Whalesbook
साथीनंतर प्रचंड वाढलेल्या भारतीय निवासी प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये आता मंदीची चाहूल लागली आहे. Crisil Ratings च्या विश्लेषकांनी अंदाज व्यक्त केला आहे की, FY27 मध्ये विक्री मूल्य वाढीचा वेग मंदावून 4-6% पर्यंत येण्याची शक्यता आहे. हा वेग FY22 ते FY25 या काळात वार्षिक सरासरी 26% च्या प्रचंड वाढीच्या तुलनेत लक्षणीयरीत्या कमी असेल. FY26 मध्ये वाढीचा हा वेग आधीच अंदाजित 5-7% पर्यंत खाली आला होता.
मागणी आणि किमतीवर दबाव
या मंदीमागे अनेक कारणं आहेत. प्रॉपर्टीच्या वाढलेल्या किमतींमुळे व्हॉल्यूम डिमांड (Volume Demand) सपाट राहिली आहे, तर प्रमुख शहरांमध्ये नवीन प्रोजेक्ट्सच्या मंजुरी मिळण्यास होणारा विलंब नवीन लॉन्चला पुढे ढकलत आहे. FY27 साठी, सरासरी विक्री किंमत वाढीचा दर 3-5% पर्यंत मंदावण्याची शक्यता आहे, जी अलीकडील तीव्र वाढीपेक्षा खूपच कमी आहे. खरेदीदारांची भावना आणखी दबण्याची अपेक्षा आहे, कारण मागणी वाढ 0-2% पर्यंत सपाट राहण्याचा अंदाज आहे.
वाढती इन्व्हेंटरी आणि लक्झरी सेगमेंट
परिणामी, न विकल्या गेलेल्या घरांची इन्व्हेंटरी FY27 मध्ये 3.2-3.4 वर्षांपर्यंत वाढण्याची शक्यता आहे, जी यापूर्वी तीन वर्षांपेक्षा कमी होती. विशेषतः बंगळुरू सारख्या शहरांमध्ये मंजुरीतील अडथळे दूर करणे महत्त्वाचे ठरेल. दरम्यान, प्रीमियम आणि लक्झरी (Luxury) घरांचे मार्केट मात्र टिकून आहे. FY27 मध्ये नवीन लॉन्चमध्ये या सेगमेंटचा वाटा 38-40% पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे, जी FY22 मध्ये केवळ 12% होती. यामुळे डेव्हलपर्सना जास्त महसूल आणि नफा मिळण्यास मदत होईल.
डेव्हलपरचे फायनान्स मजबूत
विक्री वाढीचा वेग मंदावला असला तरी, डेव्हलपर्सची आर्थिक स्थिती चांगली टिकून आहे, याचे मुख्य कारण म्हणजे सातत्याने होणारे कलेक्शन (Collections). या कलेक्शनमुळे बांधकाम खर्चाची पूर्तता होत आहे आणि मजबूत कॅश फ्लो (Cash Flow) तयार होत आहे. या स्थिर उत्पन्नामुळे डेव्हलपर्स बाह्य कर्जावरील अवलंबित्व कमी करू शकले आहेत. Crisil च्या अंदाजानुसार, FY27 मध्ये ऑपरेशनल कॅश फ्लो (CFO) 15-17% ने वाढेल, ज्यामध्ये अंदाजित 22-24% ने कलेक्शनमध्ये वाढ अपेक्षित आहे.
संभाव्य धोके
FY27 मध्ये डेव्हलपरची क्रेडिटworthiness (Debt-to-Cash Flow Ratio) 1.1-1.3 पट दरम्यान राहण्याचा अंदाज आहे. मात्र, काही धोके अजूनही आहेत. जास्त लॉन्चिंगच्या पार्श्वभूमीवर मागणीत अनपेक्षित मोठी घट झाल्यास इन्व्हेंटरी मोठ्या प्रमाणात वाढू शकते. याशिवाय, जागतिक भू-राजकीय समस्यांमुळे महागाई वाढल्यास खरेदीदारांचा विश्वास आणखी कमी होऊ शकतो.