Whalesbook
Bagmane IPO मुळे REITs ची मागणी वाढली
₹3,405 कोटी चा Bagmane Prime Office REIT IPO, जो 7 मे 2026 रोजी 23.71 पट सबस्क्राइब झाला, त्याने भारतीय REITs मध्ये गुंतवणूकदारांची प्रचंड आवड दर्शवली आहे. दोन लाखांहून अधिक अर्ज येऊन या IPO ने देशातील REIT IPOs साठी नवीन मापदंड स्थापित केला आहे. Embassy Office Parks REIT आणि Brookfield India Real Estate Trust सारख्या कंपन्यांच्या पूर्वीच्या IPOs ला मागे टाकत, गुंतवणूकदार आता REITs कडे इन्कम जनरेट करणाऱ्या रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीचा एक सोपा आणि फायदेशीर मार्ग म्हणून पाहत आहेत. यामध्ये कमी भांडवल लागते आणि व्यवस्थापनही व्यावसायिक पद्धतीने होते, जे थेट प्रॉपर्टी खरेदी करण्यापेक्षा अधिक सोयीचे आहे.
REITs विरुद्ध प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी: गुंतवणूकदारांना काय मिळते?
REITs पारंपरिक प्रॉपर्टी गुंतवणुकीला एक मजबूत पर्याय देतात. भारतात निवासी प्रॉपर्टीतून मिळणारे भाडे साधारणपणे 2-4% असते, तर कमर्शियल प्रॉपर्टीतून 6-10% उत्पन्न मिळते. याउलट, लिस्टेड भारतीय REITs सध्या 6-8% वार्षिक परतावा देत आहेत, ज्यात डिव्हिडंड (Dividend) आणि युनिटच्या किमतीतील वाढ यांचा समावेश आहे. गुंतवणूकदारांसाठी, केवळ ₹10,000 पासून सुरुवात करणे शक्य होते. ही प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी खरेदी, नोंदणी शुल्क आणि देखभाल खर्चाच्या तुलनेत खूपच कमी आहे. Bagmane REIT IPO स्वतः मालमत्तेची गुणवत्ता दाखवतो, जिथे जवळपास 97.9% जागा भरलेली आहे आणि सरासरी लीज एक्स्पायरी (WALE) 7.4 वर्षे आहे. Google आणि Amazon सारख्या कंपन्यांचे यात भाडेकरू आहेत. मात्र, भारतात प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी मालकीची जी सांस्कृतिक आवड आहे, त्यामुळे REITs लगेचच ती जागा घेऊ शकत नाहीत.
भारतीय REIT मार्केटची वाढ आणि धोरणात्मक पाठिंबा
भारतीय REIT मार्केटने लक्षणीय वाढ दर्शवली आहे. FY20 मध्ये INR 271 अब्ज असलेली मार्केट कॅपिटलायझेशन (Market Capitalization) FY26 च्या पहिल्या नऊ महिन्यांत वाढून INR 1,726 अब्ज झाली आहे, जी सहापट वाढ आहे. या वाढीला पाच लिस्टेड REITs चा पाठिंबा आहे, ज्यात Knowledge Realty Trust चाही समावेश आहे. या कंपन्यांच्या युनिट किमतीत 20% पेक्षा जास्त वाढ झाली आहे. नियामक बदलही या वाढीला चालना देतील अशी अपेक्षा आहे. बँकांना थेट REITs ला कर्ज देण्याची परवानगी देणारे प्रस्ताव आणि Central Public Sector Enterprises (CPSEs) साठी खास REITs ची स्थापना दीर्घकालीन भांडवल आणि उत्तम मालमत्तांमध्ये प्रवेश सुलभ करेल. SEBI ने REITs चे इक्विटी-संबंधित इन्स्ट्रुमेंट्समध्ये वर्गीकरण करणे आणि त्यांना इक्विटी इंडेक्समध्ये समाविष्ट करणे यामुळे लिक्विडिटी (Liquidity) वाढेल.
REIT गुंतवणूकदारांसाठी धोके आणि आव्हाने
वाढ आणि गुंतवणूकदारांचा वाढता विश्वास असूनही, REIT क्षेत्राला काही धोके आहेत. REITs आर्थिक चक्रांवर अवलंबून असतात आणि व्याजदरातील बदलांमुळे त्यांचे कर्ज घेणे महाग होऊ शकते, ज्यामुळे त्यांचे उत्पन्न फिक्स्ड-इनकम पर्यायांपेक्षा कमी आकर्षक वाटू शकते. प्रत्यक्ष रिअल इस्टेटपेक्षा अधिक लिक्विडिटी (Liquidity) देत असले तरी, REIT युनिट्सच्या ट्रेडिंग व्हॉल्यूममध्ये (Trading Volumes) मर्यादा येऊ शकतात. अनेक REITs ऑफिस मालमत्तेवर जास्त केंद्रित आहेत, विशेषतः IT-ITeS क्षेत्रावर. यामुळे कॉर्पोरेट मागणीतील बदल किंवा आर्थिक मंदीचा परिणाम त्यांच्यावर होऊ शकतो. व्यवस्थापन शुल्क आणि इतर ऑपरेशनल खर्चामुळे गुंतवणूकदारांचा परतावा कमी होऊ शकतो. REITs स्थिर उत्पन्न देतात, परंतु दीर्घकाळात प्रॉपर्टी किंवा इक्विटी इंडेक्सच्या तुलनेत त्यांची भांडवली वाढ कमी असू शकते.
REIT मार्केटचे भविष्य: वाढीची शक्यता
भारतीय REIT मार्केटमध्ये सतत वाढ होण्याची शक्यता आहे. ₹10.8 लाख कोटी चे मार्केट पोटेंशियल 2029 पर्यंत गाठण्याची अपेक्षा आहे. ऑफिस आणि रिटेल पुरवठा वाढणे, मजबूत नेट ऑपरेटिंग इन्कम (NOI) वाढ आणि संस्थात्मक गुंतवणूक यामुळे ही वाढ शक्य होईल. डेटा सेंटर्स आणि लॉजिस्टिक्ससारख्या पर्यायी मालमत्ता वर्गांमध्ये विविधता आणल्याने गुंतवणुकीचे पर्याय वाढतील. Brookfield India Real Estate Trust सारख्या कंपन्यांसाठी विश्लेषकांचे मत सकारात्मक आहे, ज्यांची सरासरी टार्गेट प्राईस (Target Price) INR 329.54 आहे. लोकसंख्याशास्त्र, शहरीकरण आणि अनुकूल धोरणांमुळे या क्षेत्राची वाढ स्थिर राहण्याची अपेक्षा आहे, परंतु गुंतवणूकदारांनी धोके लक्षात घेणे आवश्यक आहे.