KPMG आणि NAREDCO च्या संयुक्त अहवालात भारताच्या शहरी विकासातील गंभीर समस्यांवर प्रकाश टाकला आहे. परवडणाऱ्या घरांची वाढती दरी आणि भाडेतत्त्वावर घरांच्या औपचारिकरणाची गरज यावर अहवालात भर दिला आहे. २०३६ पर्यंत भारताची ४०% लोकसंख्या शहरांमध्ये असेल, त्यामुळे २०४७ पर्यंत ५.८ ट्रिलियन डॉलर्सची क्षमता गाठण्यासाठी नियामक सुधारणा आवश्यक आहेत.
काय आहे अहवालात?
भारताचा रिअल इस्टेट सेक्टर एका महत्त्वाच्या टप्प्यावर उभा आहे. KPMG आणि NAREDCO (National Real Estate Development Council) च्या संयुक्त अहवालानुसार, २०४७ पर्यंत या क्षेत्राचे मूल्य $5.8 ट्रिलियन पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे. हा अहवाल जून २०२६ मध्ये प्रसिद्ध झाला. अहवालात असे म्हटले आहे की, भारताचे वेगाने वाढणारे शहरीकरण - २०३६ पर्यंत 40% आणि २०५० पर्यंत जवळपास 50% लोकसंख्या शहरांमध्ये असेल - यामुळे गृहनिर्माण पायाभूत सुविधांवर प्रचंड ताण येत आहे. अहवालात असे दिसून आले आहे की, जरी हा क्षेत्र वाढत असला तरी, धोरणात्मक आणि अंमलबजावणी स्तरावर सुधारणा न झाल्यास त्याच्या दीर्घकालीन टिकाऊपणाला मर्यादा येऊ शकतात.
परवडणाऱ्या घरांचे संकट (Affordability Paradox)
अहवालातील एक मुख्य चिंता म्हणजे बाजारातील पुरवठा आणि खरेदीदारांची गरज यांच्यातील वाढती तफावत. डेव्हलपर्स अधिक नफा मिळवण्यासाठी प्रीमियम आणि लक्झरी घरांच्या सेगमेंटकडे अधिक झुकत आहेत. यामुळे आर्थिकदृष्ट्या दुर्बळ घटक (EWS) आणि अल्प उत्पन्न गटांसाठी (LIG) परवडणाऱ्या घरांची मोठी कमतरता निर्माण झाली आहे. अहवालानुसार, जमिनीच्या वाढत्या किमती, मंजुरी मिळण्यास होणारा विलंब आणि विखुरलेल्या नियामक प्रक्रिया यांसारख्या कारणांमुळे डेव्हलपर्स मास-मार्केट हाउसिंग स्पेसमध्ये गुंतवणूक करण्यास कचरत आहेत. गुंतवणूकदारांसाठी, हा ट्रेंड एक संभाव्य दीर्घकालीन धोका दर्शवतो: जर बाजारपेठ केवळ उच्च-श्रेणी सेगमेंटवर केंद्रित झाली, तर तिला मागणीची पूर्तता किंवा आर्थिक मंदीचा फटका बसू शकतो, ज्यामुळे उच्च उत्पन्न गटातील खरेदीदार अधिक प्रभावित होतील.
भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माण: एक दुर्लक्षित वर्ग (Rental Housing: A Missing Asset Class)
अहवालात भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माण क्षेत्राला शहरी धोरणाचा एक महत्त्वाचा पण अविकसित स्तंभ म्हणून ओळखले गेले आहे. सध्या, हे क्षेत्र अत्यंत विखुरलेले, मोठ्या प्रमाणावर अनौपचारिक आहे आणि जागतिक स्तरावर प्रस्थापित बाजारपेठांप्रमाणे संस्थात्मक दर्जाची उत्पादने यात नाहीत. या सेगमेंटला GST तर्कसंगतीकरण आणि विद्यार्थी, स्थलांतरित कामगार आणि ज्येष्ठ नागरिकांसाठी विशेष गृहनिर्माण मॉडेल्स तयार करणे यांसारख्या उपायांद्वारे औपचारिक बनवल्यास, डेव्हलपर्स आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांसाठी नवीन महसूल प्रवाह उघडू शकतात. प्रमुख महानगरांमध्ये व्यवस्थापित भाडेतत्त्वावरील घरांकडे (को-लिव्हिंग आणि सर्व्हिस्ड अपार्टमेंट्स) कल वाढत आहे, परंतु व्यापक वाढ राज्यांनी मॉडेल टेनन्सी ऍक्टसारखे नियामक फ्रेमवर्क स्वीकारण्यावर अवलंबून आहे.
नियामक विश्वास आणि RERA-IBC संघर्ष (Regulatory Trust and the RERA-IBC Friction)
क्षेत्राच्या कार्यक्षमतेतील एक मोठा अडथळा म्हणजे रियल इस्टेट (Regulation and Development) कायदा (RERA) आणि दिवाळखोरी आणि नादारी संहिता (IBC) यांच्यातील अधिकार क्षेत्राचा संघर्ष. दोन्ही कायदे घर खरेदीदारांचे संरक्षण करण्यासाठी असले तरी, त्यांच्यातील परस्परसंवादामुळे अनेकदा कायदेशीर अडचणी येतात. अहवालात लिक्विडेशनऐवजी प्रकल्पांचे पूर्णत्व प्राधान्य देण्यासाठी चांगल्या समन्वयाची वकिली केली आहे. जेव्हा डेव्हलपर्स दिवाळखोरीला सामोरे जातात, तेव्हा सध्याच्या कायदेशीर प्रक्रियेमुळे प्रकल्प अनेक वर्षे रखडू शकतात, ज्यामुळे घर खरेदीदार अनिश्चिततेत राहतात आणि गुंतवणूकदारांचा विश्वास कमी होतो. RERA ची अंमलबजावणी मजबूत करणे आणि प्रकल्प-विशिष्ट दिवाळखोरी यंत्रणा तयार करणे हे विश्वास पुनर्संचयित करण्यासाठी आणि बाजारातील अनिश्चितता कमी करण्यासाठी महत्त्वाचे पाऊल मानले जात आहे.
गुंतवणूकदारांनी काय लक्ष ठेवावे?
गुंतवणूकदार डेव्हलपर्स या संरचनात्मक बदलांना कसे सामोरे जातात याकडे लक्ष देऊ शकतात. खालील प्रमुख मुद्दे तपासले पाहिजेत:
- उत्पादन मिश्रण: जे कंपन्या प्रीमियम लाँच्ससोबत परवडणारे किंवा मध्यम-श्रेणीचे प्रकल्प संतुलित करू शकतात, त्या व्यापक मागणी पूर्ण करण्यासाठी चांगल्या स्थितीत असू शकतात.
- नियामक पालन: RERA चे पालन आणि प्रकल्पांना कमीत कमी विलंब लावण्याचा चांगला ट्रॅक रेकॉर्ड असलेल्या डेव्हलपर्सचा शोध घ्या, कारण नियामक दबाव आणि खरेदीदारांची तपासणी वाढतच आहे.
- भांडवली लवचिकता: परवडणाऱ्या गृहनिर्माण वित्तपुरवठ्याला अनेकदा उच्च कर्ज खर्च येतो, त्यामुळे मास-मार्केट प्रकल्पांसाठी कमी किमतीत भांडवल मिळवण्याची डेव्हलपर्सची क्षमता एक महत्त्वाचा फरक ठरेल.
- मालमत्ता विविधीकरण: जसे भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माण बाजार विकसित होत आहे, जे सुरुवातीलाच संस्थात्मक भाडे मॉडेल स्थापित करतील किंवा भागीदारी करतील त्यांना नियमित महसुलाचा फायदा मिळू शकेल.