Whalesbook
ITAT चा निकाल: पुनर्विकास प्रकल्पांना मोठा दिलासा
मुंबई ITAT ने मालमत्तांच्या पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये घरमालकांना मोठा दिलासा देणारा निकाल दिला आहे. ट्रिब्युनलने स्पष्ट केले आहे की, पुनर्विकासानंतर घरमालकाला इमारतीमधील अनेक मजले (floors) मिळाले असले तरी, कर सवलतीसाठी (tax exemption) कलम 54 अंतर्गत त्यांना 'एकच निवासी घर' मानले जाईल. इतकेच नाही, तर प्राप्तिकर अधिकाऱ्यांनी लादलेल्या कठोर भूमिकेला झुगारून, ITAT ने संपूर्ण मालमत्तेच्या indexed cost of acquisition चा दावा करण्याची परवानगी दिली आहे. हा निर्णय विशेषतः मुंबई आणि दिल्लीसारख्या शहरांमधील घरमालकांसाठी अत्यंत महत्त्वाचा आहे, जिथे पुनर्विकास हा नवीन घरांचा पुरवठा आणि शहरी विकासाचा एक प्रमुख मार्ग आहे. यामुळे पुनर्विकास करारांच्या रचनेत आणि भांडवली नफ्याच्या (capital gains) गणनेत मोठी स्पष्टता येणार आहे.
बाजारावर परिणाम: प्रॉपर्टी डील्सना गती
हा ITAT चा निर्णय रिअल इस्टेटमधील भांडवली नफ्यासंबंधी करारांमध्ये अधिक निश्चितता आणण्याच्या दिशेने एक महत्त्वाचे पाऊल आहे. कलम 54, जे निवासी मालमत्तेत पुन्हा गुंतवणूक करण्यास प्रोत्साहन देते, त्यावर यापूर्वीही न्यायाधिकरणांनी अनेकवेळा स्पष्टीकरणे दिली आहेत. उदाहरणार्थ, एकाच मजल्यावरील लागून असलेले फ्लॅट्स एकाच युनिट म्हणून गणले गेले आहेत, तसेच जुनी मालमत्ता विकण्यापूर्वी दिलेले ॲडव्हान्स पेमेंट देखील ग्राह्य धरले गेले आहे. या नवीन निकालाने करदात्यांची बाजू आणखी मजबूत केली आहे. कमी जागेची समस्या असलेल्या शहरांमध्ये, जिथे पुनर्विकास शहरी वाढीसाठी अत्यावश्यक आहे, तिथे ही स्पष्टता मोलाची आहे. बंगळुरू आणि दिल्ली-NCR सारख्या शहरांतील विकासक या बाजारपेठेत सक्रिय होत आहेत, कारण FSI फायदे आणि प्राइम लोकेशन्समुळे त्यांना चांगला परतावा मिळण्याची अपेक्षा आहे. एकट्या मुंबईत, 2030 पर्यंत 44,000 हून अधिक अपार्टमेंट्स, ज्यांची किंमत अंदाजे ₹1.3 लाख कोटी आहे, ती पुनर्विकासातून बाजारात येण्याची अपेक्षा आहे. हे भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या 2030 पर्यंत $1 ट्रिलियन पर्यंत पोहोचण्याच्या अंदाजातही योगदान देईल.
आव्हाने आणि भविष्यातील वाटचाल
कर स्पष्टतेनंतरही, पुनर्विकास क्षेत्र अनेक आव्हानांना तोंड देत आहे, ज्यामुळे प्रकल्पांची व्यवहार्यता (viability) धोक्यात येऊ शकते. स्पर्धेमुळे अनेक विकासक गृहनिर्माण सोसायट्यांना अवास्तव ऑफर देत आहेत. मुंबईत, विकासकांना साधारणपणे एकूण क्षेत्राच्या 30-50% वाटा मिळतो, परंतु रहिवाशांच्या अवास्तव मागण्यांमुळे या ऑफर्स टिकणे कठीण होते, ज्यामुळे आर्थिक आणि प्रकल्प पूर्णत्वाला धोका निर्माण होतो. बांधकाम साहित्य आणि मजुरीच्या वाढत्या किमती, तसेच खरेदीदारांच्या आधुनिक सुविधा आणि स्मार्ट तंत्रज्ञानाच्या मागण्या यामुळे दबाव आणखी वाढतो. याव्यतिरिक्त, दिल्ली NCR आणि मुंबईसारख्या बाजारपेठांमध्ये प्रीमियम घरांचा ट्रेंड वाढत असला तरी, त्यामुळे शहरांच्या कामकाजासाठी आवश्यक असलेल्या कर्मचाऱ्यांसाठी घरे परवडण्यापासून दूर जात आहेत. पुनर्विकास प्रक्रिया स्वतःच अनेकदा 8-11 वर्षे चालते आणि त्यात अनेक क्लिष्ट परवानग्या मिळवणे व रहिवाशांची संमती मिळवणे आवश्यक असते, जे एक मोठे आव्हान आहे. कर तज्ञ जोर देतात की भविष्यातील वाद टाळण्यासाठी आणि कर फायद्यांचा पूर्ण लाभ घेण्यासाठी पुनर्विकास करार काळजीपूर्वक तयार करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
भविष्यातील दृष्टिकोन
ITAT द्वारे मालमत्ता व्यवहारांसाठी, विशेषतः पुनर्विकासासाठी, कर नियमांमध्ये सातत्याने स्पष्टीकरण दिल्याने गुंतवणूकदार आणि घरमालकांचा विश्वास वाढत आहे. ही कर निश्चितता, RERA, पायाभूत सुविधांमधील गुंतवणूक आणि अनुकूल वित्तीय धोरणांसारख्या सरकारी समर्थनासह, भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या अपेक्षित वाढीला बळ देत आहे. मुंबईसारखी शहरे घरांसाठी आणि आधुनिक पायाभूत सुविधांसाठी पुनर्विकासावर अवलंबून असल्याने, बाजारातील क्रियाकलापांसाठी कर स्पष्टता महत्त्वपूर्ण राहील. भांडवली नफ्यावरील करात संभाव्य मोठी बचत आणि धोरणात्मक पाठिंबा यामुळे पुनर्विकास भारतीय रिअल इस्टेट बाजाराचा एक महत्त्वाचा भाग राहील, जो शहरी नूतनीकरण (urban renewal) आणि आर्थिक विकासात योगदान देईल.