भारतात रिअल इस्टेटचा 'सेन्टिमेंट इंडेक्स' निगेटिव्ह, तरीही ऑफिस मार्केटने मोडले विक्रम!

बाजारात विभागणी: ऑफिस मार्केट तेजीत, निवासी मार्केट स्थिर

जागतिक आर्थिक चिंतांमुळे (Global Economic Concerns) Q1 2026 मध्ये भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदारांचा उत्साह (sentiment) मोठ्या प्रमाणात घसरला आहे. चालू परिस्थितीबद्दलचा इंडेक्स 60 वरून 49 पर्यंत आणि भविष्यातील अपेक्षांचा इंडेक्स 61 वरून 50 पर्यंत खाली आला आहे. हा बदल बाजारात वाढलेली विभागणी दर्शवतो. ऑफिस सेक्टरमध्ये प्रचंड तेजी दिसत आहे, तर निवासी मार्केट वाढत्या खर्चामुळे आधारलेले आहे.

ऑफिस मार्केटमध्ये विक्रमी लीजिंग

या मंदीच्या वातावरणातही ऑफिस मार्केटने जबरदस्त कामगिरी केली आहे. Q1 2026 मध्ये ऑफिस स्पेसच्या लीजिंगमध्ये (leasing) विक्रमी 20.7 ते 21.9 दशलक्ष चौरस फूट जागेवर करार झाले, जे मागील वर्षाच्या तुलनेत 10-13% अधिक आहे. ग्लोबल कॅपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs), टेक्नॉलॉजी आणि फायनान्शियल सर्व्हिसेस कंपन्यांकडून असलेली मागणी याला कारणीभूत आहे.

वाढत्या खर्चामुळे घरांच्या किमती स्थिर

दुसरीकडे, निवासी मालमत्ता (residential property) मार्केटमध्ये विक्री आणि नवीन लॉन्च मंदावले आहेत. इंडस्ट्रीतील निम्मे तज्ञ घरांच्या विक्रीत घट अपेक्षित करत आहेत. तरीही, वाढत्या बांधकाम खर्चामुळे (input costs) घरांच्या किमतींमध्ये स्थिरता आहे. 73% पेक्षा जास्त मार्केट तज्ञांना घरांच्या किमती वाढण्याची किंवा स्थिर राहण्याची अपेक्षा आहे. ब्रेंट क्रूड ऑईलच्या किमती $105 प्रति बॅरल च्या वर गेल्याने इंधन, लॉजिस्टिक्स आणि साइटवरील कामांचा खर्च वाढला आहे. स्टील आणि सिमेंटचे दर स्थिर असले तरी, पेट्रोकेमिकल खर्चांमुळे PVC पाईप्स, पेंट्स आणि ॲडेसिव्ह सारख्या वस्तू महाग होत आहेत. जर तेलाच्या किमती कायम राहिल्या, तर बांधकाम खर्चात 10-12% वाढ होऊ शकते, जी घरांच्या किमतींसाठी आधार (price floor) ठरत आहे.

देशांतर्गत गुंतवणुकीचा मोठा वाटा

गुंतवणुकीच्या आघाडीवर, Q1 2026 मध्ये संस्थात्मक गुंतवणुकीने (institutional investment) $5.1 अब्ज चा आकडा गाठला, जो कोणत्याही तिमाहीसाठी एक नवा विक्रम आहे. यापैकी $1.6 अब्ज संस्थात्मक गुंतवणूकदारांकडून आले, जे मागील वर्षापेक्षा 25% अधिक आहेत. परदेशी गुंतवणूक जागतिक अस्थिरतेमुळे कमी झाली असली तरी, देशांतर्गत भांडवलाने (domestic capital) 75-81% हिस्सा राखला. ऑफिस प्रॉपर्टीज गुंतवणुकीसाठी सर्वाधिक लोकप्रिय ठरल्या, ज्यांनी सुमारे 50% गुंतवणूक आकर्षित केली. रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) मध्येही मोठी गुंतवणूक झाली, $2 अब्ज ची नोंद झाली.

भविष्यातील अंदाज आणि मूल्यांकन

सध्याच्या नकारात्मक सेंटिमेंटमुळे गुंतवणूकदार अधिक सावध झाले आहेत. चालू परिस्थितीसाठी 49 आणि भविष्यातील अपेक्षांसाठी 50 चा स्कोर दर्शवतो की बाजारात अनिश्चितता आहे. जागतिक आर्थिक समस्या किंवा सप्लाय चेनमध्ये बिघाड झाल्यास, बांधकाम खर्चातील वाढ डेव्हलपर्ससाठी मार्जिनवर दबाव आणू शकते किंवा किमती वाढवू शकते. ऑफिस मार्केट मजबूत असले तरी, लीज रिन्यूएल्स आणि REITs चे ऑफिस मार्केटवरील जास्त अवलंबित्व यांसारखे धोके आहेत. मात्र, पुढील काळात ऑफिस मार्केटची कामगिरी स्थिर राहण्याची, प्रीमियम निवासी मालमत्तांची मागणी कायम राहण्याची आणि डेटा सेंटर्स व फ्लेक्झिबल वर्कस्पेसेस सारख्या क्षेत्रांमध्ये वाढ होण्याची अपेक्षा आहे. पुढील 5-7 वर्षांत निवासी मार्केट 13-15% CAGR ने वाढेल असा अंदाज आहे. Nifty REITs & रियाल्टी इंडेक्सचा PE रेशो सुमारे 48.74 आहे, जो गेल्या 7 वर्षांच्या सरासरीच्या जवळपास आहे, ज्यामुळे मार्केट वाजवी मूल्यांकित (fairly valued) वाटत आहे.