Whalesbook
भारतातील मॉल्स आता मोठ्या सुपरमार्केटसाठी जागा कमी करत आहेत. क्विक कॉमर्समुळे (Quick Commerce) लोकांच्या किराणा मालाच्या खरेदीच्या सवयी बदलल्या आहेत, त्यामुळे मॉल्स प्रीमियम रिटेल आणि मनोरंजनावर अधिक लक्ष केंद्रित करत आहेत. Nexus Select Trust सारखे मोठे मॉल ऑपरेटर त्यांच्या जागेचा वापर वाढीव भाड्यासाठी (Rental Yield) करत आहेत.
काय घडले आहे?
भारतातील मॉल ऑपरेटर्स आता जागेच्या व्यवस्थापनात मोठे बदल करत आहेत. मॉलच्या तळमजल्यावर असलेल्या मोठ्या हायपरमार्केट म्हणजेच सुपरमार्केट आणि डिपार्टमेंट स्टोअर्सची जागा आता कमी केली जात आहे. डेव्हलपर्स या पारंपरिक हायपरमार्केटसाठीचे क्षेत्रफळ (Square Footage) कमी करून त्याऐवजी विशेष प्रीमियम रिटेल स्टोअर्स किंवा मनोरंजन झोन (Entertainment Zones) तयार करत आहेत.
Nexus Select Trust सारखे मोठे मॉल ऑपरेटर या बदलाचे नेतृत्व करत आहेत. त्यांच्या प्रॉपर्टीजमधील हायपरमार्केटचे क्षेत्रफळ कमी करण्याचे संकेत त्यांनी दिले आहेत. हा बदल किरकोळ विक्रेते (Retailers) अडचणीत असल्यामुळे नाही, तर ग्राहकांच्या दैनंदिन गरजा खरेदी करण्याच्या पद्धतीत झालेल्या मोठ्या बदलामुळे होत आहे.
गुंतवणूकदारांसाठी हे का महत्त्वाचे आहे?
रिटेल आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदारांसाठी, हा बदल 'रेंटल यील्ड' म्हणजेच मॉल प्रति चौरस फूट किती भाडे मिळवतो, या लढाईचे प्रतीक आहे. हायपरमार्केट हे पारंपरिकदृष्ट्या 'अँकर टेनंट्स' (Anchor Tenants) असतात, म्हणजे ते मोठे, विश्वासार्ह असतात आणि मोठ्या संख्येने ग्राहक आणतात. मात्र, ते विशेष किंवा लक्झरी फॅशन बुटीकच्या तुलनेत प्रति चौरस फूट कमी भाडे आकारतात.
Blinkit, Zepto आणि Swiggy Instamart सारख्या क्विक कॉमर्स प्लॅटफॉर्मच्या वाढीमुळे, ग्राहक आठवड्याच्या शेवटी मोठ्या स्टोअरला भेट देण्याऐवजी 10 मिनिटांत डिलिव्हरी मिळवण्याच्या सोयीला प्राधान्य देत आहेत. यामुळे, 'आठवड्याची किराणा खरेदी' कमी वारंवार होत आहे. मॉल मालकांसाठी, जर हायपरमार्केटची जागा पूर्वीसारखे ग्राहक खेचत नसेल, तर त्या मोठ्या जागेचे लहान, जास्त भाडे देणाऱ्या युनिट्समध्ये रूपांतर करणे किंवा तेथे जास्त रहदारी असलेल्या मनोरंजन केंद्रांसाठी वापरणे आर्थिकदृष्ट्या फायदेशीर ठरू शकते.
FMCG क्षेत्रात बदल
रिअल इस्टेटमधील हा संरचनात्मक बदल ग्राहक वस्तू (FMCG) बाजारात होणाऱ्या सवयींमधील बदलांचे प्रतिबिंब आहे. Britannia, Hindustan Unilever (HUL) आणि Dabur सारख्या मोठ्या कंपन्या त्यांच्या ई-कॉमर्स व्यवसायाचा एक मोठा भाग क्विक कॉमर्स चॅनेल्सकडे वळताना पाहत आहेत.
जेव्हा FMCG कंपन्या त्यांच्या विक्रीची महत्त्वपूर्ण टक्केवारी इन्स्टंट डिलिव्हरीमधून येत असल्याचे सांगतात, तेव्हा हे स्पष्ट होते की किराणा मालाची मागणी संपलेली नाही, ती फक्त ऑनलाइन गेली आहे. हे फिजिकल हायपरमार्केटसाठी एक आव्हानात्मक वातावरण तयार करते, जे मोठ्या प्रमाणात खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांवर अवलंबून असतात. आता विक्रेत्यांवर एक अद्वितीय 'अनुभव' देण्याचा दबाव आहे, जो डिलिव्हरी ॲप देऊ शकत नाही. जसे की खास आयात केलेले वस्तू, ताजे गॉरमेट सेक्शन किंवा इंटरएक्टिव्ह डिस्प्ले, जेणेकरून ग्राहकांना मॉलमध्ये येण्याचे खरे कारण मिळेल.
गुंतवणूकदार हे कसे पाहू शकतात?
मॉल डेव्हलपर्स किंवा रिटेल स्टॉक्समध्ये गुंतवणूक करणारे गुंतवणूकदार हे नफा संरक्षित करण्यासाठी उचललेले पाऊल म्हणून पाहू शकतात. जर एखादा मॉल कमी भाडे देणारे हायपरमार्केट यशस्वीरित्या उच्च भाडे देणारे फॅशन ब्रँड्स किंवा लोकप्रिय फूड आणि बेव्हरेज आउटलेट्सने बदलू शकला, तर प्रॉपर्टीसाठी एकूण महसूल वाढू शकतो.
तथापि, या धोरणामध्ये धोके आहेत. हायपरमार्केट हे 'अँकर' स्टोअर्स म्हणून डिझाइन केलेले असतात, जे मॉलमध्ये किमान रहदारी सुनिश्चित करतात. जर या स्टोअर्समध्ये लक्षणीय घट झाली किंवा त्याऐवजी कमी अभ्यागत आकर्षित करणारे सेगमेंट आले, तर मॉलच्या इतर लहान दुकानांना कमी ग्राहकसंख्येचा फटका बसू शकतो. या बदलाचे यश पूर्णपणे यावर अवलंबून असेल की नवीन मनोरंजन आणि अनुभवात्मक क्षेत्रे आठवड्याच्या दिवसात आणि आठवड्याच्या शेवटी खरोखर गर्दी खेचू शकतील की नाही.
गुंतवणूकदारांनी काय ट्रॅक करावे?
पुढे, रिटेल रिअल इस्टेटमधील भागधारकांसाठी मुख्य निरीक्षण करण्यासारख्या गोष्टींमध्ये या मॉल्सची 'ऑक्युपन्सी लेव्हल्स' (Occupancy Levels) आणि 'ट्रेडिंग डेन्सिटी' (Trading Density) म्हणजेच प्रति चौरस फूट विक्रीचा समावेश आहे. गुंतवणूकदारांनी हे पाहणे आवश्यक आहे की मॉल्स मोकळ्या झालेल्या जागा प्रीमियम भाडेकरूंना अधिक दराने यशस्वीरित्या भाड्याने देऊ शकतात की नाही. याव्यतिरिक्त, हायपरमार्केटची जागा कमी झाल्यामुळे मॉलची एकूण आकर्षकता टिकून राहते की सुधारते हे पाहणे महत्त्वाचे ठरेल. ग्राहकसंख्येतील घट किंवा रिकाम्या जागा भरण्यात अडचण येण्याची कोणतीही चिन्हे मॉल ऑपरेटरच्या महसुलावर दबाव आणू शकतात.