भारतातील ऑफिस लीजिंग वाढले: बंगळूरु-हैदराबादमध्ये तेजी, मुंबई-पुण्यात मंदावले

भारतातील ऑफिस लीजिंग (Office Leasing) पहिल्या सहा महिन्यात **6%** ने वाढून **35.7 दशलक्ष स्क्वेअर फूट** पर्यंत पोहोचले आहे. बंगळूरु (Bengaluru) आणि हैदराबाद (Hyderabad) सारख्या दक्षिणेकडील शहरांमध्ये ग्लोबल कॅपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) आणि फ्लेक्झिबल ऑफिसेसमुळे (Flexible Offices) मागणी वाढली आहे, तर मुंबई (Mumbai) आणि पुणे (Pune) यांसारख्या शहरांमध्ये मात्र मंदावलेली स्थिती दिसत आहे. ही प्रादेशिक तफावत गुंतवणूकदारांसाठी महत्त्वाची आहे.

काय घडले?

भारताच्या व्यावसायिक स्थावर मालमत्ता बाजारात (Commercial Real Estate Market) २०२६ च्या पहिल्या सहा महिन्यात 6% ची वाढ दिसून आली आहे. एकूण ऑफिस लीजिंग 35.7 दशलक्ष स्क्वेअर फूट इतके झाले आहे. ग्रेड ए (Grade A) ऑफिस स्पेसची मजबूत मागणी या वाढीमागे एक प्रमुख कारण आहे. ग्रेड ए म्हणजे उच्च दर्जाचे, सुव्यवस्थित आणि मोठ्या कॉर्पोरेट ग्राहकांना प्राधान्य दिले जाणारे कार्यालयीन जागा.

ग्लोबल कॅपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs), म्हणजेच बहुराष्ट्रीय कंपन्यांची भारतातील कार्यालये, मागणीचे मुख्य केंद्र राहिली आहेत. यावर्षी होणाऱ्या एकूण ऑफिस स्पेसच्या मागणीपैकी जवळपास अर्धी मागणी GCCs कडून अपेक्षित आहे. याशिवाय, फ्लेक्झिबल वर्कस्पेस ऑपरेटर्सनी (Flexible Workspace Operators) देखील 32% अधिक लीजिंगसह आक्रमक विस्तार केला आहे. कंपन्या आता पूर्ण कर्मचाऱ्यांसाठी दीर्घकालीन लीज घेण्याऐवजी हायब्रिड किंवा गरजेनुसार बदलता येण्याजोग्या ऑफिस सोल्यूशन्सला (Scalable Office Arrangements) अधिक पसंती देत आहेत.

प्रादेशिक तफावत

भारतातील प्रमुख शहरांमध्ये कामगिरीत लक्षणीय फरक दिसून येत आहे. बंगळूरु आणि हैदराबाद हे स्पष्ट विजेते ठरले आहेत, ज्यांनी एकत्रितपणे देशातील एकूण ऑफिस स्पेस शोषणाचा (Office Space Absorbed) सुमारे 50% हिस्सा नोंदवला आहे. बंगळूरु अजूनही आघाडीवर आहे, तर हैदराबादने लीजिंग ऍक्टिव्हिटीमध्ये 47% ची मोठी वार्षिक वाढ नोंदवली आहे. कुशल मनुष्यबळची उपलब्धता आणि जागतिक स्तराच्या तुलनेत कमी परिचालन खर्च यामुळे ही शहरे जागतिक कंपन्यांना आकर्षित करत आहेत.

याउलट, मुंबई आणि पुण्यातील बाजारात नरमाईचे संकेत दिसत आहेत. २०२६ च्या दुसऱ्या तिमाहीत, या शहरांमधील लीजिंग ऍक्टिव्हिटी मागील वर्षाच्या तुलनेत 25-30% ने कमी झाली. या प्रदेशांमध्ये 100,000 स्क्वेअर फुटांपेक्षा मोठ्या असलेल्या मोठ्या ऑफिस डील्सची (Large Office Deals) संख्या देखील कमी झाली आहे. यावरून असे दिसून येते की दक्षिणेकडील मागणी मजबूत असली तरी, पश्चिमेकडील कंपन्या त्यांच्या ऑफिसच्या जागेचा विस्तार करताना अधिक सावध भूमिका घेत आहेत.

लिस्टेड कंपन्यांसाठी याचा अर्थ काय?

गुंतवणूकदारांसाठी, या ट्रेंड्सचा थेट परिणाम स्टॉक एक्स्चेंजवर लिस्टेड असलेल्या कमर्शियल रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स (Commercial Real Estate Developers) आणि ऑफिस REITs (Real Estate Investment Trusts) च्या कामगिरीवर होतो. REITs भाडे करार आणि मालमत्ता व्यवस्थापनातून उत्पन्न मिळवतात. जेव्हा लीजिंग मजबूत असते, तेव्हा व्हॅकन्सी लेव्हल्स (Vacancy Levels) कमी राहतात आणि भाडेवाढ करण्याची अधिक संधी मालकांना मिळते.

तथापि, मुंबई आणि पुण्यातील मंदीचा धोका आहे. जर एखाद्या रिअल इस्टेट कंपनीकडे किंवा REIT कडे या प्रदेशांमध्ये मोठ्या प्रमाणात मालमत्ता असतील, तर लीजिंगमधील घट त्यांच्या भाडेवाढीवर आणि उच्च ऑक्युपन्सी लेव्हल्स (Occupancy Levels) राखण्याच्या क्षमतेवर परिणाम करू शकते. याउलट, बंगळूरु आणि हैदराबादमध्ये मजबूत उपस्थिती असलेल्या कंपन्या सध्या उच्च मागणीच्या वातावरणाचा फायदा घेत आहेत.

धोके आणि बाजारावरील दबाव

लीझिंग वाढले असले तरी, ऑफिस स्पेसचा नवीन पुरवठा (New Supply of Office Space) पहिल्या सहा महिन्यात 9% ने कमी झाला. नवीन पुरवठ्यातील घट भाडे जास्त ठेवण्यास मदत करू शकते, परंतु हे डेव्हलपरच्या सावधगिरीचेही प्रतिबिंब आहे. उच्च व्याजदर (High Interest Rates) हा एक व्यापक धोका आहे, कारण ते डेव्हलपर्ससाठी भांडवलाचा खर्च वाढवतात आणि व्यावसायिक मालमत्तेवरील परतावा मोजणाऱ्या कॅपिटलायझेशन रेट्सवर (Capitalization Rates) परिणाम करू शकतात.

याव्यतिरिक्त, 60% पेक्षा जास्त मागणीसाठी टेक (Tech) आणि BFSI (Banking, Financial Services, and Insurance) क्षेत्रांवर अवलंबून असल्याने, ऑफिस मार्केट या दोन उद्योगांच्या हायरिंग (Hiring) आणि वाढीच्या योजनांप्रति अत्यंत संवेदनशील आहे. जर जागतिक टेक खर्च मंदावला, तर त्याचा ऑफिस स्पेसच्या मागणीवर परिणाम होऊ शकतो.

गुंतवणूकदारांनी काय ट्रॅक करावे?

कमर्शियल रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्यांनी आगामी कंपनी रिपोर्ट्समध्ये काही महत्त्वाच्या मेट्रिक्सवर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे:

1. व्हॅकन्सी लेव्हल्स (Vacancy Levels): राष्ट्रीय स्तरावर, व्हॅकन्सी सुमारे 15% आहे. गुंतवणूकदारांनी वर्षाच्या उत्तरार्धात ही संख्या वाढते की नाही यावर लक्ष ठेवले पाहिजे.
2. भाडेवाढ (Rental Growth): उच्च-मागणी असलेल्या भागांमध्ये भाडे 5% ने वाढले आहे. नफाक्षमतेसाठी भाडेकरूंवर खर्च वाढवण्याची मालकांची क्षमता हा महत्त्वाचा घटक असेल.
3. WALE (Weighted Average Lease Expiry): हे भाडे करारांच्या उर्वरित कालावधीचे प्रतिनिधित्व करते. उच्च WALE भाड्याच्या उत्पन्नासाठी अधिक स्थिरता प्रदान करते.
4. प्रादेशिक एक्सपोजर (Regional Exposure): डेव्हलपर पोर्टफोलिओचे भौगोलिक विश्लेषण तपासा, जेणेकरून ते कमी लीजिंग ऍक्टिव्हिटी असलेल्या प्रदेशांमध्ये जास्त प्रमाणात एक्सपोज झाले आहेत का हे समजू शकेल.