भारतातील 'घोस्ट मॉल्स': 74 रिटेल जायंट्स रिकामे, त्यांना पुनर्जीवित करता येईल का? नाइट फ्रँक अहवाल धक्कादायक सत्य उघड करतो!

नाइट फ्रँक इंडियाच्या अलीकडील अहवालाने, 'Think India Think Retail – Value Capture: Unlocking Potential', भारतातील रिटेल लँडस्केपमधील एक वाढती चिंता दूर केली आहे: 'घोस्ट शॉपिंग सेंटर्स'ची वाढ. या रिटेल प्रॉपर्टीज उच्च रिक्तता दर (high vacancy rates) आणि ग्राहकांमध्ये कमी होत चाललेल्या महत्त्वामुळे त्रस्त आहेत.

हा अहवाल, तीन वर्षांहून अधिक काळ कार्यरत असलेल्या आणि त्यांच्या एकूण लीज करण्यायोग्य जागेपैकी (leasable space) 40% पेक्षा जास्त रिक्तता असलेल्या रिटेल प्रॉपर्टीजना 'घोस्ट मॉल्स' म्हणून परिभाषित करतो. सर्वेक्षण केलेल्या 32 प्रमुख शहरांमध्ये, 365 शॉपिंग सेंटर्सपैकी 74 या श्रेणीत येतात, जे 15.5 दशलक्ष चौरस फूट रिकाम्या जागेचे प्रतिनिधित्व करतात.

घोस्ट मॉल्स: एक वाढती चिंता

हे सेंटर्स उच्च रिक्तता, कमकुवत भाडेकरू निवड (tenant curation), जुने पायाभूत सुविधा आणि ग्राहकांमध्ये महत्त्वामध्ये सामान्य घट यामुळे ओळखले जातात.
या निष्कर्षांवरून असे दिसून येते की भारतातील सुमारे पाचपैकी एक कार्यरत शॉपिंग सेंटर आता 'घोस्ट अॅसेट्स' (ghost assets) बनले आहेत, जे क्षेत्राच्या एकूण आरोग्यासाठी एक आव्हान आहे.

मुख्य आकडेवारी आणि डेटा

सर्वेक्षण केलेल्या एकूण शॉपिंग सेंटर्स: 32 शहरांमध्ये 365.

ओळखले गेलेले 'घोस्ट मॉल्स': 74.

घोस्ट मॉल्समध्ये एकूण रिक्त जागा: 15.5 दशलक्ष चौरस फूट.

रेट्रोफिटिंगसाठी (retrofitting) ओळखले गेलेले सेंटर्स: 15.

रेट्रोफिट केलेल्या सेंटर्समधून संभाव्य वार्षिक भाडे उत्पन्न: ₹357 कोटी.

पुनरुज्जीवनाचा मार्ग

हा अहवाल या कमी कामगिरी करणाऱ्या मालमत्तांमध्ये (underperforming assets) एक महत्त्वपूर्ण संधी अधोरेखित करतो.

15 सेंटर्स, एकत्रितपणे 4.8 दशलक्ष चौरस फूट क्षेत्रफळासह, रेट्रोफिटिंगसाठी उमेदवार म्हणून ओळखले गेले आहेत.

यशस्वी रेट्रोफिटिंगमुळे केवळ या जागांना पुनरुज्जीवन मिळणार नाही, तर अंदाजे ₹357 कोटींचे वार्षिक भाडे उत्पन्न देखील मिळू शकेल.

जुन्या रिटेल प्रॉपर्टीजची छुपी क्षमता अनलॉक करण्यासाठी 'अ‍ॅडॉप्टिव्ह रियूज' (adaptive reuse) स्ट्रॅटेजीज देखील एक मार्ग म्हणून सादर केल्या आहेत.

मार्केट आउटलूक

नाइट फ्रँक इंडिया चे चेअरमन आणि मॅनेजिंग डायरेक्टर, शिशािर बायजाल, यांनी नमूद केले की, भारताचे रिटेल क्षेत्र मजबूत उपभोगामुळे (consumption) वाढीच्या एका महत्त्वपूर्ण टप्प्यात प्रवेश करत आहे.

उच्च-गुणवत्तेच्या, संघटित रिटेल स्वरूपांकडे (organized retail formats) एक स्पष्ट बदल दिसून येतो, ज्याचा पुरावा ग्रेड A मॉल्समधील केवळ 5.7% रिक्तता दराने मिळतो.

अनेक टियर 2 शहरे देखील मजबूत 'अ‍ॅबसॉर्प्शन ट्रेंड्स' (absorption trends) दर्शवित आहेत, जे क्षेत्रातील लवचिकता आणि विस्ताराची क्षमता दर्शवतात.

बायजाल यांनी यावर जोर दिला की, पुनर्विकास (redevelopment) किंवा 'अ‍ॅडॉप्टिव्ह रियूज' द्वारे जुन्या सेंटर्सना पुनरुज्जीवन देणे, भारतातील रिटेल परिवर्तनाच्या भविष्याला आकार देण्यासाठी महत्त्वपूर्ण ठरेल, कारण ग्राहकांच्या गरजा विकसित होत आहेत आणि ब्रँड्स त्यांची उपस्थिती वाढवत आहेत.

प्रभाव

रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स: कमी कामगिरी करणाऱ्या मालमत्तांचे पुनर्निर्माण किंवा पुनर्वापर (repurpose) करण्याचा दबाव अनुभवतात, ज्यामुळे मूल्य निर्मितीसाठी आव्हाने आणि संधी दोन्ही निर्माण होतात.

रिटेल ब्रँड्स: पुनरुज्जीवित सेंटर्समध्ये संधी शोधू शकतात किंवा नवीन स्वरूपांशी स्पर्धा करू शकतात.

गुंतवणूकदार: रिटेल रिअल इस्टेट पोर्टफोलिओच्या स्थितीचे मूल्यांकन करण्याची आणि पुनर्निर्माण प्रकल्पांमध्ये किंवा चांगल्या प्रकारे चालणाऱ्या मॉल्समध्ये संभाव्य गुंतवणुकीची ओळख पटवण्याची आवश्यकता आहे.

शहरी नियोजन: या मोठ्या जागांचे पुनर्वापर शहर पायाभूत सुविधा आणि स्थानिक आर्थिक विकासावर परिणाम करू शकते.

प्रभाव रेटिंग: 6/10

कठीण शब्दांचे स्पष्टीकरण

घोस्ट शॉपिंग सेंटर्स (Ghost shopping centres): तीन वर्षांपेक्षा जास्त काळ 40% पेक्षा जास्त रिक्तता असलेले कार्यरत शॉपिंग सेंटर्स.
रिक्तता दर (Vacancy rate): मालमत्तेतील रिक्त जागेची टक्केवारी.
लीज करण्यायोग्य जागा (Leasable space): मालमत्तेतील भाड्याने किंवा लीजवर देण्यासाठी उपलब्ध असलेली एकूण जागा.
रेट्रोफिटिंग (Retrofitting): जुन्या इमारतींची कार्यक्षमता, सुरक्षा किंवा कार्यक्षमता सुधारण्यासाठी त्यामध्ये नवीन तंत्रज्ञान किंवा वैशिष्ट्ये जोडण्याची प्रक्रिया.
अ‍ॅडॉप्टिव्ह रियूज (Adaptive reuse): जुन्या इमारतीला पाडण्याऐवजी तिला नवीन उपयोगासाठी पुनर्वापर करण्याची प्रक्रिया.
भाडेकरू निवड (Tenant curation): रिटेल प्रॉपर्टीमध्ये आकर्षक भाडेकरू मिश्रण तयार करण्यासाठी व्यवसाय आणि ब्रँड्सची धोरणात्मक निवड.
अ‍ॅबसॉर्प्शन ट्रेंड्स (Absorption trends): एका विशिष्ट मार्केटमध्ये, एका विशिष्ट कालावधीत व्यावसायिक रिअल इस्टेट जागा किती वेगाने भाड्याने दिली जाते किंवा विकली जाते याचा दर.