भारतातील घरांची मागणी कोरोनानंतरच्या तेजीनंतर आता मंदावली आहे, कारण IT क्षेत्रातील नोकरभरती कमी झाली आहे. एका ब्रोकरेज रिपोर्टनुसार, संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्रात बदल होत असताना, DLF आणि Oberoi Realty सारखे मजबूत कॅश फ्लो आणि कमी कर्ज असलेले डेव्हलपर्स लहान आणि जास्त कर्ज असलेल्या स्पर्धकांच्या तुलनेत या परिस्थितीला अधिक चांगल्या प्रकारे सामोरे जाऊ शकतात.
काय घडले?
2020 ते 2023 या काळात झालेल्या वेगाने वाढीनंतर, भारतीय रिअल इस्टेट मार्केट आता सामान्यीकरणाच्या टप्प्यात प्रवेश करत आहे. आकडेवारीनुसार, कोरोनानंतरच्या काळात वार्षिक 51% दराने वाढलेली घरांची विक्री आता मंदावली आहे. आनंद राठी या ब्रोकरेज फर्मच्या अहवालानुसार, 2025 पर्यंत मागणी वाढीचा दर वार्षिक सुमारे 9% पर्यंत कमी होण्याची शक्यता आहे. हा बदल आक्रमक वाढीच्या टप्प्यावरून अधिक स्थिर बाजारपेठेत संक्रमण दर्शवतो.
मागणीतील बदल
या थंडावलेल्या ट्रेंडमागे अनेक घटक कारणीभूत आहेत. सर्वात मोठा प्रभाव म्हणजे IT क्षेत्रातील नोकरभरती आणि पगारवाढीतील घट. IT क्षेत्र हे बंगळूरु, हैदराबाद आणि पुणे सारख्या शहरांमध्ये घरांच्या मागणीचे मुख्य इंजिन राहिले आहे. जेव्हा IT क्षेत्रातील नोकरभरती मंदावते, तेव्हा मुख्य खरेदीदार वर्गाचा आत्मविश्वास कमी होतो. याव्यतिरिक्त, गेल्या दोन वर्षांतील शेअर बाजारातील चढ-उतारामुळे 'संपत्तीचा प्रभाव' (Wealth Effect) कमी झाला आहे, ज्यामुळे लोकांना मोठ्या प्रमाणात मालमत्ता खरेदी करण्याचा आत्मविश्वास कमी झाला आहे. या मंदीचे आणखी एक स्पष्ट चिन्ह म्हणजे वाढती इन्व्हेंटरी; 2025 पर्यंत सध्याच्या घरांचा स्टॉक विकण्यासाठी लागणारा वेळ सुमारे 14 महिन्यांवरून 18 महिन्यांपर्यंत वाढण्याची अपेक्षा आहे.
काही डेव्हलपर्सना याचा फायदा का?
घटत्या मागणीनंतरही, हे क्षेत्र मागील मंदीच्या काळात (उदा. 2017-2021) जसे होते, तसे नाही. अनेक मोठ्या डेव्हलपर्सनी त्यांची आर्थिक स्थिती सुधारली आहे, कर्ज कमी केले आहे आणि भांडवलाची उपलब्धता वाढवली आहे. ही आर्थिक ताकद महत्त्वाची आहे कारण ती कंपन्यांना विक्री वाढ कमी असली तरी बांधकाम सुरू ठेवण्यास आणि नवीन प्रकल्प सुरू करण्यास अनुमती देते. विश्लेषक अनेकदा DLF, Oberoi Realty आणि Prestige Estates सारख्या कंपन्या चांगल्या स्थितीत असल्याचे सांगतात. या कंपन्यांचे पोर्टफोलिओ वैविध्यपूर्ण आहेत आणि त्यांच्याकडे मोठे भाडे उत्पन्न आहे, जे मालमत्तेच्या विक्रीत मंदी असतानाही नियमित उत्पन्न प्रदान करते.
इन्व्हेंटरी आणि IT क्षेत्राचे धोके
तज्ञ याला एक संरचनात्मक संकटऐवजी एक चक्रीय समायोजन मानत असले तरी, काही धोके अजूनही आहेत. वाढत्या इन्व्हेंटरीमुळे ग्राहकांसाठी स्पर्धा वाढू शकते. जर डेव्हलपर्सवर जास्त कर्ज असेल, तर त्यांना न विकलेला स्टॉक जास्त काळ सांभाळण्याचा खर्च व्यवस्थापित करण्यात अडचणी येऊ शकतात. याव्यतिरिक्त, या क्षेत्रातील व्हॅल्युएशन (Valuations) त्यांच्या मागील उच्चांकांवरून सुधारले असले तरी, मंद वाढीच्या दृष्टिकोन पाहता ते अजूनही काही गुंतवणूकदारांना महाग वाटू शकतात. गुंतवणूकदारांनी हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे की या क्षेत्रासाठी मुख्य धोका म्हणजे मागणीतील दीर्घकाळची कमजोरी आणि नवीन प्रकल्पांचा उच्च पुरवठा, ज्यांना विकायला जास्त वेळ लागू शकतो.
गुंतवणूकदारांनी पुढे काय पाहावे?
गुंतवणूकदारांनी प्रमुख शहरांमधील इन्व्हेंटरी पातळीवर बारकाईने लक्ष ठेवावे, कारण न विकलेल्या घरांचा वाढता साठा किमतीवर दबाव आणू शकतो. IT क्षेत्रातील रोजगाराचे ट्रेंड प्रमुख शहरी बाजारपेठांमधील मागणीसाठी एक महत्त्वाचे लीड इंडिकेटर राहतील. याव्यतिरिक्त, मोठ्या डेव्हलपर्सचे लॉन्चिंग शेड्युल आणि त्यांच्या प्रत्यक्ष विक्री कामगिरीचे निरीक्षण केल्यास, ते त्यांच्या विस्ताराच्या योजनांचा विचारपूर्वक व्यवस्थापन करत आहेत की ते मंदावलेल्या बाजारपेठेत जास्त धोका पत्करत आहेत, हे स्पष्ट होईल.