गेल्या दोन वर्षांत भारतीय REITs ने Nifty 50 च्या तुलनेत अधिक परतावा दिला आहे. भाडे आणि वाढत्या ऑक्युपन्सीमुळे ही तेजी आली असली, तरी वाढते सरकारी बाँड यील्ड्स (Bond Yields) आता त्यांच्या व्हॅल्युएशनवर दबाव निर्माण करत आहेत.
Real Estate Investment Trusts (REITs) हे सध्या अशा गुंतवणूकदारांसाठी पसंतीचे माध्यम बनले आहेत, ज्यांना इक्विटीसारखा परतावा आणि भाड्याद्वारे मिळणाऱ्या उत्पन्नाची स्थिरता हवी आहे. गेल्या दोन वर्षांत, ऑफिस पार्क्स आणि मॉल्ससारख्या व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या या साधनाने Nifty 50 इंडेक्सला परताव्याच्या बाबतीत मागे टाकले आहे. ही कामगिरी प्रामुख्याने उच्च ऑक्युपन्सी आणि भाड्याच्या वाढीवर आधारित आहे.
ऑपरेशन्सनल वाढ आणि स्थिरता
भारतातील सहा प्रमुख लिस्टेड REITs - Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Knowledge Realty Trust आणि Bagmane Prime Office REIT - यांच्या मजबूत कॅश फ्लोमुळे त्यांची स्थिती भक्कम आहे. FY27 च्या सुरुवातीला, या ऑफिस REITs मधील सरासरी ऑक्युपन्सी लेव्हल 92% पर्यंत पोहोचली आहे, जी 2024 मधील 84% च्या तुलनेत मोठी सुधारणा आहे. या वाढीमुळे गेल्या आर्थिक वर्षात युनिट होल्डर्सना ₹8,900 कोटींहून अधिक रक्कम वाटली गेली आहे.
SEBI च्या नियमांनुसार, REITs ला त्यांच्या निव्वळ रोख रकमेपैकी किमान 90% हिस्सा गुंतवणूकदारांना देणे अनिवार्य आहे. या नियमामुळे गुंतवणूकदारांना नियमित उत्पन्न मिळते, जे लाभांश देणाऱ्या शेअर्सपेक्षा अधिक निश्चित असते. तसेच, Nifty REITs & InvITs इंडेक्सची व्होलॅटिलिटी (Volatility) 8.9% च्या आसपास असते, जी Nifty 50 च्या 13.8% पेक्षा कमी आहे, ज्यामुळे हे सुरक्षित गुंतवणूकदारांसाठी एक उत्तम साधन ठरते.
व्याजदरांचे आव्हान
ऑपरेशनल प्रगती असूनही, वाढत्या व्याजामुळे REITs साठी आव्हाने वाढत आहेत. सध्या भारताचा 10-वर्षीय सरकारी बाँड यील्ड 7.30% ते 7.40% च्या रेंजमध्ये आहे. जेव्हा बाँडचे दर वाढतात, तेव्हा सुरक्षित सरकारी बाँड आणि REITs पासून मिळणारा परतावा यातील अंतर कमी होते. यामुळे गुंतवणूकदार REITs कडून अधिक परताव्याची अपेक्षा करू लागतात, ज्याचा थेट परिणाम REIT युनिटच्या किमतीवर होऊ शकतो.
RBI ने व्याजदराबाबत कडक भूमिका कायम ठेवल्यास, REITs च्या किमती वाढण्यावर मर्यादा येऊ शकतात. तसेच, 90% रक्कम वाटप करण्याच्या नियमामुळे ट्रस्टकडे नवीन मालमत्ता विस्तार करण्यासाठी स्वतःची रोख रक्कम कमी उरते. यामुळे त्यांना नवीन कर्ज किंवा इक्विटी उभी करावी लागते, जे सध्याच्या महागड्या व्याजदराच्या काळात खर्चिक ठरू शकते.