भारतातील रिटेल रिअल इस्टेट क्षेत्रात मोठे बदल होत आहेत. आता छोटे मॉल्स मागे पडून 'मेगा मॉल्स'चे युग येत आहे. २०३० पर्यंत **४०.४ दशलक्ष स्क्वेअर फूट** नवीन जागा उपलब्ध होण्याची शक्यता असून, यामुळे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स आणि REITs च्या कामगिरीत मोठी तफावत दिसून येणार आहे.
भारतीय व्यावसायिक रिअल इस्टेटचे स्वरूप आता पूर्णपणे बदलत आहे. डेव्हलपर्स आता छोट्या प्रकल्पांऐवजी ग्राहकांना अनुभव देणाऱ्या भव्य 'डेस्टिनेशन मॉल्स'वर लक्ष केंद्रित करत आहेत. या धोरणामागचा मुख्य उद्देश अधिक ग्राहकांना आकर्षित करणे आणि दीर्घकालीन भाडेकरू मिळवणे हा आहे. २००० पूर्वी सरासरी मॉल ०.२५ दशलक्ष स्क्वेअर फूट आकाराचे असायचे, परंतु २०२६ ते २०३० दरम्यान हे प्रमाण ०.५९ दशलक्ष स्क्वेअर फूट पर्यंत पोहोचण्याचा अंदाज आहे.
मुंबई आणि बेंगळुरू ठरले 'विनर्स'
देशभर मॉलची संख्या वाढत असली, तरी भाड्याच्या दरात मोठी तफावत आहे. मुंबई आणि बेंगळुरूमध्ये गेल्या तीन वर्षांत मॉलचे भाडे २२% ने वाढले आहे, तर राष्ट्रीय सरासरी केवळ ११% आहे. जागा रिकामी असण्याचे (Vacancy Rates) प्रमाण पाहिल्यास ठाण्यामध्ये हे प्रमाण केवळ १.०% च्या आसपास आहे, तर गुरुग्रामसारख्या ठिकाणी ते १३.६% पर्यंत पोहोचले आहे. यावरून हे स्पष्ट होते की, केवळ मोठे बांधकाम करून चालणार नाही, तर ठिकाण आणि गुणवत्तेला जास्त महत्त्व प्राप्त झाले आहे.
ऑफिस-लिंक्ड रिटेल आणि सप्लायचा धोका
कॉर्पोरेट हबमध्ये आता ऑफिससोबतच शॉपिंग स्पेस समाविष्ट करण्याचे प्रमाण वाढले आहे. सध्या अशा रिटेल स्पेसचा एकूण साठा ५१.७ दशलक्ष स्क्वेअर फूट झाला असून, गुरुग्राम, मुंबई आणि पुणे ही शहरे यामध्ये आघाडीवर आहेत. मात्र, २०३० पर्यंत होणारा ४०.४ दशलक्ष स्क्वेअर फूट चा नवीन पुरवठा भविष्यात 'ओव्हरसप्लाय'चा धोका निर्माण करू शकतो. जर मागणी त्या प्रमाणात वाढली नाही, तर कमी दर्जाच्या मालमत्ता असणाऱ्या डेव्हलपर्सच्या नफ्यावर दबाव येण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
गुंतवणूकदारांनी काय लक्षात घ्यावे?
गुंतवणूकदारांनी कंपन्यांच्या पोर्टफोलिओ मॅनेजमेंटकडे विशेष लक्ष देणे गरजेचे आहे. नवीन मेगा मॉल्समधील 'ऑक्युपन्सी लेव्हल' ही त्यांची रोख रक्कम (Cash Flow) ठरवणार आहे. तसेच, वाढते व्याजदर आणि प्रकल्पांचा मोठा खर्च लक्षात घेता, कंपन्या त्यांचे कर्ज (Debt Levels) कसे हाताळतात, हे त्यांच्या दीर्घकालीन यशाचे गमक ठरेल.