Whalesbook
बाजारात वाढता आत्मविश्वास आणि व्यापक व्यवहार
FY25-26 मध्ये India च्या रिअल इस्टेट कॅपिटल मार्केटमध्ये एक मोठा बदल दिसून आला. केवळ मोठ्या डील्सवर लक्ष केंद्रित करण्याऐवजी, आता मार्केट अधिक व्यापक आणि आत्मविश्वासपूर्ण झाले आहे. Anarock Capital च्या अहवालानुसार, एकूण डील व्हॅल्यू $4.3 बिलियन वर पोहोचली, जी FY23-24 पेक्षा 13% आणि FY24-25 पेक्षा 16% जास्त आहे. या पुनरागमनामुळे मार्केट FY21-22 च्या पातळीवर परतले आहे, जे अधिक संतुलित मार्केट आणि विस्तृत गुंतवणूकदार सहभागामुळे शक्य झाले आहे. याशिवाय, सर्वात मोठ्या डीलचा एकूण व्हॅल्यूमधील वाटा केवळ 9% राहिला, जो FY24 (37%) आणि FY25 (41%) च्या तुलनेत खूपच कमी आहे. त्यावेळी मोठे व्यवहार बाजारात वर्चस्व गाजवत होते.
व्यवहारांच्या संख्येत ७ वर्षांतील उच्चांक
व्यवहारांचे प्रमाण (Transaction Volume) FY26 मध्ये 60 डील्स पर्यंत वाढले, जे मागील 7 वर्षांतील सर्वाधिक आहे. FY25 मध्ये हे प्रमाण 41 डील्स होते. जरी सरासरी डील साइज $71 मिलियन पर्यंत खाली आली असली, तरी हे गुंतवणूकदारांच्या स्वारस्यात घट दर्शवत नाही, उलट भांडवल अधिक लहान डील्समध्ये विभागले गेले आहे. जागतिक अर्थव्यवस्था आव्हानात्मक असतानाही ही विविधता दिसून येत आहे.
इक्विटीचे वर्चस्व; ऑफिस आणि रिटेल सेगमेंटचा उदय
गुंतवणुकीचा मार्ग म्हणून इक्विटी (Equity) आघाडीवर राहिली, ज्याने डील व्हॅल्यूच्या 77% वाटा उचलला. FY25 मध्ये एका मोठ्या हायब्रिड डीलमुळे हे प्रमाण बिघडले होते, पण आता ते पुन्हा मूळ स्थितीत आले आहे. उर्वरित 23% वाटा कर्जाचा (Debt) होता, FY26 मध्ये कोणतेही हायब्रिड डील झाले नाही. ऑफिस सेगमेंटने $1.6 बिलियनच्या 14 डील्ससह आघाडी घेतली, विशेषतः ग्लोबल कॅपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) कडून आलेल्या जोरदार मागणीमुळे. रिटेल रिअल इस्टेटनेही (Retail Real Estate) दमदार पुनरागमन केले, ज्याचा एकूण डील व्हॅल्यूमध्ये 9% वाटा होता. यामध्ये Blackstone ने कोलकाता येथील South City Mall $377 मिलियन मध्ये विकत घेणे ही महत्त्वाची डील ठरली, जी ग्राहक-केंद्रित मालमत्तेत पुन्हा वाढलेल्या गुंतवणूकदार स्वारस्याचे संकेत देते. रेसिडेन्शियल सेगमेंट (Residential Segment) स्थिर राहिले, ज्यात सरासरी $25 मिलियन च्या 26 संस्थात्मक डील्स (institutional deals) झाल्या. इंडस्ट्रियल आणि लॉजिस्टिक्स सेगमेंटचा (Industrial and Logistics Segment) वाटा FY25 मधील 47% वरून घसरून 10% झाला, तरीही गुंतवणूकदारांची आवड कायम आहे.
देशी भांडवलाची वाढ; परदेशी गुंतवणुकीत घट
FY26 मधील एक प्रमुख कल म्हणजे देशी भांडवलाची (Domestic Capital) वाढ. परदेशी गुंतवणूकदारांचा (Foreign Investors) वाटा FY22 मधील 82% वरून FY26 मध्ये 52% पर्यंत घसरला, तर देशी गुंतवणूकदारांचा वाटा 15% वरून वाढून 38% झाला. डॉलरमध्ये बोलायचे झाल्यास, देशी गुंतवणुकीने $1.64 बिलियनचा आकडा गाठला, जो किमान 7 वर्षांतील सर्वाधिक आहे. हा बदल वाढता देशी संपत्ती, चांगली पारदर्शकता आणि रिअल इस्टेटमधील वाढता विश्वास यामुळे घडत आहे. जागतिक स्तरावर, भारत संस्थात्मक भांडवलासाठी एक सामरिक आशिया-पॅसिफिक बाजारपेठ बनत आहे, जिथे उत्पन्नाची स्पष्टता आणि दीर्घकालीन वाढीवर लक्ष केंद्रित केले जाते. विशेषतः दर्जेदार ऑफिसेस आणि लॉजिस्टिक्समध्ये गुंतवणूकदारांची विशेष आवड दिसून येते.
प्रमुख सेगमेंटमुळे व्हॅल्युएशनला आधार; मॅक्रो सपोर्ट
एकूण डील व्हॅल्यू सुधारली असली तरी, ऑफिस स्पेसेस (office spaces) आणि प्रीमियम हाऊसिंग (premium housing) सारखे काही सेगमेंट्स मार्केट व्हॅल्युएशनमध्ये (valuation) मोठी भूमिका बजावत आहेत. GCC च्या मागणीमुळे ऑफिस सेक्टर मजबूत दिसत आहे आणि त्यात स्थिर वाढ व भाडेवाढीची अपेक्षा आहे. तथापि, या एकाग्रतेमध्ये जोखीम देखील आहे. इंडस्ट्रियल आणि लॉजिस्टिक्स सेगमेंटचा वाटा कमी होणे (जे स्वारस्य कमी होण्याऐवजी एका रोटेशनमुळे झाल्याचे म्हटले जात आहे) यावर लक्ष ठेवणे आवश्यक आहे. जागतिक स्तरावर, रिअल इस्टेटवर व्याजदर कमी होणे आणि महागाईसारख्या घटकांचा परिणाम होतो. FY25-26 साठी भारताचा अंदाजित GDP ग्रोथ 7.3% आहे, जो एक सकारात्मक पार्श्वभूमी देतो. याउलट, काही जागतिक बाजारपेठा दबावाखाली आहेत, जसे की भारतातील संभाव्य IT नोकरी कपातीचा बेंगळूरुसारख्या शहरांतील मागणीवर परिणाम होऊ शकतो.
जोखीम कायम: GCC वरील अवलंबित्व, भांडवली प्रवाह
रिकव्हरी असूनही, काही कमकुवत बाजू कायम आहेत. ऑफिस मागणीसाठी GCCs वरील अवलंबित्व, जरी सध्या मजबूत असले तरी, सेक्टर-विशिष्ट जोखीम निर्माण करते. इंडस्ट्रियल आणि लॉजिस्टिक्स सेगमेंटचा वाटा 47% वरून 10% पर्यंत झपाट्याने कमी होणे, हे एकतर या क्षेत्रांमधून बाहेर पडण्याचे संकेत असू शकतात किंवा तात्पुरती समायोजन असू शकते, ज्यामुळे भविष्यात अस्थिरता येऊ शकते. तसेच, परदेशी गुंतवणूकदार अजूनही 52% गुंतवणूक करत असल्याने, मार्केट जागतिक भांडवली प्रवाहातील बदल आणि चलन बदलांसाठी संवेदनशील आहे. DLF आणि Macrotech Developers सारखे डेव्हलपर्स विस्तार करत आहेत, परंतु ESG आणि प्रॉपटेकवर (proptech) अधिक लक्ष केंद्रित केल्यामुळे स्पर्धा वाढत आहे. रेसिडेन्शियल मार्केट वाढले, परंतु परवडणाऱ्या घरांचे (affordable housing) प्रोजेक्ट्स कमी लॉन्च झाले, ज्यामुळे अनेकांसाठी घरांची परवडण्याची क्षमता आणखी कठीण होऊ शकते.
भविष्य सकारात्मक, पण सावधगिरी आवश्यक
2026 पर्यंत सकारात्मक गती कायम राहण्याची अपेक्षा आहे. विश्लेषकांच्या अंदाजानुसार, प्रीमियम सेगमेंट आणि व्याजदर कमी होण्याच्या शक्यतेमुळे रेसिडेन्शियल विक्री आणि किमतीत स्थिर वाढ अपेक्षित आहे. GCC ची मागणी आणि हायब्रिड कामाकडे परतण्यामुळे ऑफिस मार्केटमध्येही वाढीचा ट्रेंड कायम राहील. तथापि, मार्केटमधील भागधारकांना जागतिक आर्थिक अनिश्चितता, परदेशी भांडवलातील संभाव्य बदल आणि तंत्रज्ञानातील बदल मागणीवर कसा परिणाम करतात यावर लक्ष ठेवावे लागेल.