दुबई प्रॉपर्टी मार्केट कोसळले! भारतीय रिअल इस्टेटसाठी अचानक ही लॉटरी?

दुबई प्रॉपर्टी मार्केटवर भू-राजकीय तणावाचा परिणाम

पश्चिम आशियातील वाढत्या अस्थिरतेमुळे दुबईतील मालमत्ता विक्रीत लक्षणीय घट झाली आहे. फेब्रुवारीच्या उत्तरार्धापासून विक्रीत वर्षा-दर-वर्षाच्या तुलनेत ४४% चा आलेख खाली आला आहे. या धक्क्यामुळे जागतिक रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूकदार अधिक सावध झाले आहेत. आंतरराष्ट्रीय भांडवल सुरक्षित आश्रयस्थानांच्या शोधात असताना, भारताचे लक्झरी निवासी क्षेत्र (Luxury Residential Sector) मजबूत देशांतर्गत मागणी (End-user demand) आणि स्थिर अर्थव्यवस्थेमुळे तात्पुरत्या फायद्यात असल्याचे दिसत आहे.

भारतात लक्झरी मार्केटमध्ये तात्पुरती वाढ

पश्चिम आशियातील वाढत्या तणावामुळे दुबईच्या रिअल इस्टेट मार्केटमधील व्यवहारांना ब्रेक लागला आहे. फेब्रुवारीच्या अखेरीस विक्रीत वर्षा-दर-वर्षाच्या तुलनेत ४४% ची घट झाली असून, यामुळे सौदे पूर्ण होण्यास जास्त वेळ लागत आहे. जागतिक अनिश्चिततेच्या काळात, गुंतवणूकदार अधिक स्थिर बाजारांकडे वळतात. त्यामुळे, मजबूत देशांतर्गत मागणी असलेल्या भारताची अर्थव्यवस्था सुरक्षित मानली जात आहे. यामुळे दुबईहून, विशेषतः गुरुग्राम, मुंबई आणि बंगळुरूमधील उच्चभ्रू मालमत्तांमध्ये (Luxury Properties) अल्पकालीन गुंतवणूक आकर्षित होण्याची शक्यता आहे. दुबईने २०२५ मध्ये (२०५,००० हून अधिक व्यवहार, AED ६८६.८ अब्ज) मजबूत विक्री नोंदवली असली तरी, प्रादेशिक संघर्षामुळे UAE मधील व्यवहारांचे प्रमाण मार्च २०२६ च्या सुरुवातीला वर्षा-दर-वर्षाच्या तुलनेत ३७% ने घसरले आहे.

दुबईची मजबूत बाजू वि. भारताचे देशांतर्गत चालक

भारतातील लक्झरी निवासी बाजारपेठ ५७.८७ अब्ज डॉलर्स (FY25) वरून २०२३ पर्यंत १०७.९९ अब्ज डॉलर्सपर्यंत पोहोचण्याचा अंदाज आहे, ज्याचा वार्षिक चक्रवाढ दर (CAGR) १०.९५% आहे. केवळ मुंबई राष्ट्रीय प्रीमियम विक्रीत ३२.५५% योगदान देते, जे भारताच्या आर्थिक विस्तारामुळे आणि मजबूत देशांतर्गत मागणीमुळे शक्य झाले आहे. याउलट, दुबई आकर्षक कर-मुक्त वातावरणासह (उदा. शून्य उत्पन्न, भांडवली नफा, मालमत्ता कर) मजबूत संरचनात्मक फायदे देते. येथील अपार्टमेंट्स सहसा ६.७% ते ७% चे एकूण भाडे उत्पन्न देतात, जे लंडन किंवा न्यूयॉर्क सारख्या शहरांच्या तुलनेत दुप्पट आहे. विशेषतः प्राइम लोकेशनमध्ये हे उत्पन्न ११% पर्यंत जाऊ शकते, जे भारतातील प्रमुख शहरांमधील २-४% पेक्षा खूपच जास्त आहे. याउलट, भारतातील भाडे आणि पुनर्विक्री नफ्यावर कर लागतो. या संघर्षामुळे एकूण व्यवहारांमध्ये घट झाली आहे. दुबई स्टॉक एक्सचेंजवर Emaar Properties सारख्या मोठ्या विकासकांच्या शेअर्समध्ये २६% पेक्षा जास्त घसरण झाली आहे.

बाजाराचा दृष्टिकोन

पश्चिम आशियातील संघर्षामुळे जरी तात्पुरते भांडवल भारतात वळले असले तरी, दुबईचे मूलभूत आकर्षण मजबूत आहे. यापूर्वीही दुबईने २००८-२०११ आणि २०१४-२०२० च्या घसरणीतून सावरले आहे. दुबई कर कार्यक्षमता आणि उच्च भाडे उत्पन्न (Apartments साठी ६.७% ते ७% किंवा प्राइम ठिकाणी ११% पर्यंत) यासारखे फायदे देते, जे भारतीय शहरांपेक्षा खूप जास्त आहेत. गुंतवणूकदार-अनुकूल धोरणे (उदा. १००% फ्रीहोल्ड मालकी आणि व्हिसा प्रोत्साहन) देखील दीर्घकालीन आकर्षण वाढवतात. हे घटक सूचित करतात की, जोपर्यंत भू-राजकीय तणाव कायम राहणार नाही, तोपर्यंत भारतात येणारी भांडवली वाढ तात्पुरती असू शकते. भारताच्या बाजाराची ताकद ही त्याच्या अंतिम वापरकर्त्यांच्या (End-user) मागणीत आणि आर्थिक वाढीत आहे, ज्यामुळे ते दुबईसारख्या ठिकाणांहून येणाऱ्या सट्टा (Speculative) बदलांना कमी बळी पडते. याव्यतिरिक्त, पश्चिम आशियातील संघर्षामुळे भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्राला खर्चाचा धोका आहे, कारण वाढत्या किंमतींमुळे बांधकाम खर्च ५% पर्यंत वाढू शकतो. विश्लेषकांच्या मते, २०२६ साठी ५-८% वाढीचा अंदाज असलेल्या दुबईच्या बाजारात सध्याच्या अस्थिरतेमुळे आणखी मंदावण्याची किंवा किमती कमी होण्याची शक्यता आहे. FY27 पर्यंत ५६% भारतीय उच्च-नेट-वर्थ व्यक्ती (HNIs) बाजारात सुधारणा अपेक्षित करत असून, रिअल इस्टेटपेक्षा इक्विटीला प्राधान्य देत आहेत.