Whalesbook
विश्लेषकांचा 'Buy' रेटिग्ने शेअरला boost!
ग्लोबल ब्रोकरेज हाऊसेस HSBC आणि Jefferies यांनी Godrej Properties च्या शेअरला 'Buy' रेटिंग दिली आहे. HSBC ने तर टार्गेट प्राईस तब्बल 52.6% ने वाढवून ₹2,900 केली आहे. नवीन प्रोजेक्ट्स, मजबूत डेव्हलपमेंट प्लान्स आणि बाजारातील प्रचंड मागणी यांमुळे हा boost मिळेल असा त्यांचा अंदाज आहे. या ब्रोकरेजने कंपनीच्या राष्ट्रीय स्तरावरील उपस्थिती, मजबूत बॅलन्स शीट, ब्रँड व्हॅल्यू आणि प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट स्किल्सचे कौतुक केले आहे. Jefferies ने सुद्धा टार्गेट प्राईस ₹2,475 पर्यंत वाढवली असून, FY28 पर्यंत 30% पेक्षा जास्त ग्रोथ आणि फ्री कॅश फ्लोमध्ये सुधारणा अपेक्षित असल्याचे म्हटले आहे. विशेष म्हणजे, 10 वर्षांनंतर कंपनीने डिव्हिडंड (Dividend) जाहीर केला आणि प्रमोटर्सनी स्वतः 5% स्टेक विकत घेतल्याने मॅनेजमेंटचा कंपनीवरील विश्वास दिसून येतो.
घटता प्रॉफिट आणि वाढता खर्च
या सगळ्यात, Godrej Properties चे ताजे फायनान्शिअल रिझल्ट्स (Financial Results) मात्र चिंता वाढवणारे आहेत. FY26 च्या चौथ्या तिमाहीत (Q4 FY26) कंपनीचा स्टँडअलोन नेट प्रॉफिट (Net Profit) मागील वर्षाच्या तुलनेत 21.30% ने घसरून ₹219.20 कोटी झाला आहे. एकूण उत्पन्न (Total Income) किंचित 5.83% ने वाढून ₹1,436.31 कोटी झाले असले, तरी इंटरेस्ट एक्सपेंसेस (Interest Expenses) ₹51.63 कोटी पर्यंत पोहोचले आहेत, जे लँड आणि प्रोजेक्ट डेव्हलपमेंटसाठी घेतलेल्या कर्जाचे सूचक आहे. Q4 FY26 मध्ये नेट सेल्स (Net Sales) ₹3,458.13 कोटी गाठली असली, तरी प्रॉफिटवर दबाव स्पष्ट दिसतोय.
ओव्हरव्हॅल्युएशन (Overvaluation) आणि कॅश फ्लोची समस्या
कंपनीचे व्हॅल्युएशन (Valuation) पाहिले तर ते ऑपरेशनल एफिशिएंसी (Operational Efficiency) आणि प्रतिस्पर्धकांच्या तुलनेत जास्त आहे. Godrej Properties चा P/E रेशो (Price-to-Earnings Ratio) सुमारे 31-37x आहे, जो सेक्टरच्या सरासरी 35x च्या आसपास आहे. पण, रिटर्न ऑन इक्विटी (ROE) मात्र 6.02%-6.57% इतका कमी आहे, तर Oberoi Realty चा ROE 12.9%-14.22% आणि DLF चा 6.3%-9.96% आहे. याचा अर्थ गुंतवणूकदार कमी एफिशिएंसीसाठी जास्त पैसे देत आहेत. Q4 FY26 मध्ये निगेटिव्ह रिटर्न ऑन कॅपिटल एम्प्लॉईड (ROCE) -2.85% असणे ही चिंतेची बाब आहे.
कर्ज (Debt) आणि कॅश फ्लो (Cash Flow) जनरेशन हे सुद्धा मोठे इश्यूज आहेत. कंपनीचा डेट-टू-इक्विटी रेशो (Debt-to-Equity Ratio) मे 2026 मध्ये 0.35 होता आणि तो अधिग्रहणांमुळे (Acquisitions) वाढत चालला आहे. मॅनेजमेंट याला मॅनेजेबल (Manageable) म्हणत असले, तरी DLF आणि Oberoi Realty सारख्या जवळपास डेट-फ्री (Debt-free) कंपन्यांच्या तुलनेत हे प्रमाण जास्त आहे. कंपनीचा ऑपरेटिंग कॅश फ्लो (Operating Cash Flow) निगेटिव्ह आहे, म्हणजेच व्यवसायातून कर्ज फेडण्यासाठी पुरेसा कॅश जनरेट होत नाहीये.
ग्राहक तक्रारी आणि कायदेशीर कचाटा
कंपनीला ऑपरेशनल (Operational) आणि रेप्युटेशनल (Reputational) समस्यांनाही सामोरे जावे लागत आहे. ग्राहकांनी प्रोजेक्ट्सला होणारा उशीर, बांधकामाची निकृष्ट दर्जाची गुणवत्ता आणि कंपनीच्या असमाधानकारक प्रतिसादाबद्दल अनेक तक्रारी केल्या आहेत. युनिट लेआउट्स (Unit Layouts) आणि इलेक्ट्रिकल इन्स्टॉलेशनमधील (Electrical Installations) त्रुटींमुळे कंपनीच्या प्रीमियम इमेजला धक्का बसला आहे.
याव्यतिरिक्त, कंपनी गंभीर कायदेशीर आणि नियामक तपासाखाली (Regulatory Investigations) आहे. CBI ने चंदीगडमधील 'Godrej Eternia' प्रोजेक्टमधील कथित पर्यावरण नियमांच्या उल्लंघनाबद्दल FIR दाखल केली आहे. एन्फोर्समेंट डायरेक्टोरेट (ED) सुद्धा एका जॉईंट व्हेंचर पार्टनर, Orris Infrastructure, संबंधित फसवणूक आणि मनी लॉन्ड्रिंगच्या (Money Laundering) आरोपांची चौकशी करत आहे, मात्र Godrej Properties या आरोपांना नकार देत आहे. 'Land Under Construction' (LUC) टॅक्सच्या जुन्या केसेसही चिंतेचा विषय आहेत.
सेक्टरमधील वाढीचा अंदाज
भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये 2026 मध्ये वाढ अपेक्षित आहे. मजबूत GDP ग्रोथ आणि गुंतवणुकीचा आधार याला मिळेल. ऑफिस लीजिंगमध्ये ग्लोबल कॅपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) आणि वाढत्या उत्पन्नामुळे प्रीमियम घरांना मोठी मागणी आहे. Godrej Properties आपल्या राष्ट्रीय उपस्थिती आणि ब्रँडमुळे या बाजाराचा फायदा घेण्यासाठी चांगल्या स्थितीत आहे. मात्र, जागतिक स्तरावरील अनिश्चितता (Global Uncertainties) ग्राहक भावनांवर आणि विक्रीवर तात्पुरता परिणाम करू शकतात.