारतातील ग्रीन बिल्डिंग्ज: डिझाइनवर जोर, पण आर्थिक फायद्यांना 'नो एंट्री'?

भारताने ग्रीन बिल्डिंग क्षेत्रात चांगली प्रगती केली आहे, पण एका मोठ्या उणिवा अजूनही कायम आहे. सध्या ग्रीन बिल्डिंगचे मूल्यांकन मुख्यत्वे डिझाइन मानके (design standards) आणि प्रमाणित (certified) फ्लोअर एरियावर आधारित आहे. यामुळे या इमारतींचा खरा ऑपरेशनल परफॉर्मन्स (operational performance) आणि ते देऊ शकणारे व्यापक आर्थिक फायदे अनेकदा नजरेआड होतात. विशेषतः अशा अर्थव्यवस्थेत जिथे मनुष्यबळ (workforce) हा महत्त्वाचा घटक आहे, तिथे ग्रीन बिल्डिंगचे खरे आर्थिक मूल्य कमी लेखले जात आहे.

भारतातील सध्याची मूल्यांकन प्रणाली ही प्रामुख्याने डिझाइनच्या वेळी विशिष्ट नियमांचे पालन करण्यावर केंद्रित आहे. हा दृष्टिकोन नियमित ऊर्जा कार्यक्षमता (energy efficiency), चांगली इनडोअर एअर क्वालिटी (indoor air quality) किंवा सुधारित कर्मचाऱ्यांच्या उत्पादकतेतून मिळणारे महत्त्वपूर्ण आर्थिक फायदे सुनिश्चित करत नाही. युनायटेड किंगडम (UK) आणि युनायटेड स्टेट्स (US) सारख्या देशांमधील 'पोस्ट-ऑक्युपन्सी इव्हॅल्युएशन' (POEs) - म्हणजेच इमारती वापरात आल्यानंतर केलेल्या अभ्यासातून - हे मूल्य स्पष्ट होते. या POEs मध्ये ऑपरेशनल परफॉर्मन्सचा मागोवा घेतला जातो आणि चांगले व्हेंटिलेशन, नैसर्गिक प्रकाश (daylight) आणि आरामदायी वातावरणामुळे हिरव्या कार्यालयांमधील (green offices) कर्मचाऱ्यांची उत्पादकता 3% ते 8% पर्यंत वाढू शकते आणि आजारी दिवसांमध्ये (sick days) घट होऊ शकते, असे दिसून येते. भारतात, जिथे कर्मचाऱ्यांवरील खर्च (staff costs) हा ऑपरेशनल खर्चाच्या सुमारे 80% ते 90% असतो, तिथे चांगल्या इमारतीच्या वातावरणामुळे उत्पादकतेत झालेली छोटी वाढ देखील मोठ्या आर्थिक फायद्यांना कारणीभूत ठरू शकते. केवळ प्रमाणपत्रांवर (certification) लक्ष केंद्रित केल्याने, प्रत्यक्ष जमिनीवरील कामगिरीकडे (proven real-world performance) दुर्लक्ष होते आणि दीर्घकालीन ऑपरेशनल गुणवत्तेसाठी प्रेरणा कमी होते. यामुळे धोरणकर्त्यांना ग्रीन बिल्डिंग प्रयत्नांचा राष्ट्रीय परिणाम समजून घेणे कठीण होते.

जागतिक स्तरावर, पर्यावरण, सामाजिक आणि प्रशासकीय (ESG) तत्त्वांमुळे रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये मोठा बदल घडत आहे. गुंतवणूकदार आता अशा मालमत्तांमध्ये (properties) अधिक गुंतवणूक करत आहेत ज्या कठोर ESG मानकांची पूर्तता करतात. जेथे असे पालन होत नाही, अशा इमारतींना अधिक जोखमीचे मानले जात आहे. भारतात, ग्रीन-सर्टिफाइड व्यावसायिक इमारती (commercial buildings) पारंपरिक इमारतींपेक्षा आधीच जास्त भाडे (higher rents) मिळवतात आणि त्यांची रिकामी राहण्याची दर (vacancy rates) कमी आहे, जे बाजारातील स्पष्ट ट्रेंड दर्शवते. अभ्यासानुसार, भारतातील ग्रीन बिल्डिंग्ज ऊर्जा आणि पाणी बचतीमुळे ऑपरेशनल खर्चात 20% ते 30% बचत करू शकतात. तसेच, त्यांना 7% ते 10% अधिक भाडे आणि मालमत्तेचे मूल्य (asset values) वाढण्याची क्षमता आहे. SEBI BRSR रिपोर्टिंग नियम (reporting rules) भारतीय रिअल इस्टेटला अधिक स्पष्ट सस्टेनेबिलिटी लक्ष्यांकडे (sustainability targets) ढकलत आहेत. तथापि, डिझाइन प्रमाणपत्रावर लक्ष केंद्रित केल्याने आणि पडताळणी केलेल्या ऑपरेशनल डेटाकडे (verified operational data) दुर्लक्ष केल्याने अपेक्षित फायदे आणि इमारती प्रत्यक्षात काय देतात यात तफावत निर्माण होते. युनायटेड किंगडममधील सार्वजनिक इमारतींमध्ये नियमित POEs सारख्या आंतरराष्ट्रीय पद्धतींमध्ये, ऑपरेशनल परफॉर्मन्सचा समावेश केला जातो आणि ऊर्जा वापर, कर्मचाऱ्यांचे समाधान आणि उत्पादकता यावर फीडबॅक दिला जातो. US मधील अनुभवावरून असे दिसून येते की व्यवस्थापन प्रक्रियेतील सतत देखरेख (continuous monitoring) आणि तपासणीमुळे ऊर्जेचा वापर कमी होतो आणि कर्मचारी अधिक समाधानी राहतात.

इमारती वापरात आल्यानंतर अनिवार्य आणि पडताळणी केलेल्या परफॉर्मन्स डेटाशिवाय (verified performance data) केवळ डिझाइन प्रमाणपत्रांवर अवलंबून राहणे, हे भारताच्या ग्रीन बिल्डिंग क्षेत्रासाठी धोकादायक ठरू शकते. ही प्रणाली 'ग्रीनवॉशिंग'साठी (greenwashing) खुली आहे - म्हणजेच इमारती मानके पूर्ण करू शकतात, परंतु टिकाऊ कार्यक्षमता किंवा कर्मचाऱ्यांचे फायदे देऊ शकत नाहीत. स्पष्टतेच्या या अभावामुळे मूल्यांकनाचा धोका (valuation risk) निर्माण होतो, ज्यामुळे गुंतवणूकदार आणि धोरणकर्त्यांना खरोखर उच्च-कार्यक्षमतेच्या (high-performing) मालमत्ता ओळखणे कठीण होते. इतर देशांमध्ये POEs मालमत्ता व्यवस्थापनाचा भाग असले तरी, भारतातील प्रणालीमध्ये ऑपरेशनल डेटासाठी सातत्यपूर्ण आवश्यकतांचा अभाव आहे. या डेटा गॅपमुळे जबाबदारी कमी होते आणि प्रभावी धोरणात्मक बदलांमध्ये अडथळा येतो. याशिवाय, पडताळणी करण्यायोग्य परफॉर्मन्स डेटाच्या अभावामुळे गुंतवणूकदार सावध होऊ शकतात, ज्यामुळे ग्रीन फायनान्सिंग (green financing) पर्यायांचे आकर्षण कमी होऊ शकते आणि ग्रीन बिल्डिंगच्या एकूण बाजार मूल्यावर परिणाम होऊ शकतो. या पुराव्याशिवाय, 'ग्रीन' दावे खऱ्या अकार्यक्षमतेला (inefficiencies) लपवू शकतात, ज्यामुळे बाजारपेठेत सिद्ध कामगिरीची मागणी वाढत असताना इमारतींचे मूल्य कालांतराने कमी होण्याचा धोका आहे.

भारताने ग्रीन बिल्डिंगचे मूल्यांकन कसे करावे हे सुधारण्यासाठी, धोरणे मोठ्या व्यावसायिक आणि सार्वजनिक इमारतींसाठी अनिवार्य परफॉर्मन्स डिस्क्लोजर (mandatory performance disclosure) आवश्यक करण्याकडे वळली पाहिजेत. ऊर्जा वापर, पाणी वापर आणि महत्त्वाच्या इनडोअर वातावरणाचे तपशीलवार वार्षिक अहवाल, सार्वजनिक तुलनेसह, तथ्य-आधारित धोरणात्मक बदलांना अनुमती देतील. ग्रीन सर्टिफिकेशनमध्ये पोस्ट-ऑक्युपन्सी तपासण्यांचा समावेश असावा आणि प्रारंभिक रेटिंग (initial ratings) केवळ सिद्ध ऑपरेशनल परफॉर्मन्सची खात्री झाल्यानंतरच कन्फर्म केल्या पाहिजेत. आधुनिक मीटरिंग (metering) आणि डिजिटल मॉनिटरिंग सिस्टम (digital monitoring systems) परवडणारी होत आहेत आणि या बदलासाठी आवश्यक आहेत. वित्तीय नियम (Financial rules) आणि ग्रीन फायनान्स सिस्टमला (green finance systems) सिद्ध कामगिरी ओळखण्यासाठी आणि पुरस्कृत करण्यासाठी जुळवून घेणे आवश्यक आहे, कदाचित सिद्ध कार्यक्षमतेसाठी कमी-व्याज दराने कर्ज देऊन, केवळ डिझाइन पालनाच्या पलीकडे जाऊन. भारताची अर्थव्यवस्था जसजशी विस्तारत आहे, तसतसे इमारतींना केवळ ऊर्जा वापरणारेच नव्हे, तर महत्त्वाचे उत्पादकता साधने (productivity tools) म्हणून पाहिले पाहिजे, ज्यामुळे राष्ट्रीय प्रगतीसाठी त्यांची संपूर्ण क्षमता साकारता येईल.