साथीनंतरच्या काळात प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये जी वेगाने वाढ झाली होती, ती आता मंदावली आहे. मोठे विकसक चांगली कामगिरी करत असले तरी, एकूण मार्केटला आव्हानांचा सामना करावा लागत आहे. ग्राहक मागणी कमी होत आहे, न विकल्या गेलेल्या घरांचा साठा वाढत आहे आणि ग्राहक आता 'व्हॅल्यू फॉर मनी'वर अधिक लक्ष केंद्रित करत आहेत.
वाढत्या किमतींमुळे ग्राहक मागणीत घट
भारतातील घरांच्या किमती सातत्याने वाढत राहतील, हा समज आता तपासला जात आहे. Anarock च्या अहवालानुसार, आर्थिक वर्ष 2026 (FY26) मध्ये देशभरातील निवासी घरांची विक्री 4,04,005 युनिट्सवर घसरली, जी FY23 नंतरची सर्वात कमी आहे. राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) मध्ये, FY26 मध्ये विक्री 59,892 युनिट्स राहिली, जी FY25 च्या 58,773 युनिट्सपेक्षा थोडी जास्त असली तरी, FY24 आणि FY23 च्या तुलनेत खूपच कमी आहे. ही मागणी घटण्याचे एक कारण म्हणजे ग्राहक 12-18 महिन्यांपूर्वी सुरू झालेल्या प्रोजेक्ट्सवरील पेमेंट्स थांबवत आहेत. 2022 आणि 2023 मध्ये प्रॉपर्टीच्या किमतीत चांगली वाढ झाली होती, ज्यामुळे गुंतवणूकदार लवकर प्रोजेक्ट्समधून बाहेर पडू शकत होते, पण आता ही वाढ थांबली आहे. एका ब्रोकरेज अधिकाऱ्याने सांगितले की, 2025 च्या सणासुदीच्या आसपास अडचणीचे संकेत दिसू लागले होते, आणि किमती त्यांच्या शिखरावर पोहोचल्या होत्या. यामुळे ग्राहकांनी पुढे किमती वाढणार नाहीत या भीतीने खरेदी पुढे ढकलली किंवा ऑर्डर रद्द केल्या. PropEquity नुसार, जानेवारी-मार्च 2026 या तिमाहीत भारतातील टॉप नऊ शहरांमधील विक्री 13% ने घसरून 98,761 युनिट्सवर पोहोचली, जी मागील 18 तिमाहींमध्ये पहिल्यांदाच 1,00,000 युनिट्सच्या खाली आहे.
विकल्या गेलेल्या घरांपेक्षा जास्त घरांचे लॉन्च
नवीन प्रोजेक्ट्स सुरू होणे आणि प्रत्यक्षात घरे विकली जाणे यामधील वाढती दरी ही एक मोठी चिंतेची बाब आहे. FY26 मध्ये, भारतातील मोठ्या शहरांमध्ये 4,45,405 युनिट्स लॉन्च झाली, पण प्रत्यक्षात फक्त 4,04,005 युनिट्स विकली गेली. मागील तीन वर्षांत पहिल्यांदाच विकल्या गेलेल्या घरांपेक्षा जास्त युनिट्स लॉन्च झाली आहेत, ज्यामुळे न विकल्या गेलेल्या घरांचा साठा वाढला आहे. Crisil Ratings चा अंदाज आहे की, आर्थिक वर्ष 2027 (FY27) मध्ये सध्याचा साठा विकण्यासाठी लागणारा वेळ 3.2 ते 3.4 वर्षांपर्यंत वाढू शकतो, जो पूर्वी तीन वर्षांपेक्षा कमी होता. याचे कारण म्हणजे घरांच्या वाढलेल्या किमती आणि काही शहरांमध्ये परवानग्या मिळण्यास होणारा विलंब.
मोठे विकसक मजबूत, मार्केटमध्ये दुफळी
मार्केटमधील आव्हाने असतानाही, टॉप डेव्हलपर्स मजबूत स्थितीत आहेत. Godrej Properties, Prestige Estates, DLF आणि Lodha सारख्या प्रमुख लिस्टेड कंपन्यांनी एप्रिल ते डिसेंबर FY26 या काळात सुमारे ₹1.33 लाख कोटींची प्री-सेल्स नोंदवली. Godrej Properties ने ₹24,008 कोटींच्या बुकिंगसह आघाडी घेतली, तर Prestige Estates Projects ने ₹22,327.3 कोटींची नोंद केली. या कंपन्यांना त्यांच्या मजबूत आर्थिक स्थिती, ग्राहकांचा मोठ्या ब्रँड्सवर असलेला विश्वास आणि आगामी प्रोजेक्ट्सचा फायदा होत आहे. मात्र, लहान विकसकांना, विशेषतः गुरुग्रामसारख्या भागात, नवीन गुंतवणूक शोधत आहेत किंवा त्यांचे प्रोजेक्ट्स ताब्यात घेतले जात आहेत. हे मार्केटमधील दुफळी दर्शवते, जिथे विश्वास आणि आर्थिक स्थिरता अधिक महत्त्वाची ठरत आहे. तज्ञांच्या मते, ग्राहक आता स्थापित नावे असलेल्या आणि यशस्वी विकसकांना प्राधान्य देत आहेत. किमती अद्याप घसरल्या नसल्या तरी, अधिक वास्तववादी किमतींची अपेक्षा आहे. काही विकसक 80% पेमेंट उशिरा घेण्यासारख्या लांब पेमेंट योजना देत आहेत.
आर्थिक घटकांमुळे सेक्टरचे भविष्य निश्चित
देशाच्या आर्थिक घडामोडींचा रिअल इस्टेट सेक्टरवर मोठा परिणाम होत आहे. जागतिक अनिश्चितता असूनही, भारताची अर्थव्यवस्था मजबूत वाढ दर्शवेल असा अंदाज आहे. Goldman Sachs ने 2026 मध्ये 6.9% GDP वाढीचा अंदाज वर्तवला आहे. रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (RBI) ने फेब्रुवारी 2026 मध्ये प्रमुख रेपो रेट 5.25% वर कायम ठेवला, कारण महागाई कमी होत आहे आणि वाढीची शक्यता सुधारत आहे. तथापि, घरांच्या उच्च किमतींमुळे FY27 मध्ये मागणी वाढ 0-2% पर्यंत मर्यादित राहण्याची अपेक्षा आहे. सरासरी विक्री किमती 3-5% पर्यंत मर्यादित राहण्याचा अंदाज आहे. Crisil Ratings नुसार, FY27 मध्ये विक्री मूल्यामध्ये 4-6% वाढ अपेक्षित आहे, जी FY26 च्या अंदाजित 5-7% पेक्षा कमी आहे. FY22 ते FY25 दरम्यान झालेल्या 26% वार्षिक वाढीच्या तुलनेत हा मोठा दिलासा आहे. मार्केट पोस्ट-पँडेमिक तेजीतून बाहेर पडून सावध विस्तार टप्प्यात प्रवेश करत आहे.
विकसकांच्या व्हॅल्युएशनची तुलना
प्रमुख रिअल इस्टेट कंपन्यांची आर्थिक आकडेवारी पाहता, DLF चे मार्केट कॅप सुमारे ₹1.29 लाख कोटी होते आणि मार्च 2026 मध्ये P/E रेशो सुमारे 27.5 होता. Godrej Properties चे मार्केट कॅप सुमारे ₹47,717 कोटी होते, तर TTM P/E रेशो सुमारे 115.18 (काही स्रोतांनुसार 28.0x आणि ₹44,315.19 कोटी) होता. Oberoi Realty चे मार्केट कॅप सुमारे ₹52,395 कोटी होते, आणि P/E रेशो सुमारे 23.2 होता. DLF चा P/E इतरांच्या तुलनेत जास्त वाटतो, पण Godrej Properties आणि Oberoi Realty देखील लक्षणीय मल्टीपल्सवर ट्रेड करत आहेत. यामुळे गुंतवणूकदारांचा सध्याच्या मार्केटमधील मंदी असूनही त्यांच्या भविष्यातील वाढीवर विश्वास असल्याचे दिसून येते. या मोठ्या कंपन्यांना मजबूत प्री-सेल्सचा फायदा होत आहे, ज्यामध्ये प्रीमियम आणि लक्झरी घरांची मागणी अधिक आहे.
मार्केटसाठी संभाव्य धोके
सकारात्मक आर्थिक अंदाजानंतरही, भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटला अनेक धोक्यांचा सामना करावा लागत आहे. सर्वात मोठी चिंता म्हणजे न विकल्या गेलेल्या घरांचा मोठा साठा, जो FY27 मध्ये 3.2-3.4 वर्षांपर्यंत वाढण्याची अपेक्षा आहे. जर मागणी अशीच मंदावली आणि ग्राहक सावध राहिले, तर किमती घसरू शकतात, ज्यामुळे सध्याचा वाढीचा ट्रेंड धोक्यात येईल. मोठ्या विकसकांची आर्थिक स्थिती मजबूत असली तरी, लहान विकसकांना कॅश फ्लोच्या समस्या येऊ शकतात, ज्यामुळे प्रोजेक्ट्सना विलंब किंवा अपयश येऊ शकते. विक्री वाढीसाठी प्रीमियम आणि लक्झरी घरांवर जास्त अवलंबून राहणे देखील धोकादायक आहे; कोणत्याही मोठ्या आर्थिक घसरणीमुळे किंवा परवडण्यासारख्या समस्यांमुळे या सेगमेंटवर गंभीर परिणाम होऊ शकतो. भूतकाळातील किमतीतील वाढ कायम राहणार नाही, विशेषतः जर बांधकाम खर्च वाढत राहिला.
भारतीय रिअल इस्टेटसाठी दृष्टिकोन
भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी अंदाज एका स्थिर विस्ताराचा काळ दर्शवतात. Crisil Ratings ला FY27 मध्ये विक्री मूल्यामध्ये 4-6% वाढ अपेक्षित आहे, तर सरासरी विक्री किमती 3-5% पर्यंत वाढतील, हे मागील वर्षाच्या उच्च आकड्यांमुळे आहे. मागणी वाढ 0-2% पर्यंत स्थिर राहण्याची अपेक्षा आहे, जी प्रामुख्याने प्रीमियम आणि लक्झरी मार्केटमुळे समर्थित असेल. विक्रीचा वेग कमी असूनही, विकसकांचे सातत्यपूर्ण रोख संकलन आणि कर्ज व्यवस्थापन त्यांना मजबूत व्यवसाय परिणाम आणि पत योग्यता राखण्यास मदत करेल. इंडस्ट्री आता अशा टप्प्यात प्रवेश करत आहे जिथे सतत वाढ नवीन घरांचे प्रमाण, ग्राहक मागणी, इन्व्हेंटरी नियंत्रण आणि ग्राहकांच्या गरजा व आर्थिक बदलांशी जुळवून घेण्यावर अवलंबून असेल.