Whalesbook
राष्ट्रीय बाजाराला मागे टाकत दिल्ली-एनसीआरची आगेकूच
२०२६ च्या पहिल्या तिमाहीत, भारतातील टॉप आठ शहरांमधील रिटेल रिअल इस्टेट क्षेत्रात लीजिंग ॲक्टिव्हिटीमध्ये वर्षा-दर-वर्षा १०% घट झाली, जेथे एकूण १.९५ दशलक्ष चौरस फूट जागा भाड्याने देण्यात आली.
याउलट, दिल्ली-एनसीआर (National Capital Region) मध्ये लीजिंग ॲक्टिव्हिटीत वर्षा-दर-वर्षा ४५% ची मोठी वाढ दिसून आली, जी ०.५९ दशलक्ष चौरस फूट पर्यंत पोहोचली. दिल्ली-एनसीआरने राष्ट्रीय लीजिंग व्हॉल्यूमपैकी जवळजवळ एक तृतीयांश (जवळपास ३०%) हिस्सा काबीज केला.
हे आकडे दर्शवतात की बाजारात आलेली मंदी ही ग्राहकांची मागणी कमी झाल्यामुळे नसून, नवीन जागेचा पुरवठा मर्यादित असल्यामुळे आहे. २०२६ च्या पहिल्या तिमाहीत नवीन मॉल्सच्या उघडण्यातील अभावामुळे अनेक बाजारपेठांना फटका बसला, परंतु दिल्ली-एनसीआरच्या प्रस्थापित रिटेल वातावरणात फॅशन आणि डायनिंग व्यवसायांमधील सक्रिय लीजिंगमुळे आणि भाडेकरूंच्या स्थिर चर्नमुळे (churn) गती कायम राहिली.
संघटित आणि अनुभव-केंद्रित रिटेल स्पेसची वाढ
दिल्ली-एनसीआर बाजाराची ही लवचिकता मुख्यतः संस्थात्मक व्यवस्थापित (institutionally managed) आणि अनुभव-आधारित (experience-driven) रिटेल स्पेसकडे झालेल्या मोठ्या बदलामुळे आहे. शॉपिंग मॉल्स या प्रदेशातील एकूण लीजिंग व्हॉल्यूमपैकी ६४% होते, जो मागील काळातील उच्च रस्त्यांच्या (high streets) तुलनेत लक्षणीय बदल दर्शवतो.
रिटेलर्स आता विशेषतः ग्रेड A आणि ग्रेड A+ मॉल स्पेस शोधत आहेत, जिथे प्राइम प्रॉपर्टीजसाठी व्हॅकन्सी रेट (vacancy rates) १% च्या जवळपास आहेत. दर्जेदार स्पेसची ही पसंती ग्राहकांच्या एकत्रित मनोरंजन, खरेदी आणि आरामाच्या अपेक्षा पूर्ण करण्यासाठी एक धोरणात्मक पाऊल आहे. गुरुग्रामने विशेषतः यातून सर्वाधिक फायदा मिळवला आहे, कारण या प्रदेशातील निम्म्याहून अधिक लीजिंग ॲक्टिव्हिटी या शहरात केंद्रित झाली आहे, जिथे डेव्हलपर आणि भाडेकरू मजबूत निवासी लोकसंख्या असलेल्या भागांवर लक्ष केंद्रित करत आहेत.
रिटेल क्षेत्रातील छुपे धोके
दिल्ली-एनसीआरमधील सकारात्मक लीजिंग आकडेवारीनंतरही, व्यापक रिटेल क्षेत्राला काही अंतर्गत धोक्यांचा सामना करावा लागत आहे. राष्ट्रीय स्तरावर १०% ची घट दर्शवते की पोस्ट-पँडेमिक रिटेल वाढीला आव्हानांचा सामना करावा लागत आहे.
एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे प्राइम रिटेल मालमत्ता आणि दुय्यम मालमत्ता यांच्यातील मोठा फरक. जिथे टॉप मॉल्स चांगली कामगिरी करत आहेत, तिथे भारतातील सुमारे २०% कार्यरत मॉल्समध्ये उच्च व्हॅकन्सी आणि खराब भाडेकरू निवड (tenant selection) यासारख्या समस्या आहेत. हे भूतकाळातील अशा धोरणांचे परिणाम आहेत ज्यामुळे दीर्घकालीन व्यवहार्यता धोक्यात आली.
या वाढीचे प्रीमियम क्षेत्रांमध्ये केंद्रीकरण जुन्या, कमी संघटित रिटेल डेव्हलपमेंट्समधील स्थिरतेवर मात करते. याव्यतिरिक्त, फॅशन आणि अन्न व पेय (Food & Beverage) यांसारख्या श्रेणींवरील क्षेत्राचे अवलंबित्व, विशेषतः जर टिकाऊ महागाई किंवा ग्राहक आत्मविश्वासातील घट यांसारख्या आर्थिक आव्हानांमुळे एकूण रिटेल विक्रीवर परिणाम झाला, तर विवेकाधीन खर्चातील (discretionary spending) चढ-उतारांसाठी ते असुरक्षित ठरवते.
भविष्यातील बाजाराच्या अपेक्षा
उद्योग तज्ञांना अपेक्षा आहे की २०२६ च्या डेव्हलपमेंट पाईपलाईनमधून अधिक प्रकल्प उपलब्ध झाल्यामुळे पुरवठ्याचे निर्बंध कमी होतील. यावर्षी राष्ट्रीय बाजारात अंदाजे ५.८८ दशलक्ष चौरस फूट नवीन रिटेल स्पेस येण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे उच्च-गुणवत्तेच्या भाडेकरूंसाठी स्पर्धा वाढेल.
या क्षेत्राचे संस्थात्मककरण (institutionalization) होण्याची प्रवृत्ती वाढण्याची शक्यता आहे, ज्यामुळे अशा डेव्हलपर्सना फायदा होईल जे सुविधा आणि आकर्षक अनुभव एकत्र करणारे मिश्र-प्रकल्पांची (mixed-use projects) ऑफर देऊ शकतात. बाजारातील मर्यादित पुरवठ्याच्या सध्याच्या टप्प्यातून बाहेर पडल्याने, भाड्याची वाढ अधिक लक्ष्यित होण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे शहरी पायाभूत सुविधांमध्ये सतत सुधारणांद्वारे मजबूत फूटफॉल (foot traffic) टिकवून ठेवणाऱ्या ठिकाणी फायदा होईल.