Whalesbook
ऑफिस मार्केटमध्ये अभूतपूर्व तेजी
भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रात २०२६ च्या पहिल्या तिमाहीत दोन पूर्णपणे भिन्न कथा पाहायला मिळाल्या. कमर्शियल ऑफिस स्पेसेसची लीजिंग आणि भाडेवाढीने उच्चांक गाठला, पण निवासी बाजारपेठेत विक्री घटली. ही परिस्थिती असेवेळी घडली आहे जेव्हा अर्थव्यवस्था वाढत आहे आणि व्याजदर कमी होत आहेत, तरीही शेअर बाजाराने नकारात्मक प्रतिक्रिया दिली आहे. यातून जमिनीवरील प्रत्यक्ष परिस्थिती आणि गुंतवणूकदारांचे कंपन्यांचे मूल्यांकन यात मोठी तफावत असल्याचे दिसून येते.
ऑफिस प्रॉपर्टी मार्केटने Q1 2026 मध्ये आपला सर्वात व्यस्त तिमाही नोंदवली. टॉप ८ शहरांमध्ये २९.९ दशलक्ष चौरस फूट लीजिंग झाली, जी मागील वर्षीच्या तुलनेत ६% अधिक आहे. मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR) आणि हैदराबादने स्वतःचे सर्वकालीन रेकॉर्ड मोडले. ग्लोबल कॅपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) हे या वाढीचे मुख्य चालक ठरले, ज्यांनी १४.४ दशलक्ष चौरस फूट जागा भाड्याने घेतली. भाड्यातही लक्षणीय वाढ झाली, जी २% ते १५% पर्यंत पोहोचली. NCR आणि कोलकातामध्ये भाड्यात १५% ची वाढ दिसून आली, तर NCR आणि बंगळुरुमधील सरासरी भाडे पहिल्यांदाच ₹१०० प्रति चौरस फूट च्या पुढे गेले. एकूण ऑफिस लीजिंग (gross absorption) १०% ने वाढून १८.९ दशलक्ष चौरस फूट पर्यंत पोहोचली. मोठ्या डील (१००,००० चौरस फुटांपेक्षा जास्त) एकूण लीजिंगच्या ४७% होत्या. गुंतवणूकदारांनी देखील ऑफिस प्रॉपर्टीमध्ये $२.४ अब्ज ची गुंतवणूक केली.
निवासी विक्रीत घसरण, मागणी महागड्या घरांकडे
याउलट, निवासी बाजारपेठ आव्हानांना सामोरे जात आहे. टॉप ८ शहरांमध्ये घरांची विक्री ४% ने घसरून ८४,८२७ युनिट्सवर आली. मुंबई ( ७% घट), NCR ( ११% घट) आणि पुणे ( ११% घट) यांसारख्या प्रमुख शहरांमध्ये लक्षणीय घट झाली. या आकडेवारीतून स्पष्ट होते की, ₹१ कोटींपेक्षा जास्त किमतीच्या घरांची विक्री ११% ने वाढली. ₹१-२ कोटींच्या सेगमेंटमध्ये आता एकूण विक्रीच्या २९% वाटा आहे. याउलट, ₹१ कोटींपेक्षा कमी किमतीच्या घरांची विक्री घटली, ज्यात ₹५० लाखांपेक्षा कमी युनिट्समध्ये २३% आणि ₹५० लाख ते ₹१ कोटी दरम्यान १२% घट झाली.
वाढती इन्व्हेंटरी आणि डेव्हलपरवरील दबाव
या विरोधाभासी परिस्थितीत, न विकल्या गेलेल्या घरांचा (unsold inventory) साठा वाढत आहे. विक्रीसाठी लागणाऱ्या महिन्यांची संख्या (quarters to sell - QTS) ६.० वर पोहोचली आहे. ₹१ कोटींपेक्षा जास्त किमतीच्या घरांमध्ये इन्व्हेंटरी १८% ने वाढली आहे.
ऑफिसमधील तेजीनंतरही गुंतवणूकदार सावध का?
ऑफिस लीजिंगमधील मजबूत कामगिरीच्या विरोधात, गुंतवणूकदार सूचीबद्ध डेव्हलपर्सना कमी लेखत आहेत. Nifty Realty Index चालू वर्षात आतापर्यंत सुमारे २४% घसरला आहे. याचे कारण म्हणजे घरांची परवडणारी क्षमता (affordability) ही एक प्रमुख चिंता आहे, कारण किमती जास्त आहेत आणि विक्री मंदावली आहे. तसेच, AI मुळे IT क्षेत्रावर होणाऱ्या संभाव्य परिणामांबद्दलची चिंता देखील ऑफिस आणि निवासी जागांच्या भविष्यातील मागणीबद्दल अनिश्चितता वाढवत आहे. विकासक सवलती आणि विशेष पेमेंट योजना देत असले तरी, हे सूचित करते की त्यांना मालमत्ता विकण्यात, विशेषतः महागड्या मालमत्ता विकण्यात अडचणी येत आहेत.
डेव्हलपर व्हॅल्युएशन जास्त?
प्रमुख डेव्हलपर्सचे स्टॉक व्हॅल्युएशन (valuation) सध्याच्या बाजारातील संशयाच्या दृष्टिकोनातून जास्त दिसत आहेत. DLF चा P/E रेशो अंदाजे ३०.१९ ते ४७.५८ आहे, Godrej Properties चा २७.५४ ते ३१.६ आहे, Oberoi Realty चा २२.७ ते ३०.२ आणि Prestige Estates Projects चा ५१.१३ ते ५४.२ आहे. हे उच्च व्हॅल्युएशन आणि बाजारातील घटता विश्वास पाहता, ही परिस्थिती टिकाऊ वाटत नाही.
गुंतवणुकीत वाढ, पण बाजाराचा विश्वास कमी
बाजारपेठेतील सध्याच्या नकारात्मक दृष्टिकोनानंतरही, संस्थात्मक गुंतवणूक (institutional investment) $१.४१ अब्ज पर्यंत पोहोचली, जी ७४% ने वाढली आहे. वाणिज्यिक मालमत्तांनी एकूण गुंतवणुकीचा ८०% भाग मिळवला. विश्लेषकांना अपेक्षा आहे की हा क्षेत्र २०२६ मध्येही वाढेल, परंतु शेअर बाजारातील नकारात्मकता कमी होण्यासाठी बाजाराला अधिक सकारात्मक बातम्यांची आवश्यकता आहे.