Whalesbook
भारतातील निवासी मालमत्ता बाजार (Residential Property Market) सध्या दोन टोकांवर उभा आहे. एका बाजूला लक्झरी आणि प्रीमियम घरांची मागणी जोरदार वाढत आहे, तर दुसरीकडे परवडणाऱ्या घरांचा (Affordable Housing) वर्ग आव्हानांना तोंड देत आहे.
बाजारात स्थिरता कधी येणार?
येत्या 2026 ते 2028 या काळात घरांची परवडण्याची क्षमता (Affordability) स्थिर होण्याची शक्यता आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे घरांच्या किमतींपेक्षा लोकांचे उत्पन्न वेगाने वाढेल. CBRE च्या अहवालानुसार, प्रमुख शहरांमधील घर खरेदीदारांवरील आर्थिक भार कमी होईल. 2021 ते 2024 या काळात वाढलेला EMI-to-income ratio आता खाली येण्याची अपेक्षा आहे. व्याजदर कमी होणे, किमतींमध्ये होणारी वाढ नियंत्रणात येणे आणि लोकांचे उत्पन्न वाढणे यामुळे सर्व उत्पन्न गटांसाठी घरांची खरेदी सुलभ होईल.
प्रीमियम सेगमेंटमध्ये जोरदार वाढ
प्रीमियम आणि लक्झरी गृहनिर्माण बाजार सध्या जोरदार गती दाखवत आहे. 2025 मध्ये, नवीन घरांची लॉन्चिंग (Launches) आणि विक्री 270,000 युनिट्सपेक्षा जास्त झाली. यात हाय-एंड (High-end) श्रेणीचा वाटा तब्बल 27% होता, जो मिड-मार्केट सेगमेंटपेक्षाही जास्त आहे. या प्रीमियम भागातील विक्रीत 30% ची वार्षिक वाढ (Year-on-Year) दिसून आली. नवीन पुरवठाही 38% ने वाढला, ज्यात सुमारे 52,000 लक्झरी युनिट्स जोडले गेले. एकूण विक्रीचे प्रमाण 8% ने घटले असले तरी, एकूण विक्री मूल्यामध्ये सुमारे 15% ची वाढ झाली. हे वाढत्या श्रीमंतीमुळे (Wealth) महागड्या आणि उच्च-गुणवत्तेच्या घरांकडे असलेला कल दर्शवते.
परवडणाऱ्या घरांसमोर मोठे आव्हान
त्याच वेळी, ₹45 लाखांपेक्षा कमी किमतीच्या घरांचा परवडणारा विभाग (Affordable Housing Segment) मोठ्या अडचणींचा सामना करत आहे. बांधकाम साहित्याच्या वाढलेल्या किमती आणि सरकारी मदतीचा अभाव यामुळे या क्षेत्रावर ताण आला आहे, ज्यामुळे वाढ खुंटली आहे आणि बाजारातील वाटा कमी झाला आहे. CBRE अहवालात धोरणात्मक बदलांची गरज अधोरेखित केली आहे. यामध्ये किमती आणि प्रॉपर्टीच्या आकारातील मर्यादा बदलणे, तसेच बिल्डर्स आणि खरेदीदारांसाठी पुन्हा समर्थन आणणे यांसारख्या सूचना आहेत. यामुळे हे क्षेत्र पूर्व-महामारी काळातील 25-30% बाजारपेठेचा वाटा पुन्हा मिळवू शकेल आणि दरवर्षी सुमारे 60,000 नवीन घरे बांधली जाऊ शकतील. परवडणाऱ्या घरांवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या डेव्हलपर्सना प्रीमियम मार्केटच्या तुलनेत कमी नफा (Profit Margins) आणि मंद विक्रीचा सामना करावा लागत आहे.
उत्पन्ननिहाय विभागलेला बाजार
2026 ते 2028 दरम्यान परवडण्याची अपेक्षित स्थिरता ही सर्वांसाठी समान सुधारणा नाही. हे उत्पन्न आणि संपत्तीनुसार वाढत्या विभागणीचे (Divided by Income) बाजार दर्शवते. सुमारे ₹40 लाखांचे वार्षिक उत्पन्न असलेले कुटुंबे ₹1.25–2 कोटी रेंजमधील घरे अधिक सुलभतेने खरेदी करू शकतील. ₹75 लाखांचे उत्पन्न असलेले लोक 3BHK घरे अधिक मिळवू शकतील. तर, ₹1 कोटी उत्पन्न असलेल्यांना प्रीमियम घरांसाठी EMI पेमेंट कमी झालेले दिसेल. मात्र, काहींसाठी ही हळूहळू होणारी सुधारणा परवडणाऱ्या विभागातील चालू समस्यांसोबत घडत आहे. मागील आकडेवारी दर्शवते की, उत्पन्नातील वाढ किमतींपेक्षा जास्त असेल तर स्थानिक परवडण्याची क्षमता सुधारते, परंतु कायमस्वरूपी सकारात्मक बदलांसाठी, विशेषतः कमी उत्पन्न गटांसाठी, सतत मदतीची आवश्यकता आहे. भारताच्या अपेक्षित GDP वाढीमुळे आर्थिक परिस्थिती सकारात्मक आहे, परंतु परदेशातील आर्थिक अनिश्चितता आणि महागाईमुळे बाजारपेठेचा विश्वास आणि सर्व विभागांमधील गुंतवणूक कमी होऊ शकते.