भारतीय रिअल इस्टेट: विक्री घटली, खासगी कर्जावर वाढला विसंबून - डेव्हलपर्ससमोर मोठे आव्हान

खासगी कर्जाकडे वळण्याचे मुख्य कारण

भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रातील डेव्हलपर्स त्यांच्या आर्थिक व्यवस्थापनात (Financing) मोठा बदल करताना दिसत आहेत. पारंपरिक ग्राहक पेमेंट आणि बँकेच्या कर्जांऐवजी, आता डेव्हलपर्स अधिक लवचिक असलेल्या पण महागड्या खासगी कर्जाकडे (Private Credit) मोठ्या प्रमाणावर वळत आहेत. घरांची विक्री मंदावल्याचा हा थेट परिणाम आहे.

खासगी कर्जाची मागणी का वाढतेय?

भारतातील रिअल इस्टेटमध्ये खासगी कर्जाची मागणी वेगाने वाढत आहे, जी थेट घरांच्या विक्रीत होणाऱ्या घसरणीशी जोडलेली आहे. लेंडर्स (Lenders) त्यांच्या डील पाइपलाइनमध्ये 10-20% वाढ पाहत आहेत, कारण बिल्डर्सना खरेदीदारांकडून वेळेवर पैसे न मिळाल्याने रोख रकमेची (Cash Flow) तीव्र गरज भासतेय. ही रक्कम जमीन खरेदी, परवानग्यांसाठी लागणारा खर्च आणि चालू असलेल्या बांधकामासाठी अत्यंत महत्त्वाची आहे. मोतीलाल ओसवाल अल्टर्नेट (Motilal Oswal Alternates) मधील आनंद लखोटिया (Anand Lakhotia) यांच्या मते, 'डील पाइपलाइनमध्ये लक्षणीय वाढ' अपेक्षित आहे. भारतीय खासगी कर्ज मार्केट $1 बिलियन वार्षिक वरून $2-3 बिलियन पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे, आणि 2028 पर्यंत भारत आशिया पॅसिफिक (Asia Pacific) च्या खासगी कर्ज मार्केटमध्ये 20-25% वाटा मिळवू शकतो.

खासगी कर्जावर वाढता विसंब आणि त्याचे धोके

खासगी कर्ज लवचिक असले तरी, त्यात स्ट्रक्चरल रिस्क (Structural Risks) आहेत. या कर्जांवर पारंपरिक बँक कर्जांपेक्षा जास्त व्याजदर आकारले जातात, जे 12-21% इंटरनल रेट ऑफ रिटर्न (IRR) पर्यंत असू शकतात. कर्जाचा हा वाढलेला खर्च डेव्हलपर्सच्या नफ्यावर थेट परिणाम करतो. पूर्वी जिथे विक्री चांगली असल्याने बांधकाम कर्जे कमी वापरली जात होती, तिथे आता विक्री मंदावल्यामुळे डेव्हलपर्स त्यांच्या उपलब्ध क्रेडिट लाईन्सपैकी 80% पर्यंत वापरत आहेत. कर्जाची ही वाढती पातळी सेक्टरच्या आर्थिक स्थिरतेवर प्रश्नचिन्ह निर्माण करते. सुंदरम अल्टर्नेट (Sundaram Alternates) सारख्या कंपन्या 13-16% IRR चे लक्ष्य ठेवत असल्या तरी, वाढत्या कर्जाच्या ओझ्यामुळे त्यांनाही आव्हानांचा सामना करावा लागू शकतो. याव्यतिरिक्त, 1 ऑक्टोबर 2025 पासून लागू होणाऱ्या रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाच्या (RBI) कडक प्रोजेक्ट फायनान्स नियमांमुळे, डेव्हलपर्सना अतिरिक्त कर्ज मिळणे कठीण होईल. यामुळे त्यांना सुरुवातीलाच जास्त निधी खासगी मार्गाने उभा करावा लागेल. 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत (Q1 2026) नवीन प्रोजेक्ट पूर्ण होण्याचे प्रमाण 36% ने घसरले, जे गेल्या वर्षभरातील सर्वात कमी आहे.

वाढत्या खर्चाचा नफ्यावर ताण

खासगी कर्जावर एवढा अवलंबून राहिल्याने डेव्हलपर्ससाठी आर्थिक धोके वाढतात. या फायनान्सिंगचा जास्त खर्च थेट त्यांच्या नफ्याचे मार्जिन कमी करतो. घरांची मागणी चांगली असली तरी, ग्राहक चौकशीचे रूपांतर विक्रीत कमी होत असल्याने विक्रीचा वेग मंदावला आहे. यामुळे प्रोजेक्ट स्तरावर रोख रकमेची समस्या निर्माण होते आणि कर्जाची परतफेड करणे कठीण होऊ शकते. जे डेव्हलपर्स खासगी कर्जावर जास्त अवलंबून आहेत, त्यांना बाजाराची परिस्थिती बिघडल्यास जास्त त्रास होऊ शकतो. आरबीआयच्या नवीन नियमांनुसार, रिअल इस्टेट एक्सपोजरसाठी जास्त प्रोव्हिजनिंग (Provisioning) करावे लागेल - व्यावसायिक मालमत्तांसाठी 1% आणि निवासी मालमत्तांसाठी 0.75% - ज्यामुळे भांडवली खर्चात वाढ होऊ शकते.

मार्केट ग्रोथ आणि संभाव्य डिफॉल्ट्स

भारतीय रिअल इस्टेटसाठी खासगी कर्ज मार्केट वार्षिक $2-3 बिलियन पर्यंत पोहोचण्याचा अंदाज आहे. आशिया पॅसिफिक क्षेत्रातील $90-110 बिलियन च्या अंदाजित मार्केटमध्ये भारताचा वाटा 20-25% असू शकतो. Knight Frank च्या डेटानुसार, भारतातील खासगी कर्ज AUM 2010 मध्ये $0.7 बिलियन वरून 2023 मध्ये $17.8 बिलियन पर्यंत वाढले आहे. मात्र, विक्रीत सातत्याने होणारी घट पाहता, महागड्या कर्जांनी ग्रासलेल्या डेव्हलपर्समध्ये डिफॉल्टचे (Default) प्रमाण वाढण्याची शक्यता आहे. सेक्टरचे भविष्य डेव्हलपर्सची वाढते कर्ज व्यवस्थापित करण्याची क्षमता आणि मंदावलेल्या विक्रीवर अवलंबून असेल.