इंडिया हाउसिंग: प्रीमियम घरांसाठी परवडण्याची क्षमता कमी होत आहे

### परवडणाऱ्या क्षमतेतील वाढती दरी

भारताची वाढती अर्थव्यवस्था ग्राहक खर्चात वाढ करत आहे, परंतु घरांच्या किमतीतील वाढीचा वेग खरेदी क्षमतेतील वाढीपेक्षा अधिक आहे, ज्यामुळे प्रीमियम गृहनिर्माण क्षेत्रावर दबाव येत आहे. स्क्वेअर यार्ड्सच्या (Square Yards) विश्लेषणानुसार, ₹23 लाख प्रति वर्ष कमावणाऱ्या व्यक्तीला प्रमुख शहरी ठिकाणी 3BHK निवासस्थान परवडण्यासाठी 12 वर्षांची बचत आवश्यक आहे. ही कमाई त्यांना भारतातील शीर्ष 1% कमावणाऱ्यांमध्ये स्थान देते, जी मोठ्या निवासस्थाने विकत घेण्यातील महत्त्वपूर्ण आर्थिक अडथळा दर्शवते. बदलती कौटुंबिक रचना, घराबाहेर काम करण्याची वाढती प्रवृत्ती आणि वाढती श्रीमंत लोकसंख्या यासारख्या अनेक घटकांमुळे प्रशस्त, सुविधांनी युक्त 3BHK निवासस्थानांची मागणी वाढली आहे. तथापि, आक्रमक निवासी किंमत वाढ, वाढलेला जमीन आणि बांधकाम खर्च, आणि प्रीमियम ऑफरिंग्जकडे असलेला इन्व्हेंटरी पक्षपात (inventory bias) यांनी ही घरे सामान्य खरेदीदारांसाठी अधिक आवाक्याबाहेर केली आहेत. सध्याच्या गृहनिर्माण बाजारात परवडणाऱ्या क्षमतेचे मोठे असंतुलन दिसून येते; केवळ 11% नवीन पुरवठा परवडणाऱ्या निकषांची पूर्तता करतो. उर्वरित 89% पुरवठा अशा क्षेत्रांमध्ये आहे जिथे खरेदीदार महत्त्वपूर्ण गृहकर्ज तणावाचा (mortgage stress) सामना करत आहेत, ज्यामुळे अनेकदा घरगुती बजेटवर ताण येतो. या पुरवठ्याचा 41% 'उत्पन्न-ताण' (income-stretch) क्षेत्रात आहे, ज्यामुळे आर्थिक ताण आणखी वाढतो.

### बाजारातील गतिशीलता: व्हॉल्यूम Vs. व्हॅल्यू शिफ्ट

ही बाजारातील गतिशीलता विक्रीच्या डेटामध्ये दिसून येते. दिल्ली-एनसीआर आणि मुंबईसह आठ प्रमुख महानगरांमध्ये, 2025 मध्ये एकूण गृह युनिट्सची विक्री 12% नी कमी होऊन 3,86,365 युनिट्सवर आली. याउलट, बंगळूरु, हैदराबाद आणि चेन्नई सारख्या दक्षिण भारतीय शहरांमध्ये 15% विक्री वाढ झाली, जी 1.33 लाख युनिट्सपेक्षा जास्त होती. व्यवहारांचे प्रमाण कमी झाले असले तरी, या शहरांमधील एकूण विक्री मूल्य 6% नी वाढून ₹6 लाख कोटींपेक्षा जास्त झाले, जे उच्च-मूल्याच्या व्यवहारांकडे आणि प्रीमियम गृहनिर्माण क्षेत्राकडे असलेला स्पष्ट कल दर्शवते. अहवालानुसार, जरी एकूण आर्थिक वाढ रिअल इस्टेट क्षेत्राला समर्थन देत असली, तरी त्याचा समान परवडणाऱ्या लाभांमध्ये रूपांतर झाला नाही. ऐतिहासिकदृष्ट्या, उत्पन्नातील वाढेशिवाय किमतीतील वेगवान वाढीच्या काळात बाजारात पुनर्संतुलन दिसून आले आहे, तथापि, भारतात सतत होत असलेल्या संपत्ती निर्मितीमुळे प्रीमियम सेगमेंटच्या मागणीला पाठिंबा मिळाला आहे. भारतीय रिझर्व्ह बँकेने (RBI) वाढीला समर्थन देण्यासाठी 2025 च्या उत्तरार्धापर्यंत धोरण दर (policy rates) कायम ठेवण्याचा घेतलेला निर्णय, मालमत्तेची मूल्ये वाढत राहिल्याने, गृहकर्ज परवडण्याच्या आव्हानांना नकळतपणे टिकवून ठेवण्यास कारणीभूत ठरला आहे.

### प्रादेशिक भिन्नता आणि भविष्यातील दृष्टिकोन

या बाजार परिस्थितींना सामोरे जाण्यासाठी भौगोलिक स्थान महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावते. बंगळूरु हे सर्वात संतुलित गृहनिर्माण बाजारांपैकी एक आहे, जिथे मालमत्तेची किंमत आणि उत्पन्नातील वाढ बहुतेक जिल्ह्यांमध्ये तुलनेने जुळलेली आहे. याउलट, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) आणि मुंबई महानगर प्रदेशात, स्थानानुसार किमती आणि परवडणाऱ्या क्षमतेमध्ये मोठी भिन्नता दिसून येते. हैदराबादमध्ये वेगाने झालेल्या किमतीतील वाढीने उत्पन्नातील वाढीला मागे टाकले आहे, ज्यामुळे परवडणाऱ्या क्षमतेवर ताण आला आहे. पुणे शहराच्या मध्यवर्ती भागात उच्च उत्पन्न असलेल्या ग्राहकांसाठी महागडी मालमत्ता आहे, ज्यामुळे बहुतांश घर खरेदीदार बाहेरील भागांकडे ढकलले जातात. मध्यवर्ती भाग अनेकदा गुंतवणुकीसाठी वापरले जात असल्याने, धोरणात्मक स्थान निवडल्यास ₹30-60 लाख वाचू शकतात, तर उदयोन्मुख किंवा बाहेरील क्षेत्रे वास्तविक घर खरेदीसाठी चांगल्या संधी देतात. 2026 च्या सुरुवातीच्या बातम्या गृहनिर्माण क्षेत्रातील सुधारणांवर लक्ष केंद्रित करत आहेत, ज्यात परवडणाऱ्या गृहनिर्माण विभागांना चालना देण्यासाठी संभाव्य सरकारी उपक्रम असू शकतात. तथापि, उच्च-निव्वळ मूल्य असलेल्या व्यक्तींकडून (high-net-worth individuals) मागणी आणि मोठ्या, सुविधांनी युक्त घरांच्या खरेदीदार प्राधान्यांच्या उत्क्रांतीमुळे प्रीमियम पुरवठा एकाग्रतेचा ट्रेंड कायम राहण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे एकूण बाजारातील परवडणाऱ्या क्षमतेवर दबाव कायम राहील.