Whalesbook
प्रीमियम सेगमेंटमध्ये तेजी, पण परवडणाऱ्या घरांवर परिणाम
भारतातील निवासी मालमत्ता मार्केट, जे कोरोनानंतर खूप वेगाने वाढले होते, आता एका कठीण परिस्थितीतून जात आहे. विशेषतः प्रीमियम आणि लक्झरी घरांच्या किमतीत झालेली वाढ आणि विक्रीचा वेग आता आर्थिक दबावामुळे कमी होत आहे. काही ठिकाणी बुकिंग्स अजूनही चांगली असली तरी, आर्थिक बदल आणि वाढत्या ऑपरेटिंग कॉस्ट्समुळे (operating costs) पुढील आर्थिक वर्षात डेव्हलपर्स आणि ग्राहकांना आव्हानांचा सामना करावा लागू शकतो.
गेल्या 5 वर्षांत प्रीमियम आणि लक्झरी रिअल इस्टेट सेगमेंटमध्ये सर्वाधिक वाढ झाली आहे. 2025 मध्ये, या उच्च-मूल्याच्या प्रॉपर्टीजनी एकूण विक्रीमध्ये सुमारे 27% वाटा उचलला, जो पहिल्यांदाच मिड-रेंज घरांपेक्षा जास्त आहे. या सेगमेंटमध्ये विक्री 30% पेक्षा जास्त वार्षिक दराने वाढली. मात्र, वाढते व्याजदर आणि परवडण्याची समस्या या सेगमेंटवरही परिणाम करत आहे. देशभरातील सरासरी 'प्राइस-टू-इनकम' (Price-to-Income) रेशो 2020 मधील 6.6 वरून 2024 मध्ये 7.5 पर्यंत वाढला आहे. डेव्हलपर्सनी किमती आणि मार्जिन टिकवण्यासाठी या उच्च श्रेणीतील प्रॉपर्टीजवर लक्ष केंद्रित केले आहे, परंतु यामुळे परवडणाऱ्या घरांचा वाटा लक्षणीयरीत्या कमी झाला आहे. गेल्या 5 वर्षांत एकूण घर विक्रीमध्ये परवडणाऱ्या घरांचा वाटा 40% वरून केवळ 15% पर्यंत घसरला आहे.
वाढत्या खर्चामुळे डेव्हलपर्सच्या मार्जिनवर दबाव
जागतिक भू-राजकीय तणावांमुळे (geopolitical tensions) बांधकाम खर्चात आणखी वाढ होत आहे. इंडस्ट्रीच्या अंदाजानुसार, स्टील, ॲल्युमिनियम, कॉपर आणि लॉजिस्टिक्सच्या वाढत्या किमतींमुळे एकूण बांधकाम खर्चात 3-5% वाढ होऊ शकते. 2025 मध्ये सिमेंट आणि स्टीलच्या किमतीत थोडी घट झाली असली तरी, बेस मेटलच्या किमतीतील वाढ आणि लेबर कॉस्ट्समध्ये (labor costs) सातत्याने झालेली 5-6% वाढ डेव्हलपर्सचे नफा कमी करत आहे. आधीच विकल्या गेलेल्या प्रोजेक्ट्ससाठी, वाढलेला इनपुट कॉस्ट थेट नफा कमी करते. यामुळे लहान आणि मध्यम आकाराचे डेव्हलपर्स जास्त प्रभावित होत आहेत, ज्यामुळे प्रोजेक्ट्सना 3 ते 6 महिन्यांचा विलंब होऊ शकतो. DLF सारख्या मोठ्या डेव्हलपर्सनी जरी शून्य नेट कर्ज (zero gross debt) राखले असले तरी, वाढत्या खर्चाची चिंता त्यांनाही आहे. Oberoi Realty2-3% पर्यंत खर्च वाढण्याचा अंदाज व्यक्त करत आहे, जो सध्या नियंत्रणात असला तरी, हा इंडस्ट्रीवरील व्यापक दबावाचे संकेत देतो.
आर्थिक अडचणींमुळे मागणीत घट
भारताची अर्थव्यवस्था मजबूत वाढीकडून अधिक आव्हानात्मक वातावरणाकडे वाटचाल करत आहे. 2026-27 साठी जीडीपी (GDP) वाढीचा अंदाज 6.0% ते 6.9% दरम्यान आहे, जो FY26 पेक्षा कमी आहे. 2026-27 साठी महागाईचा अंदाज 4.0% ते 4.7% च्या दरम्यान अपेक्षित आहे, जो जागतिक संघर्ष आणि एल निनो (El Niño) मुळे वाढलेल्या ऊर्जा आणि अन्नधान्याच्या किमतींमुळे मध्यवर्ती बँकेच्या लक्ष्याच्या जवळ किंवा वर आहे. यामुळे 2026 मध्ये व्याजदर कपातीच्या (interest rate cuts) अपेक्षा कमी झाल्या आहेत. रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाने (Reserve Bank of India) आपला रेपो रेट 5.25% वर स्थिर ठेवला आहे, ज्यामुळे दीर्घकाळ तो तसाच राहण्याची शक्यता आहे आणि काही विश्लेषकांना व्याजदर वाढण्याचीही शक्यता वाटते. व्याजदराचे हे उच्च वातावरण, तसेच आर्टिफिशियल इंटेलिजन्स (AI) आणि ऑटोमेशनचा (automation) आयटी (IT) क्षेत्रावरील परिणाम, मागणी कमकुवत करत आहे, विशेषतः बंगळूर आणि हैदराबादसारख्या IT-केंद्रित हाउसिंग मार्केट्समध्ये.
मार्केट परफॉर्मन्स आणि FY27 चे आउटलुक
या चिंतेचे प्रतिबिंब निफ्टी रिॲल्टी इंडेक्समध्ये (Nifty Realty index) दिसत आहे, जो वर्षाच्या सुरुवातीपासून 15% घसरला आहे, जो निफ्टी 50 च्या 10% घसरणीपेक्षा जास्त आहे. विश्लेषकांच्या FY27 साठीच्या अंदाजानुसार, मार्केटमध्ये एक मंद वाढीचा काळ अपेक्षित आहे. इंडिया रेटिंग्स (India Ratings) नुसार, जास्त कामगिरी आणि परवडण्याच्या समस्यांमुळे, विक्री 5-7% ने वाढण्याची अपेक्षा आहे. जेफरीज (Jefferies) 21% (FY26) वरून FY27 मध्ये प्री-सेल्स ग्रोथ 6% पर्यंत घसरण्याचा अंदाज वर्तवत आहे. याचे कारण विलंबित हाय-व्हॅल्यू होम सेल्स आणि वाढते व्याजदर आहेत. Crisil Ratings FY27 मध्ये विक्री मूल्यात 4-6% वाढ आणि किमतीत 3-5% वाढीचा अंदाज वर्तवत आहे.
परवडण्याची क्षमता आणखी कमी
प्रीमियम सेगमेंटमध्ये आकर्षण असले तरी, परवडण्याची क्षमता अधिकच बिकट होत चालली आहे. सरासरी प्राइस-टू-इनकम रेशो (Price-to-Income ratio) वाढला आहे, आणि ग्राहकांसाठी ईएमआय-टू-इनकम रेशो (EMI-to-income ratio) लक्षणीयरीत्या वाढला आहे, विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये. काही अंदाजानुसार 2026-28 पर्यंत उत्पन्न वाढ प्रॉपर्टी किमतींपेक्षा जास्त झाल्यास परिस्थिती स्थिर होऊ शकते, परंतु सध्याची मागणी नाजूक आहे. मार्केटमध्ये ग्राहकांकडून निर्णय घेण्यास विलंब, वाटाघाटींमध्ये अधिक कठीण परिस्थिती आणि सेल्स एजंट्सवरील अधिक अवलंबित्व दिसून येत आहे. याव्यतिरिक्त, बांधकाम खर्चात अंदाजित 3-5% वाढ थेट डेव्हलपर्सच्या किंमत ठरवण्याच्या क्षमतेवर आणि नफ्यावर परिणाम करेल. यामुळे सेक्टरमध्ये 'रीसेट फेज' (reset phase) येऊ शकतो, विशेषतः आर्थिक स्थिरतेवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या टॉप बिल्डर्ससाठी. मार्केटची गुंतवणूकदारांच्या मागणीवरील अवलंबित्व, जे शेअर बाजारातील चढ-उतारामुळे सावध आहेत, यामुळे धोका आणखी वाढतो.