विक्री घटली, पण किमती का वाढल्या?
आर्थिक वर्ष 2026 (FY26) मध्ये घरांच्या विक्रीचे प्रमाण 0-3% ने कमी होऊन अंदाजे 625-645 दशलक्ष चौरस फूट राहण्याची शक्यता आहे. नवीन प्रकल्प लाँच होण्याचे प्रमाणही 1-4% ने घटले आहे, जे 645-665 दशलक्ष चौरस फूट इतके असू शकते. प्रोजेक्ट्सना मंजुरी मिळण्यास होत असलेला विलंब आणि मध्य पूर्वेतील तणावामुळे (Geopolitical tensions) ग्राहक विश्वासावर झालेला परिणाम ही या घसरणीची प्रमुख कारणे आहेत. या घसरणीनंतरही, निवासी मालमत्ता क्षेत्रातील किमती मात्र स्थिर राहिल्या आहेत. आर्थिक वर्ष 2025 मध्ये सरासरी विक्री किमतींमध्ये (ASP) 15% वाढ झाल्यानंतर, FY26 मध्ये त्या आणखी 6-8% वाढण्याचा अंदाज आहे. विकासक प्रीमियम (Premium) आणि लक्झरी (Luxury) घरांच्या विक्रीतून किमती वाढवत आहेत.
विकासकांचा आशावाद आणि आर्थिक आरोग्य
उद्योगाचे अंदाज आणि विकासकांचे मत यात मोठा फरक दिसतो. ICRA आणि Crisil सारख्या रेटिंग एजन्सी FY27 मध्ये विक्री मूल्यातील वाढ 4-6% पर्यंत मंदावेल आणि ASP 3-5% ने वाढेल असा अंदाज वर्तवत आहेत. मात्र, महिंद्रा लाइफस्पेस डेव्हलपर्स (Mahindra Lifespace Developers) सारखे काही प्रमुख उद्योग खेळाडू अत्यंत आशावादी आहेत. महिंद्रा लाइफस्पेसने FY27 साठी ₹4,500 ते ₹5,000 कोटी महसूल आणि FY30 पर्यंत ₹10,000 कोटी महसूल मिळवण्याचे लक्ष्य ठेवले आहे. हा आशावाद मजबूत आर्थिक आरोग्यामुळे टिकून आहे. कंपन्यांची ऑपरेशन्स (Operations) उत्तम आहेत, ग्राहकांकडून येणारा पैसा आणि बांधकामाचा वेग यात समन्वय आहे. यामुळे विकासक बाह्य कर्जावरील अवलंबित्व कमी करू शकले आहेत आणि FY27 मध्ये ऑपरेशनमधून येणारा रोख प्रवाह (Cash flow) 15-17% वाढण्याची अपेक्षा आहे.
प्रमुख कंपन्या आणि मार्केट व्हॅल्युएशन
भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये अनेक मोठे खेळाडू आहेत. DLF Ltd. चे मार्केट कॅपिटलायझेशन (Market Capitalization) सुमारे ₹1.25 लाख कोटी आहे आणि P/E गुणोत्तर (Ratio) 28.93 आहे. गोडरेज प्रॉपर्टीज (Godrej Properties) चे मूल्य ₹44,000 कोटी पेक्षा जास्त असून P/E सुमारे 27.73 आहे. प्रेस्टीज इस्टेट्स प्रोजेक्ट्स (Prestige Estates Projects) चे मूल्य ₹48,000 कोटी पेक्षा जास्त आहे आणि P/E सुमारे 50.00 आहे. लोढा (Macrotech Developers) चे मार्केट कॅप ₹67,000 कोटी पेक्षा जास्त असून P/E सुमारे 20.24 आहे. महिंद्रा लाइफस्पेस डेव्हलपर्सचे मार्केट कॅप सुमारे ₹6,628 कोटी आहे आणि P/E गुणोत्तर सुमारे 94.02 आहे. ब्लॅकस्टोन (Blackstone) सारख्या संस्थात्मक गुंतवणूकदारांकडूनही मोठी गुंतवणूक केली जात आहे.
संभाव्य धोके: इन्व्हेंटरी आणि वाढता खर्च
सकारात्मक अंदाजांनंतरही, काही धोके लक्षणीय आहेत. 'इन्व्हेंटरी विकायला लागणारा कालावधी' (Years to Sell) मार्च 2026 पर्यंत 1.4 वर्षे आणि मार्च 2027 पर्यंत 1.4-1.6 वर्षे पर्यंत वाढण्याचा अंदाज आहे. याचा अर्थ बाजारात सध्या अस्तित्वात असलेला स्टॉक क्लिअर करण्यासाठी जास्त वेळ लागू शकतो. याशिवाय, भू-राजकीय तणावामुळे वाढलेल्या ऊर्जा आणि कच्च्या मालाच्या किमतींमुळे बांधकाम खर्च वाढत आहे. हा वाढलेला खर्च विकासकांना ग्राहकांवर टाकून किमती वाढवण्यास भाग पाडू शकतो, ज्यामुळे मध्यम-बाजारातील (Mid-market) मागणी कमी होऊ शकते. तसेच, प्रीमियम आणि लक्झरी विक्रीवर जास्त अवलंबून राहिल्यास, उच्च-नेट-वर्थ व्यक्तींच्या (HNI) भावनांमधील बदलांचा बाजारावर परिणाम होऊ शकतो.
FY27 साठी दृष्टीकोन: सावध आशावाद
FY27 साठीचे अंदाज मिश्र असले तरी, ते सावध आशावादाकडे झुकलेले आहेत. ICRA नुसार, मध्यम आणि लक्झरी सेगमेंटमधील मागणी आणि नवीन लाँचमधील अपेक्षित वाढीमुळे ( 4-7% ) क्षेत्राच्या क्षेत्रफळाच्या वाढीचा अंदाज 0-3% आहे. Crisil विक्री मूल्यातील वाढ 4-6% पर्यंत मर्यादित राहण्याचा अंदाज वर्तवत आहे, तर ASP 3-5% ने वाढेल. या काळात बाजारात विचारपूर्वक वाढ अपेक्षित आहे, जिथे स्पेकुलेशनऐवजी (Speculation) गुणवत्ता आणि अंमलबजावणीवर (Execution) लक्ष केंद्रित केले जाईल. मागणी ही व्हॅल्यू-फॉर-मनी (Value-for-money) आणि स्थानिक बाजारपेठेच्या परिस्थितीमुळे वाढत आहे. लक्झरी गृहनिर्माण क्षेत्र प्रीमियम होऊन आणि श्रीमंत खरेदीदारांकडून मजबूत मागणीमुळे टिकून आहे. केंद्र सरकारच्या अर्थसंकल्पातील पायाभूत सुविधा विकासावर (Infrastructure Development) भर दिल्यानेही दीर्घकाळात रिअल इस्टेटच्या मागणीला अप्रत्यक्षपणे चालना मिळण्याची अपेक्षा आहे.