बजेट 2026: लक्झरी घरांची मागणी वाढली, परवडणाऱ्या घरांना संकटाचा सामना

धोरणकर्ते युनियन बजेट 2026 ची तयारी करत असताना, भारताचे गृहनिर्माण क्षेत्र एका गंभीर वळणावर उभे आहे. 'अ‍ॅनॉक' (Anarock) ही सल्लागार संस्था, लक्झरी गृह विभागातील (luxury home segment) झपाट्याने होणाऱ्या वाढीच्या विरोधात, परवडणाऱ्या घरांच्या (affordability) संकटात अधिक खोलवर जात असल्याचे अधोरेखित करते. 2025 मध्ये विकल्या गेलेल्या घरांचे एकूण मूल्य 6% ने वाढून सुमारे ₹6 लाख कोटी झाले असले तरी, युनिट्सच्या वास्तविक संख्येत 14% ची घट झाली आहे. हे सूचित करते की बाजार उच्च-श्रेणीतील प्रॉपर्टीजकडे (high-end properties) सरकत आहे, ज्यामुळे मास-मार्केट गृहनिर्माण (mass-market housing) पुरवठ्यावर थेट परिणाम होत आहे.

हा फरक खूप मोठा आहे. एकूण निवासी विक्रीमध्ये परवडणाऱ्या घरांचे योगदान 2019 मध्ये 38% होते, जे 2025 मध्ये केवळ 18% पर्यंत घसरले आहे. याउलट, 2024 मध्ये लक्झरी घरांच्या विक्रीत 170% ची मोठी वाढ झाली, ज्याला उच्च-नेट-वर्थ व्यक्ती (high-net-worth individuals) आणि अनिवासी भारतीयांनी (Non-Resident Indians) चालना दिली. भारतातील टॉप सात शहरांमध्ये, ₹50 लाखांपेक्षा कमी किमतीच्या नवीन घरांचा वाटा 2018 मधील 52% वरून 2025 मध्ये केवळ 17% पर्यंत कमी झाला आहे. 'अ‍ॅनॉक'च्या अंदाजानुसार, शहरी घरांची टंचाई 94 लाख युनिट्स आहे, जी वेळेवर धोरणात्मक हस्तक्षेपाशिवाय 2030 पर्यंत 3 कोटींपर्यंत वाढू शकते.

वेतनधारी कुटुंबांसाठी (salaried households) घरांची परवडणारी क्षमता (housing affordability) लक्षणीयरीत्या खालावली आहे. सरासरी घर खरेदीदारांसाठी EMI (Equated Monthly Installment) - उत्पन्न गुणोत्तर (income ratio) सुमारे 60% पर्यंत पोहोचले आहे, जे 2020 मधील 43% पेक्षा खूप जास्त आहे आणि टिकाऊ पातळीच्या (sustainable levels) खूप वर आहे. मध्यम-वर्गीय कुटुंबांना आता 40% EMI-to-income गुणोत्तराचा सामना करावा लागत आहे, जे पूर्वी 28% होते. बंगळुरूमधील, ₹1 कोटींपेक्षा कमी किमतीची घरे शोधणाऱ्या 42% संभाव्य खरेदीदारांनी (potential buyers) सांगितले की ते आता ती परवडू शकत नाहीत.

'अ‍ॅनॉक'च्या मते, मुख्य समस्या मागणीत नाही, तर पुरवठा अर्थशास्त्रात (supply economics) आहे. परवडणाऱ्या गृहनिर्माण प्रकल्पांमधून (affordable housing projects) केवळ 10-12% नफा (margins) मिळतो, जो प्रीमियम डेव्हलपमेंट्समध्ये (premium developments) मिळणाऱ्या 25-30% किंवा त्याहून अधिक नफ्याच्या तुलनेत खूपच कमी आहे. जमिनीच्या वाढत्या किमती, बांधकामाचा खर्च आणि मंजुरीमधील विलंब (approval delays) व्यवहार्यता (viability) कमी करतात, ज्यामुळे डेव्हलपर्स उच्च-किमतीच्या प्रकल्पांकडे वळतात.

बजेट 2026 मध्ये कालबाह्य झालेल्या धोरणात्मक व्याख्यांना (policy definitions) संबोधित करणे आवश्यक आहे. परवडणाऱ्या घरांसाठी ₹45 लाखांची सध्याची किंमत मर्यादा (price cap), जी 2017 मध्ये निश्चित केली गेली होती, ती आता कालबाह्य झाली आहे आणि अगदी दुर्गम भागातही (peripheral locations) व्यवहार्य शहरी प्रकल्पांचा समावेश करत नाही. 'अ‍ॅनॉक' शहर-विशिष्ट सुधारणांची (city-specific revisions) शिफारस करते, मुंबई महानगर प्रदेशासाठी (Mumbai Metropolitan Region) ₹85 लाख आणि इतर प्रमुख महानगरांसाठी (major metros) ₹75 लाखांपर्यंतची मर्यादा प्रस्तावित करते, तर कारपेट-एरिया नियमांचे (carpet-area norms) पालन केले जाईल.

एक महत्त्वपूर्ण बजेट मागणी (budget ask) म्हणजे परवडणाऱ्या गृहनिर्माण विकासकांसाठी (developers) कलम 80-IBA (Section 80-IBA) कर सवलत (tax holiday) पुन्हा सुरू करणे, जी 2021 मध्ये कालबाह्य झाली होती. या प्रोत्साहनाने यापूर्वी पुरवठा वाढविण्यात महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावली होती. 'अ‍ॅनॉक' अडकलेले प्रकल्प (stalled projects) उघडण्यासाठी, मर्यादित कालावधीसाठी ती पुन्हा सुरू करण्याची शिफारस करते.

याव्यतिरिक्त, ही संस्था पंतप्रधान आवास योजना-शहरी 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) अंतर्गत क्रेडिट-लिंक्ड सबसिडी योजनेचा (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) विस्तार करण्याची सरकारला विनंती करते. यामध्ये सबसिडीची मर्यादा वाढवणे, पात्र कर्ज रकमेत (eligible loan amounts) वाढ करणे आणि वितरण (disbursals) सुलभ करणे समाविष्ट आहे, जेणेकरून वाढत्या व्याज दरांना (interest rates) तोंड देता येईल. ₹10,000-₹15,000 कोटींचे वार्षिक CLSS आउटले (outlay) पाच वर्षांत 20 लाख प्रथमच घर खरेदी करणाऱ्यांना (first-time buyers) समर्थन देऊ शकते. शहरी पायाभूत सुविधा प्रकल्पांना (urban infrastructure projects) गती देणे देखील नवीन विकास क्षेत्रे (development zones) उघडण्यासाठी आणि शहरांच्या केंद्रांवरील (city cores) दबाव कमी करण्यासाठी महत्त्वपूर्ण आहे. निर्णायक बजेट हस्तक्षेपाशिवाय (decisive budgetary intervention), भारत दोन-स्तरीय गृहनिर्माण बाजारात (two-tier housing market) अडकण्याचा धोका पत्करत आहे, ज्यामुळे लाखो शहरी कुटुंबे घर मालकी हक्कापासून (home ownership) वंचित राहतील.