Whalesbook
मार्केटची ताकद, AI ची चिंता नाही
भारतीय व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटने 2025 मध्ये 86.4 मिलियन स्क्वेअर फूट सकल लीजिंग व्हॉल्यूमसह (Gross Leasing Volumes) एक नवा विक्रम प्रस्थापित केला आहे. मागील वर्षाच्या तुलनेत यात 20% ची मोठी वाढ दिसून आली आहे. ही मजबूत कामगिरी दर्शवते की आर्टिफिशियल इंटेलिजन्स (AI) च्या वाढत्या वापराचा या मार्केटवर सध्या फारसा परिणाम झालेला नाही.
Brookfield मधील रिअल इस्टेटचे व्यवस्थापकीय संचालक (Managing Director) Ashank Kothari यांनी सांगितले की, जर AI ही एक मोठी समस्या असती, तर त्याचे परिणाम आतापर्यंत दिसले असते. सद्यस्थितीत मार्केटची ताकद ही मूलभूत मागणीतून येत आहे.
जागतिक स्तरावर AI मुळे कामांचे ऑटोमेशन आणि नोकऱ्यांवर होणाऱ्या परिणामांवर चर्चा सुरू असली तरी, भारतातील ऑफिस मार्केटमध्ये मागणी आणि भाडेवाढ (Rental Growth) जोरदार दिसून येत आहे. विशेषतः उच्च-गुणवत्तेच्या (High-Quality) जागांना मोठी मागणी आहे.
प्राइम जागेची कमतरता वाढवतेय मागणी
AI चा भारतीय ऑफिस मागणीवर होणारा मर्यादित तात्काळ परिणाम हा प्राइम ग्रेड A जागांच्या सततच्या कमतरतेमुळे अधिक स्पष्ट होतो. भारतात सुमारे 1 बिलियन स्क्वेअर फूट ऑफिस जागा असली तरी, त्यापैकी सुमारे 70% जागा जुन्या झाल्या आहेत. इन्स्टिट्यूशनल इन्व्हेस्टर्सच्या मालकीच्या आणि जागतिक दर्जाच्या ग्रेड A ऑफिसेसची उपलब्धता कमी आहे. या कमतरतेमुळे 'फ्लाईट-टू-क्वालिटी' (Flight-to-Quality) ला चालना मिळाली आहे, जिथे प्राइम, आधुनिक जागांची मागणी पुरवठ्यापेक्षा जास्त आहे, ज्यामुळे प्रमुख मार्केट्समध्ये भाडेवाढ होत आहे.
Bengaluru हे मार्केटमध्ये आघाडीवर राहिले, जिथे 2025 मध्ये 28.7 मिलियन स्क्वेअर फूट जागा लीज झाल्या. ग्लोबल कॅपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) हे प्रमुख भाडेकरू होते, ज्यांनी एकूण लीजिंगपैकी 38% वाटा उचलला. हैदराबाद, दिल्ली NCR, पुणे आणि चेन्नई या शहरांनी देखील महत्त्वाचे लीजिंग बेंचमार्क ओलांडले.
लोकसंख्या आणि शहरीकरणामुळे वाढ
भारताची अनुकूल लोकसंख्याशास्त्र (Favorable Demographics) आणि झपाट्याने होणारे शहरीकरण (Urbanization) यामुळे मागणी आणखी वाढत आहे. पुढील 25 वर्षांत सुमारे 350 मिलियन लोक शहरांकडे स्थलांतरित होण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे व्यावसायिक जागा, घरे आणि पायाभूत सुविधांची मागणी सातत्याने वाढत राहील.
2025 मधील 86.4 मिलियन स्क्वेअर फूट लीजिंग व्हॉल्यूम हे मार्केट वाढीच्या मार्गावर असल्याचे दर्शवते. 2024 मध्ये सुमारे 89 मिलियन स्क्वेअर फूट जागा लीज झाल्या होत्या. BFSI (बँकिंग, वित्तीय सेवा आणि विमा) क्षेत्र हे 2025 मध्ये एकूण लीजिंगपैकी 23% वाटा उचलून एक महत्त्वाचे योगदानकर्ते राहिले, तसेच फ्लेक्सिबल वर्कस्पेस ऑपरेटर्सनी 9% जागा घेतल्या. मागणीतील ही विविधता आणि ग्रेड A पुरवठ्यातील मर्यादित वाढ यामुळे ग्रेड A स्टॉकसाठी व्हॅकन्सी रेट 2025 च्या अखेरीस सुमारे 14.4% पर्यंत कमी झाला आहे.
AI चे संभाव्य भविष्यकालीन परिणाम
जरी AI चा भारतीय ऑफिस मागणीवर तात्काळ परिणाम नगण्य वाटत असला तरी, जागतिक दृष्टिकोन भविष्यातील संभाव्य व्यत्ययाकडे (Disruption) लक्ष वेधतो. जेनरेटिव्ह AI मुळे ऑफिस हे व्यावसायिक रिअल इस्टेट क्षेत्रावर जागतिक स्तरावर सर्वाधिक परिणाम करणारे ठरण्याची शक्यता आहे, ज्याचा 2032 पर्यंत महत्त्वपूर्ण परिणाम अपेक्षित आहे. AI प्रशासकीय भूमिकांमधील नोकऱ्या स्वयंचलित करून आणि मानवी क्षमता वाढवून कमी करू शकते, ज्यामुळे प्रति कर्मचारी ऑफिस स्पेसची गरज कमी होऊ शकते.
भारताचे मार्केट सध्या शहरीकरण आणि लोकसंख्या वाढीसारख्या मजबूत मागणीच्या चालकांमुळे समर्थित आहे, परंतु भविष्यात AI मुळे उत्पादकता वाढल्यास जागेच्या गरजा बदलू शकतात. तसेच, प्राइम ग्रेड A मालमत्तांना 'फ्लाईट-टू-क्वालिटी'चा फायदा होत असला तरी, जुन्या इमारती कालबाह्य होण्याचा धोका आहे, ज्यामुळे बाजारात भिन्न जोखीम प्रोफाइलसह विभागणी दिसून येते.
विशिष्ट भाडेकरू विभागांवर (Occupier Segments) अवलंबून राहणे, जसे की GCCs आणि IT क्षेत्र (ज्यांचा लीजिंग हिस्सा सुमारे 30% पर्यंत कमी झाला), हे धोकादायक ठरू शकते जर या क्षेत्रांना अनपेक्षित आव्हाने किंवा तांत्रिक प्रगतीमुळे त्यांच्या ऑपरेशनल मॉडेलमध्ये मोठे बदल झाले.
भविष्यातील वाटचाल
उद्योग अहवालानुसार, भारतातील ऑफिस मार्केटमध्ये सातत्यपूर्ण लवचिकता (Resilience) अपेक्षित आहे, आणि नजीकच्या भविष्यात वार्षिक लीजिंग 80-90 मिलियन स्क्वेअर फूट दरम्यान राहण्याची शक्यता आहे. पुरवठ्यापेक्षा जास्त मागणी असल्याने मार्च 2027 पर्यंत व्हॅकन्सी रेट 12.0-12.5% पर्यंत कमी होण्याची शक्यता आहे.
विशेषतः प्राइम भागांतील ESG-अनुरूप ग्रेड A मालमत्तांसाठी भाडेवाढ सुरू राहण्याची अपेक्षा आहे. तथापि, नोकऱ्या आणि जागेच्या वापरावर AI चा दीर्घकालीन परिणाम संस्थात्मक गुंतवणूकदार आणि विकासकांना सतत देखरेख ठेवण्याची आवश्यकता असेल. सध्याचे मार्केट डायनॅमिक्स (Market Dynamics) टिकून राहणारी मागणी आणि मर्यादित पुरवठा पाइपलाइनमुळे ग्रेड A मालमत्तांसाठी अनुकूल राहतील.