AI आणि जागतिक तणावाचा रियल इस्टेटला फटका, बंगळूरु मात्र भक्कम

AI आणि जागतिक तणावामुळे रिअल इस्टेटची मागणी घटली

भारताचा रिअल इस्टेट सेक्टर सध्या अनेक आघाड्यांवर आव्हानांचा सामना करत आहे. वाढते जागतिक संघर्ष आणि आर्टिफिशियल इंटेलिजन्स (AI) चा वेगवान विकास यामुळे ग्राहकांची घरांमध्ये रस घेण्याची प्रवृत्ती कमी होत आहे. याचा सर्वाधिक फटका लक्झरी (Luxury) आणि मिड-प्रीमियम (Mid-premium) सेगमेंटमधील घरांना बसत आहे. या सेगमेंटमधील खरेदीदार अनेकदा शेअर बाजारातील गुंतवणुकीतून नफा कमावतात. अलीकडील शेअर बाजारातील मोठी घसरण, ज्यात प्रमुख इंडेक्स त्यांच्या उच्चांकावरून 12-15% घसरले आहेत, याचा थेट परिणाम खरेदीदारांचा आत्मविश्वास आणि त्यांची खर्च करण्याची क्षमता कमी होण्यावर झाला आहे. परिणामी, अधिक खरेदीदार खरेदी पुढे ढकलत आहेत आणि डील पूर्ण होण्यास अधिक वेळ लागत आहे. संभाव्य ग्राहक बाजारात स्थिरता येण्याची वाट पाहत आहेत. HDFC Securities चा अंदाज आहे की जागतिक धोके आणि बाजारातील अस्थिरतेच्या या मिश्रणामुळे 25% ते 30% विक्री लांबणीवर पडू शकते.

प्रादेशिक कमजोरीत बंगळूरुची ताकद

राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) आणि मुंबई महानगर प्रदेश (MMR) सारखे प्रदेश, विशेषतः लक्झरी सेगमेंटमध्ये सर्वाधिक प्रभावित होत असताना, बंगळूरु एक लवचिक मार्केट म्हणून समोर येत आहे. बंगळूरुमधील मागणीचे ट्रेंड स्थिर आहेत, ज्याला सोभा लिमिटेड (Sobha Ltd) (मार्केट कॅप: ₹13,900 कोटी, P/E: 98.38), प्रेस्टीज इस्टेट्स प्रोजेक्ट्स लिमिटेड (Prestige Estates Projects Ltd) (P/E: 53.86), आणि गोदावरी प्रॉपर्टीज लिमिटेड (Godrej Properties Ltd) (मार्केट कॅप: ₹51,723 कोटी, P/E: 32.87) सारखे प्रमुख डेव्हलपर पाठिंबा देत आहेत. या कंपन्यांनी मजबूत कामगिरी दर्शविली आहे. उदाहरणार्थ, प्रेस्टीज इस्टेट्सने FY2024 मध्ये विक्री आणि वसुलीत लक्षणीय वाढ नोंदवली. सोभा लिमिटेडने H1 FY2026 मध्ये विक्रीत 39% वाढ पाहिली. एंड-यूझर मागणीमुळे चालणाऱ्या परवडणाऱ्या आणि मध्यम-उत्पन्न विभागांमध्ये तुलनेने ताकद कायम राहण्याची अपेक्षा आहे, जी लक्झरी हाऊसिंगमधील तीव्र मंदीपेक्षा वेगळी आहे. जागतिक स्तरावर, भू-राजकीय घटनांमुळे यापूर्वी घरांच्या मागणीत अल्पकालीन घसरण झाली आहे, परंतु देशांतर्गत आर्थिक वाढीमुळे बाजाराचा दीर्घकालीन दृष्टिकोन मजबूत राहिला आहे.

कमर्शिअल रिअल इस्टेटमध्ये AI मुळे बदल

कमर्शिअल रिअल इस्टेटच्या आघाडीवर, AI कंपन्या ऑफिस स्पेसचा वापर करण्याच्या पद्धती बदलत आहे. ग्लोबल कॅपेबिलिटी सेंटर्स (GCC) आणि IT कंपन्या त्यांच्या ऑफिसच्या गरजांचा पुनर्विचार करत आहेत. AI मुळे भूमिकांचे ऑटोमेशन आणि रिमोट वर्कला मिळणारा पाठिंबा यासारख्या बदलांमुळे नवीन लीज (Lease) आणि ऑफिस डीलमध्ये अनिश्चितता निर्माण झाली आहे. हा ट्रेंड कमर्शिअल रिअल इस्टेटसाठी 'ग्रोथ-ड्रिव्हन ॲसेट' (Growth-driven asset) ऐवजी पुनर्रचनेची गरज दर्शवतो, कारण मोठ्या, पारंपारिक ऑफिस स्पेसची मागणी कमी होत आहे. टॉप-टियर इमारतींमध्ये व्हॅकन्सी रेट (Vacancy rates) वाढत आहेत आणि कंपन्या लवचिक लीज टर्म्सकडे (Flexible lease terms) वळत आहेत.

डेव्हलपर्स जुळवून घेत आहेत, व्हॅल्युएशन्स आकर्षक

सध्याच्या आव्हानांना प्रतिसाद म्हणून, डेव्हलपर्स सावध धोरणे स्वीकारत आहेत. यात नवीन प्रोजेक्ट लाँच करण्यास विलंब करणे, सध्याचे दर कायम ठेवणे आणि लवचिक पेमेंट योजना व स्टॅम्प ड्युटीमध्ये सूट यासारख्या ऑफर्स देणे समाविष्ट आहे. सध्याच्या अनिश्चिततेनंतरही, विश्लेषक या क्षेत्राच्या दीर्घकालीन शक्यतांबद्दल सकारात्मक आहेत. ते स्ट्रक्चरल स्ट्रेंथ (Structural strengths) कडे लक्ष वेधतात, जसे की डेव्हलपर्सकडे नोटबंदी किंवा COVID-19 सारख्या मागील मंदीच्या तुलनेत कमी कर्ज आहे. उदाहरणार्थ, DLF लिमिटेड (Market Cap: सुमारे ₹68,000 कोटी, P/E: 42.50), मॅक्रोटेक डेव्हलपर्स (Lodha) (P/E: 24.7x), प्रेस्टीज इस्टेट्स, लोढा डेव्हलपर्स आणि DLF या कंपन्यांना विश्लेषक दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी पसंत करत आहेत. बहुतेक कंपन्या ऐतिहासिक सरासरीपेक्षा कमी P/E मल्टीपल्सवर (Multiples) ट्रेड करत आहेत. DLF लिमिटेडकडे ₹890.36 चा १२-महिन्यांचा सरासरी किंमत लक्ष्य (Price target) असलेला 'Strong Buy' रेटिंग आहे. सोभा लिमिटेडकडे ₹1,898.93 च्या सरासरी लक्ष्यासह 'Strong Buy' कन्सेंसस (Consensus) आहे. गोदावरी प्रॉपर्टीज लिमिटेडकडे ₹2,241.91 च्या सरासरी किंमत लक्ष्यासह 'Buy' कन्सेंसस आहे.

संभाव्य धोके: खर्च आणि डेव्हलपर रेटिंग

क्षेत्रात स्ट्रक्चरल ताकद दिसत असली तरी, काही धोके कायम आहेत. कोटक सिक्युरिटीज (Kotak Securities) कामगारांची कमतरता, पुरवठा साखळीतील व्यत्यय आणि कच्च्या मालाच्या वाढत्या किमतींमुळे प्रोजेक्ट एक्झिक्युशन (Project execution) आणि प्रॉफिट मार्जिन्समध्ये (Profit margins) संभाव्य समस्या दर्शवते. जागतिक तणावामुळे वाढलेल्या बांधकाम खर्चामुळे सिरामिक युनिट्स बंद पडल्या आहेत आणि स्टील, पीव्हीसी, वायर्स, पाईप्स आणि ग्लासच्या किमती वाढल्या आहेत, ज्यामुळे संघर्ष कायम राहिल्यास खर्च वाढू शकतो. याव्यतिरिक्त, डेव्हलपर्सकडे मागील चक्रांपेक्षा कमी कर्ज असले तरी, मार्केट संभाव्य मंदीसाठी संवेदनशील आहे. मॅक्रोटेक डेव्हलपर्स लिमिटेड (Lodha) ला काही विश्लेषक 'Hold' किंवा 'Neutral' रेटिंगसह पाहतात, ज्यांचे किंमत लक्ष्य ₹949.4 ते ₹1,695.75 पर्यंत आहे. AI चा उच्च-उत्पन्न व्यावसायिकांवर होणारा परिणाम, जे पारंपरिकरित्या लक्झरी घरांची मागणी वाढवतात, तो देखील एक धोका आहे, ज्यामुळे या गटासाठी उत्पन्न कमी स्थिर होऊ शकते. गोदावरी प्रॉपर्टीज लिमिटेड (Market Cap: ₹51,723 कोटी, ROE: 8.46%) 32.87 च्या P/E रेशो आणि 8.46% च्या ROE सह आव्हानांना सामोरे जात आहे, तर DLF सारखे त्यांचे प्रतिस्पर्धी 0.1066 चे कमी कर्ज-ते-इक्विटी प्रमाण (Debt-to-equity ratio) दर्शवतात.

दृष्टिकोन: सावध आशावाद आणि स्मार्ट पोझिशनिंग

पुढील काळात, HDFC Securities FY2027 च्या पहिल्या सहामाहीत विक्री मंदावण्याची अपेक्षा करते, ज्यात लक्झरी हाऊसिंगमध्ये मोठी घसरण दिसून येईल. तथापि, परवडणाऱ्या आणि मध्यम-उत्पन्न घरांसाठी मागणी मजबूत राहण्याची अपेक्षा आहे, जी एंड-यूझर्स (End-users) द्वारे चालविली जाईल. निफ्टी रिॲल्टी इंडेक्सने (Nifty Realty Index) या नजीकच्या चिंतांना आधीच प्रतिसाद दिला आहे, 2026 मध्ये वर्षा-दर-वर्षा 14% ची घसरण नोंदवली आहे, ज्यामुळे या चिंता आणि परकीय गुंतवणूकदारांकडून होणारी विक्री दिसून येते. तरीही, अनेक डेव्हलपर अनेक प्रोजेक्ट्स आणि लवचिक मॉडेल्ससह वाढीची योजना आखत आहेत. या क्षेत्राचे मूल्यांकन, निवडक डेव्हलपर्स 3-8x FY27E EV/EBITDA सारख्या चांगल्या किमतींवर ट्रेड करत असल्याने, असे सूचित होते की किमतींनी आधीच मंद मागणी विचारात घेतली आहे, ज्यामुळे दीर्घकालीन गुंतवणूकदारांसाठी संधी निर्माण होऊ शकतात.