Whalesbook
इन्स्टिट्यूशनल स्ट्रॅटेजी (Institutional Strategy)
ICICI Prudential Asset Management Company Limited ने VIOS Tower मधील मजले विकत घेऊन उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या व्यावसायिक रियल इस्टेटमध्ये (Commercial Real Estate) विस्तार केला आहे. Office Yield Optimiser Fund – AIF II चा वापर करून, कंपनीने NCP Commercials Private Limited मध्ये नियंत्रण मिळवले आहे, ज्यामुळे त्यांना नऊ मजल्यांची प्राइम ऑफिस जागा मिळाली आहे. ₹525 कोटींपेक्षा जास्त किमतीच्या या डीलमुळे मुंबईतील ग्रेड-ए कमर्शियल इन्फ्रास्ट्रक्चरची (Grade-A Commercial Infrastructure) वाढती मागणी पूर्ण करण्याचा मानस आहे. या मालमत्तेसाठी लीज करार (Lease Agreements) आधीच झाले आहेत आणि ही जागा 8% पेक्षा जास्त वार्षिक उत्पन्न देईल, तसेच 5% वार्षिक भाडेवाढीमुळे (Rental Escalation) महागाईचा सामना करण्यास मदत होईल.
वडाळ्याकडे लक्ष
पूर्वी औद्योगिक क्षेत्र म्हणून ओळखले जाणारे वडाळा (Wadaala) आता एक महत्त्वाचे व्यावसायिक केंद्र बनत आहे. पायाभूत सुविधांमधील सुधारणा आणि बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स (Bandra-Kurla Complex) तसेच दक्षिण मुंबईशी वाढलेली कनेक्टिव्हिटी यामुळे हा बदल शक्य झाला आहे. या भागात गुंतवणूक करून, ICICI Prudential चा AIF (Alternative Investment Fund) या भागाच्या वाढीव मूल्याचा (Appreciation Potential) फायदा घेईल, जो अलीकडच्या काळात शहराच्या इतर भागांपेक्षा जास्त वेगाने वाढला आहे. या फंडने याआधी सात व्यावसायिक मालमत्ता अधिग्रहित केल्या आहेत, आणि ही डील दर्शवते की देशी संस्थात्मक गुंतवणूकदार (Domestic Institutional Players) काल्पनिक प्रकल्पांपेक्षा (Speculative Development Projects) तयार आणि कार्यरत असलेल्या मालमत्तांना प्राधान्य देत आहेत.
व्हार्डे पार्टनर्सची एक्झिट (Varde Partners Exit)
Varde Partners ने ही मालमत्ता विकून मोठी नफा कमावला आहे. 2019 मध्ये त्यांनी या टॉवरचे नियंत्रण सुमारे ₹1,100 कोटींना विकत घेतले होते. यानंतर त्यांनी Federal Bank आणि Trent Ltd सारख्या कंपन्यांना मालमत्तेचे काही भाग विकले आणि आता ही अंतिम डील केली आहे. यातून त्यांनी 120% पेक्षा जास्त परतावा (Returns) मिळवला आहे. मुंबईतील प्रीमियम, प्री-लीज्ड व्यावसायिक मालमत्तांची (Pre-leased Commercial Assets) तरलता (Liquidity) यातून दिसून येते, जरी जागतिक स्तरावर बाजारात अस्थिरता असली तरी.
AIF मधील जोखीम आणि विचार
8% परताव्याचे आकर्षक आश्वासन असले तरी, AIF (Category II Alternative Investment Funds) मधील गुंतवणूकदारांनी काही जोखमी विचारात घेणे आवश्यक आहे. म्युच्युअल फंडांप्रमाणे (Mutual Funds) या फंडांमध्ये गुंतवणूक अनेक वर्षांसाठी, साधारणपणे 5 ते 10 वर्षांसाठी लॉक होऊ शकते. सध्याचे भाडे उत्पन्न स्थिर असले तरी, मालमत्तेचे यश भाडेकरूंची गुणवत्ता (Tenant Profile) आणि वडाळा परिसरातील भाडे मागणीवर (Leasing Demand) अवलंबून असेल. व्यावसायिक लीजिंग सायकलमध्ये (Commercial Leasing Cycle) किंवा ऑक्युपन्सी रेट्समध्ये (Occupancy Levels) घट झाल्यास अपेक्षित परतावा कमी होऊ शकतो. तसेच, AIF मध्ये मॅनेजमेंट फी (Management Fees) आणि इतर खर्च जास्त असल्यामुळे एकूण निव्वळ परताव्यावर (Net Returns) याचा परिणाम होऊ शकतो, ज्याचे गुंतवणूकदारांनी काळजीपूर्वक मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे.