डेव्हलपर्सना तुरुंगवास? महाRERA च्या नवीन SOP मुळे गृह खरेदीदारांना दिलासा, रिअल इस्टेटमध्ये खळबळ!

महाRERA चा आव्हाळ: डेव्हलपर उत्तरदायित्वासाठी नवीन SOP

महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) ने एक अभूतपूर्व मानक कार्यप्रणाली (SOP) सादर केली आहे, जी राज्यभरातील गृह खरेदीदारांसाठी भरपाई वसुली हाताळण्याची पद्धत सुधारण्यासाठी तयार केली आहे. बॉम्बे उच्च न्यायालयाच्या निर्देशांनुसार जारी केलेली ही SOP, उशीरित ताबा, बांधकामातील दोष किंवा सोयीसुविधांचा अभाव यासारख्या समस्यांसाठी डेव्हलपर्सना खरेदीदारांप्रति त्यांचे आर्थिक दायित्व पूर्ण करण्यासाठी एक औपचारिक, वेळ-बद्ध अंमलबजावणी मार्ग (enforcement pathway) प्रस्तुत करते. MahaRERA द्वारे अशा कठोर उपायांचे हे पहिले औपचारिक संहिताबद्धीकरण आहे.

नवीन SOP तपशील

• गृह खरेदीदारांना मंजूर झालेली भरपाई वसूल करण्यासाठी अथॉरिटीने एक स्पष्ट, संरचित प्रक्रिया स्थापित केली आहे.
• सुरुवातीच्या भरपाई आदेशापासून अंतिम वसुली कारवाईपर्यंत प्रत्येक टप्पा आता वेळ-बद्ध आणि अनुक्रमिक (sequential) आहे, ज्यामुळे प्रशासकीय अस्पष्टता कमी होते.
• ही प्रक्रिया भरपाई आदेशाने सुरू होते, त्यानंतर डेव्हलपरसाठी 60 दिवसांचा अनुपालन कालावधी (compliance period) असतो.
• जर थकबाकी भरली गेली नाही, तर गृह खरेदीदार अनुपालन न केल्याचा अर्ज (non-compliance application) दाखल करू शकतात, जो MahaRERA चार आठवड्यांमध्ये सुनावणी करेल.

अनिवार्य मालमत्ता प्रकटीकरण आणि वसुली

• एक महत्त्वपूर्ण नवीन पाऊल म्हणजे, भरपाई देण्यास विलंब झाल्यास डेव्हलपर्सना त्यांच्या सर्व जंगम (movable) आणि स्थावर (immovable) मालमत्ता, बँक खाती आणि आर्थिक गुंतवणुकीचे खुलासा करणारे एक प्रतिज्ञापत्र (affidavit) दाखल करणे अनिवार्य आहे.
• जर थकबाकी अजूनही भरली गेली नाही, तर MahaRERA जिल्हाधिकाऱ्यांना मालमत्ता, बँक खाती आणि गुंतवणुकी जप्त (attach) करण्यासाठी वसुली वॉरंट (recovery warrant) जारी करू शकते.
• पूर्वी विसंगतपणे वापरले जाणारे वसुली वॉरंट आता प्रक्रियेतील एक अनिवार्य वाढीव पाऊल (escalation step) आहे.

गृह खरेदीदारांना दिलासा आणि वाढलेला विश्वास

• गृह खरेदीदारांसाठी, SOP अत्यंत आवश्यक स्पष्टता, पूर्वानुमेयता (predictability) आणि परिभाषित अंमलबजावणी मार्ग आणते.
• पूर्वी, खरेदीदारांना अनुकूल आदेश मिळाल्यानंतरही अनेकदा दीर्घकाळ विलंब सहन करावा लागत असे, जिथे डेव्हलपर्स प्रक्रियेतील त्रुटींचा गैरफायदा घेत असत.
• नवीन प्रणाली खरेदीदारांना नेमके कधी अर्ज दाखल करावेत आणि डेव्हलपरने थकबाकी भरण्यास अयशस्वी झाल्यास कोणत्या वाढीव चरणांची (escalation steps) अपेक्षा करावी हे अचूकपणे कळवते.
• अनिवार्य मालमत्ता प्रकटीकरणामुळे अपुरे निधीचे दावे निकाली निघतील, ज्यामुळे वसुली अधिक वास्तववादी होईल, विशेषतः थांबलेल्या (stalled) प्रकल्पांसाठी.

डेव्हलपर्सना कठोर उत्तरदायित्वाचा सामना करावा लागेल

• डेव्हलपर्सकडे आता भरपाई आदेशांचे पालन करण्यासाठी 60 दिवसांची कडक मुदत आहे.
• पालन ​​करण्यास अयशस्वी झाल्यास प्रकरण मुख्य दिवाणी न्यायालयात (Principal Civil Court) वाढवले ​​जाऊ शकते.
• न्यायालय हेतुपुरस्सर पैसे न भरणे किंवा मालमत्ता लपवणे यासारख्या गुन्ह्यांसाठी तीन महिन्यांपर्यंत दिवाणी कारावास (civil imprisonment) ठोठावू शकते, जे MahaRERA च्या अंमलबजावणी चौकटीसाठी (enforcement framework) प्रथमच आहे.
• याचा उद्देश भविष्यातील थकबाकी टाळणे आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रात अधिक उत्तरदायित्व सुनिश्चित करणे आहे.

व्यापक क्षेत्रावरील परिणाम

• SOP मुळे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्समध्ये अनुपालन शिस्तीत (compliance discipline) लक्षणीय सुधारणा होण्याची अपेक्षा आहे.
• तथापि, वसुली प्रक्रियेची परिणामकारकता जिल्हाधिकारी आणि दिवाणी न्यायालयांच्या कार्यान्वयन क्षमतेवर अवलंबून राहील.
• लहान डेव्हलपर्सना कडक मुदती आणि त्वरित वसुली कारवाईमुळे रोख प्रवाहावर (cash flow) अधिक दबाव येऊ शकतो.

प्रभाव

• या नवीन SOP मुळे रिअल इस्टेट बाजारात खरेदीदारांचा विश्वास लक्षणीयरीत्या वाढेल, ज्यामुळे अधिक पारदर्शक व्यवहार होण्याची शक्यता आहे.
• डेव्हलपर्सना आर्थिक व्यवस्थापन आणि प्रकल्प वेळापत्रक व खरेदीदारांच्या वचनबद्धतेचे पालन करण्यासाठी अधिक दबाव जाणवेल, ज्यामुळे कदाचित अनुपालन खर्च वाढू शकतो किंवा आर्थिक व्यवस्थापन अधिक कठोर होऊ शकते.
• रिअल इस्टेट कंपन्यांमधील गुंतवणूकदारांसाठी, याचा अर्थ वाढलेला नियामक धोका (regulatory risk) आहे आणि डेव्हलपर्सचे आर्थिक आरोग्य आणि अनुपालन ट्रॅक रेकॉर्ड (compliance track records) अधिक बारकाईने तपासण्याची गरज आहे.
• प्रभाव रेटिंग: 7/10

कठीण शब्दांचे स्पष्टीकरण

• SOP (Standard Operating Procedure): संस्था आपल्या कर्मचाऱ्यांना जटिल नियमित कामकाज करण्यास मदत करण्यासाठी संकलित केलेल्या चरण-दर-चरण सूचनांचा संच.
• MahaRERA: महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी, महाराष्ट्रातील रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी नियामक संस्था.
• Complainant: एखाद्या गोष्टीबद्दल औपचारिक तक्रार करणारी व्यक्ती. या संदर्भात, हे तक्रार दाखल करणाऱ्या गृह खरेदीदाराला सूचित करते.
• Affidavit: न्यायालयामध्ये पुरावा म्हणून वापरण्यासाठी, शपथ किंवा पुष्टीकरणाद्वारे प्रमाणित केलेले लेखी विधान.
• Recovery Warrant: कर्ज वसूल करण्यासाठी मालमत्ता किंवा संपत्ती जप्त करण्याचा अधिकार अधिकाऱ्यांना देणारे न्यायालय किंवा प्राधिकरणाने जारी केलेले कायदेशीर आदेश.
• Attachment: कायदेशीर कारवाई किंवा निर्णयाची पूर्तता करण्यासाठी, न्यायालयाद्वारे किंवा सरकारी प्राधिकरणाद्वारे मालमत्तेची कायदेशीर जप्ती.
• Principal Civil Court: जिल्ह्याचे मुख्य न्यायालय, जे दिवाणी प्रकरणे (civil cases) हाताळण्यासाठी जबाबदार आहे.
• Wilful Non-payment: देय असताना हेतुपुरस्सर पेमेंट करण्यास नकार देणे किंवा अयशस्वी होणे.
• Suppression of Assets: कायदेशीररित्या रिपोर्ट करणे आवश्यक असलेल्या मालमत्ता लपवणे किंवा उघड न करणे, अनेकदा कर्ज किंवा कर भरण्यापासून बचाव करण्यासाठी.