Whalesbook
अर्थसंकल्प 2026 मध्ये सरकारने पायाभूत सुविधांच्या विकासाला चालना देण्यासाठी एक महत्त्वाचं पाऊल उचललं आहे. सार्वजनिक क्षेत्रातील न वापरलेल्या मालमत्तांमधून (Public Sector Assets) व्हॅल्यू अनलॉक (Value Unlock) करण्यासाठी रियल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) चा वापर केला जाईल, अशी घोषणा करण्यात आली आहे. केंद्र सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रमांच्या (CPSEs) मालकीच्या जमिनी आणि इमारतींना मार्केट-आधारित गुंतवणूक साधनांमध्ये रूपांतरित करण्याची ही योजना आहे. यामुळे सरकारला मोठी आर्थिक उलाढाल (Capital Recycling) करता येईल आणि देशाच्या 'विकसित भारत' (Viksit Bharat) ध्येयालाही गती मिळेल. सध्या भारतीय REIT मार्केट पाच सूचीबद्ध कंपन्यांच्या स्वरूपात आहे, ज्या प्रामुख्याने ऑफिस आणि रिटेल प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करतात. जागतिक स्तरावर हे मार्केट जरी लहान असले तरी, 2025 मधील $18 अब्ज वरून 2030 पर्यंत $25 अब्ज पर्यंत वाढण्याची अपेक्षा आहे. शिवाय, टियर 2 आणि टियर 3 शहरांमध्ये विकासावर लक्ष केंद्रित केल्याने रिअल इस्टेटच्या विविध विभागांना मागणी वाढण्याची शक्यता आहे.
एकिकडे मालमत्ता मुद्रीकरणाची (Asset Monetization) योजना स्पष्ट असली, तरी अर्थसंकल्पात सादर झालेल्या गुंतागुंतीच्या कर सुधारणांमुळे REITs आणि त्यांच्या गुंतवणूकदारांसाठी काही आव्हानं उभी राहिली आहेत. यामध्ये 1 एप्रिल 2026 पासून लागू होणाऱ्या किमान पर्यायी कराच्या (Minimum Alternate Tax - MAT) नियमांमधील बदलांचा समावेश आहे. MAT चा दर 15% वरून 14% पर्यंत कमी झाला असला तरी, यापुढे नवीन MAT क्रेडिट्स तयार होणार नाहीत आणि जुन्या क्रेडिट्सच्या वापरावर मर्यादा घालण्यात आली आहे. नवीन कर प्रणाली (New Tax Regime) निवडणाऱ्या कंपन्यांसाठी, 31 मार्च 2026 पर्यंत जमा झालेले MAT क्रेडिट्स वार्षिक कर दायित्वाच्या केवळ 25% पर्यंतच वापरता येतील. महत्त्वाचं म्हणजे, REIT युनिटधारकांसाठी डिव्हिडंडवरील सवलती जुन्या कर प्रणालीतील विशेष उद्देश कंपन्यांशी (SPVs) जोडलेल्या राहतील. या कर बदलांमुळे नवीन कर प्रणालीकडे जाण्यास प्रोत्साहन मिळेल, परंतु यामुळे गुंतवणूकदारांसाठी निव्वळ परतावा (Net Returns) आणि REITs च्या मूल्यांकनावर (Valuation) परिणाम होऊ शकतो. शेअर्सच्या बाय-बॅकला (Buy-back) आता भांडवली नफा (Capital Gains) मानले जाईल, जे अनेक भागधारकांसाठी फायदेशीर असले तरी प्रवर्तकांसाठी (Promoters) अतिरिक्त लेव्ही (Levy) लागू करते, ज्यामुळे कर रचनेत आणखी गुंतागुंत वाढेल.
मालमत्ता मुद्रीकरणाव्यतिरिक्त, अर्थसंकल्प 2026 मध्ये पायाभूत सुविधा-आधारित विकास (Infrastructure-led Development) हा आर्थिक विकासाचा मुख्य आधारस्तंभ म्हणून अधोरेखित करण्यात आला आहे. टियर 2 आणि टियर 3 शहरांमधील सिटी इकॉनॉमिक रिजन (City Economic Regions) विकसित करण्यासाठी दरवर्षी ₹5,000 कोटींची तरतूद पाच वर्षांसाठी केली जाईल, ज्यामुळे शहरी विकासाला चालना मिळेल आणि मोठ्या शहरांव्यतिरिक्त इतर ठिकाणी गृहनिर्माण मागणी वाढेल. औद्योगिक आणि लॉजिस्टिक्स कॉरिडॉर, विद्यापीठ टाऊनशिप्स, मालवाहतूक कॉरिडॉर आणि टेक्सटाईल/केमिकल पार्क्सच्या विकासाचाही रिअल इस्टेट उद्योगावर सकारात्मक परिणाम होईल. मॅक्रोइकॉनॉमिक (Macroeconomic) स्तरावर, भारत मजबूत वाढीसाठी सज्ज आहे. Moody's च्या अंदाजानुसार, FY26-27 साठी वास्तविक जीडीपी (Real GDP) वाढ 6.4% राहण्याचा अंदाज आहे, ज्यामुळे भारत G20 देशांमध्ये सर्वात वेगाने वाढणारा देश ठरू शकतो. भारतीय रिझर्व्ह बँकेने (RBI) फेब्रुवारी 2026 मध्ये रेपो रेट (Repo Rate) 5.25% वर कायम ठेवला आहे, कारण महागाई नियंत्रणात आहे (FY2025-26 साठी 2.1% अंदाजित) आणि जीडीपी वाढीचा अंदाज मजबूत आहे. कमी व्याजदर आणि स्थिर देशांतर्गत मागणीचे हे वातावरण रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या विस्तारासाठी अनुकूल आहे. भारतीय REIT मार्केटनेही चांगली कामगिरी केली आहे, 2025 मध्ये REITs ने 29.68% परतावा दिला, जो निफ्टी50 पेक्षा जास्त आहे.
सकारात्मक आर्थिक पाठबळ असूनही, अर्थसंकल्पातील रिअल इस्टेट उद्दिष्टांच्या पूर्ण अंमलबजावणीमध्ये काही धोके (Risks) आहेत. CPSE मालमत्तांचे REITs द्वारे मुद्रीकरण हे कार्यक्षम अंमलबजावणीवर (Execution) आणि संरचनात्मक आव्हानांवर मात करण्याच्या क्षमतेवर अवलंबून असेल. मालमत्तांचे REIT संरचनेत हस्तांतरण करण्याच्या प्रक्रियेत नोकरशाहीतील अडथळे (Bureaucratic Hurdles) आणि मूल्यांकनातील तफावत (Valuation Discrepancies) येऊ शकते. जागतिक बाजारपेठांप्रमाणे, जेथे REITs खोलवर रुजलेले आहेत, भारतात हे मार्केट अजूनही सुरुवातीच्या टप्प्यात आहे, जे एकूण शेअर बाजाराच्या मूल्यांकनाच्या फक्त 0.4% आहे. या नवीन अवस्थेत मालमत्ता गुणवत्ता मूल्यांकन आणि मानकीकरणात (Standardization) आव्हाने येऊ शकतात, जी संस्थात्मक भांडवल आकर्षित करण्यासाठी महत्त्वाची आहेत. शिवाय, या क्षेत्राचे अवलंबन सरकारचा सतत पाठिंबा आणि धोरणात्मक सातत्यावर (Policy Continuity) आहे. कर अनुपालन (Tax Compliance) सोपे करण्याचा सरकारचा उद्देश असला तरी, MAT क्रेडिटचा वापर आणि कर प्रणालीतील बदल काही गुंतवणूकदारांना परावृत्त करू शकतात किंवा त्यांना गुंतागुंतीची आर्थिक संरचना (Financial Structuring) करावी लागू शकते. जागतिक आर्थिक वातावरण, जरी लवचिक असले तरी, भू-राजकीय तणाव (Geopolitical Tensions) आणि अस्थिर वस्तूंच्या किमतींसारखे (Volatile Commodity Prices) धोके अजूनही आहेत, जे अप्रत्यक्षपणे गुंतवणूकदारांच्या भावनांवर (Investor Sentiment) आणि भारतात येणाऱ्या भांडवली प्रवाहावर (Capital Flows) परिणाम करू शकतात. स्पर्धात्मक स्तरावर, जरी भारतीय REITs चांगली कामगिरी करत असले तरी, ते बाजारपेठेची खोली (Market Depth) आणि मालमत्ता विविधीकरणात (Asset Diversification) जागतिक स्तरावर अजूनही खूप मागे आहेत. ऑफिस आणि रिटेल REITs मधील सध्याची एकाग्रता, आरोग्यसेवा, डेटा सेंटर्स किंवा औद्योगिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या बाजारांच्या तुलनेत गुंतवणूकदारांच्या सहभागासाठी मर्यादित मार्ग ठेवते.
विश्लेषकांचे मत (Analyst Consensus) साधारणपणे अर्थसंकल्प 2026 भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी सकारात्मक मानत आहे. विशेषतः मालमत्ता मुद्रीकरण आणि पायाभूत सुविधा विकासासाठी REITs चा धोरणात्मक वापर कौतुकास्पद आहे. टियर 2 आणि टियर 3 शहरांकडे होणारे लक्ष या प्रदेशांमधील मागणी वाढवेल आणि अधिक संतुलित शहरी विकास साधेल अशी अपेक्षा आहे. 2026 मध्ये भारतीय रिअल इस्टेटचे एकूण चित्र आशावादी आहे, ज्यामध्ये देशांतर्गत मागणी, पायाभूत सुविधा विकास आणि अनुकूल मॅक्रोइकॉनॉमिक्समुळे वाढ कायम राहण्याची शक्यता आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्र भारताच्या जीडीपीमध्ये महत्त्वपूर्ण योगदान देईल, 2025 मध्ये ते 13% पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे आणि 2047 पर्यंत 15-16% चे लक्ष्य ठेवले आहे. कर सुधारणांचा REITs वर तात्काळ परिणाम काय होतो याचे सखोल विश्लेषण करणे आवश्यक असले तरी, सरकारने मांडलेले दीर्घकालीन ध्येय या क्षेत्राच्या आराखड्याला बळकट करण्याची बांधिलकी दर्शवते. उद्योगातील भागधारकांना परवडणाऱ्या घरांसारख्या (Affordable Housing) क्षेत्रात आणि क्षेत्रा-विशिष्ट सवलतींमध्ये (Sector-specific Reliefs) आणखी सुधारणा अपेक्षित आहेत, जे धोरणकर्ते आणि उद्योगांमधील सतत संवाद दर्शवतात. भारतीय रिअल इस्टेटमध्ये वाढणारे संस्थात्मक भांडवल (Institutional Capital) देखील या सकारात्मक दृष्टिकोनला पाठबळ देते.