Whalesbook
कर्जाच्या बळावर वाढीचा वेग!
भारतातील रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) यावर्षी आर्थिक वर्ष 2025-26 मध्ये विक्रमी कर्ज उभारणी करत आहेत. आतापर्यंत या संस्थांनी व्यवसाय विस्तारासाठी आणि खर्च कमी करण्यासाठी एकत्रितपणे ₹37,742 कोटी जमा केले आहेत. हा आकडा FY18 नंतर सर्वाधिक आहे आणि FY26 मध्ये या संस्थांनी उभारलेल्या एकूण निधीपैकी सुमारे 70% आहे. ही मोठी कर्ज उभारणी अशा वेळी होत आहे, जेव्हा रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (RBI) ने एक नवीन धोरण प्रस्तावित केले आहे, ज्यानुसार बँकांना थेट REITs ला कर्ज देता येईल. याचा उद्देश निधीचे नवे मार्ग उघडणे आणि कर्जाचा खर्च कमी करणे हा आहे.
या नव्या नियमावलीत सावधगिरीचे उपाय म्हणून, बँका REITs आणि त्यांच्या संबंधित कंपन्यांना त्यांच्या मालमत्तेच्या मूल्याच्या 49% पेक्षा जास्त कर्ज देऊ शकणार नाहीत. उदाहरणार्थ, Brookfield India Real Estate Trust ला रेपॉ रेट कपात आणि पुनर्वित्तपुरवठ्याच्या (refinancing) कारणांमुळे कर्जाचा सरासरी खर्च 7.6% वरून 7.3% पर्यंत कमी होण्याची अपेक्षा आहे. याच जोडीला, Brookfield India REIT ने ₹2,000 कोटींचे सस्टेनेबिलिटी-लिंक्ड बॉण्ड्स (Sustainability-Linked Bonds) 7.06% च्या आकर्षक व्याजदराने यशस्वीरित्या जारी केले आहेत.
बाजारात REITs आणि InvITs ची दमदार कामगिरी
संपूर्ण 2025 या वर्षात, REITs आणि InvITs ने इतर पारंपरिक गुंतवणुकीच्या पर्यायांना मागे टाकत उत्कृष्ट कामगिरी केली आहे. भारतातील लिस्टेड REITs ने 29.68% चा परतावा दिला, तर Power InvITs ने 20.22% चा चांगला परतावा नोंदवला. याउलट, Nifty50 TRI चा परतावा 11.42% आणि G-Sec Index चा परतावा 6.81% राहिला. युनिट किमतीतील वाढीमध्येही हे दिसून आले, ज्यात Mindspace REIT 28.5% आणि Brookfield India REIT च्या युनिटमध्ये 20% ची वाढ झाली.
आर्थिकदृष्ट्या, RBI ने महागाई नियंत्रणात असल्याने आणि FY25/26 साठी GDP वाढ 7.4% राहण्याचा अंदाज असल्याने फेब्रुवारी 2026 मध्ये रेपो रेट 5.25% वर कायम ठेवला आहे. भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये ग्लोबल कॅपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) आणि BFSI कंपन्यांच्या वाढत्या मागणीमुळे चांगल्या दर्जाच्या ऑफिस स्पेसेसची मागणी कायम आहे, ज्यामुळे भाडेवाढ होत आहे. मात्र, पायाभूत सुविधा क्षेत्राला (infrastructure sector) प्रकल्प अंमलबजावणीतील आव्हानांमुळे Q3FY26 मध्ये 4% ची घट अनुभवावी लागली आहे.
धोके आणि नियामक आव्हानं
कर्ज उभारणी आणि बाजारातील सकारात्मक भावना असूनही, काही संभाव्य धोके आहेत. REITs आणि InvITs कडून होणारी मोठी कर्ज उभारणी त्यांच्यावरील कर्जाचे प्रमाण वाढवते. RBI च्या प्रस्तावित थेट कर्ज धोरणामुळे कर्जाचा खर्च कमी होण्याची अपेक्षा असली तरी, तेथे नियम अधिक कडक होत आहेत. उदाहरणार्थ, मुद्दल परतफेडीचे नियमित हप्ते बंधनकारक करणे आणि जमीन अधिग्रहणासाठी निधीस मनाई करणे, यातून नियामक सावधगिरी दिसून येते. काही क्षेत्रांमध्ये व्हॅल्युएशन (valuation) खूप जास्त वाढले आहे; जानेवारी 2026 पर्यंत Brookfield India REIT चा P/E रेशो 70.47 होता, जो उद्योगाच्या सरासरीच्या दुप्पट आहे. तसेच, Embassy Office Parks REIT सारख्या प्रमुख REITs चे उत्पन्न (yield) 6.1% पर्यंत घसरले आहे, जे सूचित करते की युनिटच्या किमतीतील वाढ ही प्रत्यक्ष उत्पन्नातील वाढीपेक्षा जास्त आहे. याशिवाय, Road InvITs ची पिछेहाट आणि Embassy Developments ला Q3FY26 मध्ये जुन्या प्रकल्पांमुळे झालेले नुकसान, यातून क्षेत्रातील भिन्न कामगिरी आणि आव्हाने स्पष्ट होतात. RBI ने कर्ज संरचनेवरील निर्बंध, जसे की बुलेट पेमेंट्सवर (bullet payments) बंदी, यामुळे दीर्घकालीन मालमत्ता असलेल्या काही कंपन्यांच्या परताव्यावर परिणाम होऊ शकतो.
पुढील वाटचाल
उद्योग विश्लेषकांना REITs आणि InvITs मध्ये संस्थात्मक गुंतवणुकीचा ओघ कायम राहण्याची अपेक्षा आहे. या संस्था आता पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्यासाठी आणि स्थिर उत्पन्न मिळवण्यासाठी धोरणात्मक मालमत्ता म्हणून पाहिल्या जात आहेत. भारतीय REIT मार्केटमधील व्यवस्थापनाखालील एकूण सकल मालमत्ता (Assets Under Management) ₹2,50,000 कोटी पेक्षा जास्त झाली आहे, जी भांडवली बाजारातील त्यांच्या वाढत्या महत्त्वाचे संकेत देते. भविष्यात, मालमत्तांचे मुद्रीकरण (asset monetisation) आणि भारताची मजबूत आर्थिक गती यामुळे उच्च-गुणवत्तेच्या, सुव्यवस्थित मालमत्तांची सातत्यपूर्ण मागणी कायम राहील, ज्यामुळे या क्षेत्राची वाढ अपेक्षित आहे.