भारतातील प्रमुख गृहनिर्माण बाजारपेठांमध्ये २०२६ च्या सुरुवातीला लवचिकता दिसून आली. कमी झालेल्या कर्ज दरांमुळे प्रॉपर्टीच्या वाढलेल्या किमतींचा समतोल साधला गेला. नाईट फ्रँकच्या डेटानुसार, आठ प्रमुख शहरांपैकी सहा शहरे परवडणाऱ्या मर्यादेत आहेत, तर अहमदाबाद सर्वात स्वस्त बाजारपेठ म्हणून कायम आहे. स्थिर व्याजदर आणि उत्पन्न वाढ यामुळे या प्रदेशांमध्ये घरांची मागणी टिकून आहे.
काय घडले?
सन २०२६ च्या पहिल्या सहामाहीत भारतातील आठ प्रमुख शहरांमधील निवासी प्रॉपर्टीची परवडण्याची क्षमता स्थिर राहिली. नाईट फ्रँक इंडियाच्या अहवालातून असे दिसून येते की प्रॉपर्टीच्या किमती वाढल्यानंतरही, घर खरेदीदारांना सोप्या कर्ज व्यवस्थेमुळे दिलासा मिळाला आहे. या अभ्यासात परवडणारी क्षमता निर्देशांक (Affordability Index) वापरण्यात आला आहे, जो घराच्या कर्जाच्या मासिक हप्त्याचे (EMI) कौटुंबिक उत्पन्नाशी असलेले गुणोत्तर मोजतो. ५०% पेक्षा कमी गुणोत्तर परवडणारे मानले जाते. २०२६ च्या पहिल्या सहामाहीनुसार, आठ प्रमुख शहरांपैकी सहा शहरे या मर्यादेत होती, याचा अर्थ बहुसंख्य खरेदीदारांसाठी घराच्या मालकीचा खर्च त्यांच्या उत्पन्न वाढीच्या तुलनेत लक्षणीयरीत्या वाढलेला नाही.
सर्वात स्वस्त बाजारपेठा
अहमदाबाद हे देशातील सर्वात स्वस्त निवासी बाजारपेठ म्हणून अव्वल आहे. अहवालानुसार, अहमदाबादमधील मासिक हप्ते सरासरी कौटुंबिक उत्पन्नाच्या केवळ २३% आहेत. यानंतर कोलकाता आणि पुणे ही अनुक्रमे २५% आणि २८% गुणोत्तरासह सर्वात स्वस्त शहरे ठरली. याउलट, मुंबई महानगर प्रदेश (MMR) आणि राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) मध्ये सर्वाधिक गुणोत्तर ६९% आणि ६७% नोंदवले गेले आहे. हे आकडे दर्शवतात की या विशिष्ट प्रदेशांमधील घर खरेदीदारांना राष्ट्रीय सरासरीच्या तुलनेत लक्षणीय आर्थिक ताण सहन करावा लागतो.
RBI चे धोरण आणि व्याजदराचा परिणाम
सध्याची परवडण्याची क्षमता मुख्यत्वे भारतीय रिझर्व्ह बँकेच्या (RBI) धोरणामुळे आहे. फेब्रुवारी २०२५ पासून, मध्यवर्ती बँकेने एकूण १२५ बेसिस पॉइंट्सने व्याजदर कमी केले आहेत. कर्ज खर्चातील या कपातीमुळे खरेदीदारांना मोठा आधार मिळाला आहे, ज्यामुळे विविध शहरांमधील प्रॉपर्टीच्या किमतीत झालेली ३% ते १८% वाढ असूनही परवडण्याच्या क्षमतेवर फारसा परिणाम झालेला नाही. जून २०२६ च्या बैठकीनुसार, पॉलिसी रेपो रेट ५.२५% वर स्थिर ठेवण्यात आला आहे, ज्यामुळे व्याजदरातील स्थिरता हे पोस्ट-पँडेमिक उच्चांकाच्या जवळपास मागणी टिकवून ठेवण्याचे एक प्रमुख कारण आहे.
प्रीमियम बाजारपेठांमधील आव्हाने
राष्ट्रीय स्तरावर स्थिरता दिसत असली तरी, काही बाजारपेठांमध्ये परवडण्याच्या क्षमतेत किरकोळ घट झाली आहे. उदाहरणार्थ, बंगळुरूमधील गुणोत्तर ३४% वरून ३५% झाले आहे, तर NCR मध्ये ते ६६% वरून ६७% पर्यंत वाढले आहे. ही घट प्रामुख्याने या केंद्रांमधील उत्पन्न वाढीपेक्षा जास्त झालेल्या प्रॉपर्टीच्या किमतींच्या वाढीमुळे आहे. बांधकाम साहित्य आणि मजुरीचा वाढलेला खर्च तसेच टियर-१ शहरांमधील लक्झरी सेगमेंटची मजबूत मागणी यामुळे विकसक किमती वाढवत आहेत, ज्यामुळे रियल इस्टेट क्षेत्रात सतत किमतीचा दबाव दिसून येत आहे.
गुंतवणूकदारांनी काय लक्ष ठेवावे?
गुंतवणूकदार आणि घर खरेदीदारांनी आगामी तिमाहीत व्याजदर आणि प्रॉपर्टी इन्व्हेंटरीमधील संबंधांवर लक्ष ठेवावे. RBI च्या व्याजदर धोरणातील कोणताही बदल EMI परवडण्यावर त्वरित परिणाम करू शकतो आणि निवासी मागणी कमी करू शकतो. याव्यतिरिक्त, MMR आणि NCR मधील इन्व्हेंटरी पातळीचा मागोवा घेणे आवश्यक असेल, जेणेकरून किमतीतील वाढ कायम राहू शकते की परवडण्याच्या मर्यादेची चाचणी होत असताना विक्रीची गती टिकवून ठेवण्यासाठी विकसकांना किमती समायोजित कराव्या लागतील हे समजेल.