सक्तवसुली संचालनालयाने (ED) FY24 पासून आतापर्यंत घर खरेदीदारांना संरक्षण देण्यासाठी ₹73,000 कोटींची मालमत्ता जप्त केली आहे. FY27 च्या पहिल्या पाच महिन्यांत ₹10,000 कोटींची मालमत्ता परत मिळवली आहे. हा आक्रमक पवित्रा निधीचा गैरवापर थांबवण्यासाठी असला तरी, यामुळे बांधकाम थांबण्याचा आणि कायदेशीर अडचणी वाढण्याचा धोका आहे.
सक्तवसुली संचालनालयाची (ED) रिअल इस्टेटमधील मोठी कारवाई
सक्तवसुली संचालनालय (ED) आता भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रात एक महत्त्वाची भूमिका बजावत आहे. हजारो घर खरेदीदारांच्या समस्यांवर तोडगा काढण्यासाठी ED ने पावले उचलली आहेत. FY24 पासून आतापर्यंत, ED ने सुमारे ₹73,000 कोटी किमतीची मालमत्ता जप्त केली आहे किंवा ती परत मिळवून दिली आहे. विशेषतः चालू आर्थिक वर्षाच्या (FY27) पहिल्या पाच महिन्यांत, ₹10,000 कोटी किमतीची घरे खरेदीदारांना परत मिळवून देण्यास ED ने मदत केली आहे. यावरून बांधकाम निधीचा गैरवापर करणाऱ्या डेव्हलपर्सवर ED चे लक्ष केंद्रित असल्याचे स्पष्ट होते.
ED च्या कारवाईमागील कारणे
RERA (Real Estate Regulation and Development Act) किंवा IBC (Insolvency and Bankruptcy Code) च्या विपरीत, ED ची कारवाई PMLA (Prevention of Money Laundering Act) अंतर्गत केली जाते. ED अशा आरोपांची चौकशी करत आहे की, अनेक डेव्हलपर्सनी घर खरेदीदारांकडून सबव्हेन्शन योजनांद्वारे मोठी रक्कम जमा केली आणि नंतर हाच पैसा दुसऱ्या प्रोजेक्टमध्ये किंवा इतर व्यवसायांमध्ये वळवला. यामुळे, ज्या मालमत्तांचे बांधकाम अपूर्ण राहिले किंवा सुरूच झाले नाही, त्यांच्यासाठी घर खरेदीदार कर्जाचे हप्ते भरत राहिले. सर्वोच्च न्यायालयाने देखील या प्रकरणात चौकशी वाढवण्यासाठी अधिकाऱ्यांवर दबाव आणला आहे, त्यामुळे ED ची ही कारवाई खरेदीदारांसाठी एक महत्त्वाचे, पण गुंतागुंतीचे पाऊल ठरले आहे.
कोणत्या डेव्हलपर्सना फटका बसला?
ED ची ही कारवाई प्रामुख्याने दिल्ली-NCR प्रदेशात केंद्रित आहे, ज्यामुळे अनेक मोठे बिल्डर्स अडचणीत आले आहेत. उदाहरणार्थ, Raheja Developers विरोधात ED कडक कारवाई करत आहे, आणि मनी लाँडरिंगच्या (Money Laundering) तपासाचा भाग म्हणून ₹2,399 कोटी किमतीची मालमत्ता जप्त केली आहे. याशिवाय, Earth Infrastructure, Imperia Structures, CHD Developers आणि Ninex Developers यांसारख्या कंपन्यांना देखील प्रोजेक्टला होणारा विलंब आणि निधी व्यवस्थापनाच्या (Fund Management) कारणांमुळे नियामक कारवाई किंवा कायदेशीर खटल्यांना सामोरे जावे लागले आहे. या केसेसवरून हे स्पष्ट होते की, ED अशा विशिष्ट कंपन्यांना लक्ष्य करत आहे जिथे निधी वळवल्याचा आरोप आहे.
घर खरेदीदारांसाठी दुधारी तलवार
ED च्या हस्तक्षेपामुळे निधी परत मिळण्याची आशा असली तरी, प्रोजेक्ट वेळेवर पूर्ण होण्याची ही खात्री नाही. गुंतवणूकदार आणि घर खरेदीदारांनी हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की, जेव्हा ED एखाद्या डेव्हलपरची मालमत्ता जप्त करते, तेव्हा ती मालमत्ता विकण्यापासून रोखण्यासाठी एक कायदेशीर उपाययोजना असते. मात्र, या मालमत्ता गोठवल्यामुळे कधीकधी अनपेक्षित परिणाम होतो: बांधकामाचे काम पूर्णपणे थांबू शकते. जर डेव्हलपरचे पैसे अडकले किंवा त्यांचे खाते गोठवले गेले, तर कंत्राटदार आणि विक्रेत्यांना पैसे देण्याची त्यांची क्षमता त्वरित संपते.
परिणामी, न्यायाच्या दिशेने उचललेले पाऊल अनेक वर्षांच्या कायदेशीर कार्यवाहीत रूपांतरित होऊ शकते. अनेक प्रकरणांमध्ये, मालमत्तेचा ताबा मिळण्यास विलंब होतो कारण प्रकरण न्यायालयात चालू असते. ED ची कारवाई ही डेव्हलपर्सना प्रोजेक्ट पूर्ण करण्यासाठी किंवा थकबाकी सेटल करण्यासाठी दबाव आणण्याचे एक साधन आहे, थेट बांधकाम व्यवस्थापन करण्याचे नाही.
बाधित पक्षांसाठी महत्त्वाचे मुद्दे
घर खरेदीदारांनी आता चालू असलेल्या कोर्ट केसेसची स्थिती आणि संबंधित डेव्हलपरची आर्थिक स्थिती यावर लक्ष ठेवणे आवश्यक आहे. जर ED च्या कारवाईनंतर नवीन डेव्हलपरची नियुक्ती झाली किंवा न्यायालयाच्या देखरेखेखाली विशिष्ट प्रोजेक्टसाठी निधी उपलब्ध झाला, तर प्रोजेक्ट पूर्ण होण्याची शक्यता आहे. याउलट, जर कंपनी दीर्घकालीन लिक्विडेशन प्रक्रियेत (Liquidation Process) गेली, तर मालमत्तेचा ताबा मिळवणे हे कर्जदारांच्या दाव्यांची पूर्तता करण्यापेक्षा दुय्यम ठरू शकते. घर खरेदीदारांनी ED च्या कारवाईमुळे तात्काळ घर मिळेल असे गृहीत न धरता, मालमत्ता मुक्त करण्याच्या उपायांवरील अपडेट्सकडे बारकाईने लक्ष द्यावे.