दुसऱ्या घराची गुंतवणूक म्हणजे दरमहा मिळणारे उत्पन्न असा अनेकांचा समज असतो, पण छुपे खर्च आणि कर्जाचे हप्ते तुमच्या हातातले पैसे कमी करत आहेत का, हे समजून घेणे आवश्यक आहे.
अनेक भारतीय गुंतवणूकदार 'पॅसिव्ह इन्कम'साठी दुसरे घर खरेदी करण्याला पसंती देतात. घर घ्यायचे, भाड्याने द्यायचे आणि त्यातून घराचे कर्ज फेडायचे, हे गणित कागदावर सोपे वाटते, पण प्रत्यक्षात हे गुंतवणूकदारांच्या खिशाला कात्री लावणारे ठरू शकते. अनेकदा मालमत्ता सांभाळण्याचा खर्च मिळणाऱ्या भाड्यापेक्षा जास्त असतो, ज्याला फायनान्सच्या भाषेत 'नेगेटिव्ह कॅरी' (Negative Carry) म्हणतात.
ग्रॉस रेंटल यील्डचे मायाजाल
गुंतवणूकदार सहसा 'ग्रॉस रेंटल यील्ड' (Gross Rental Yield) पाहून आकर्षित होतात. समजा, ₹1 कोटीच्या मालमत्तेतून ₹40,000 भाडे मिळत असेल, तर वार्षिक यील्ड 4.8% दिसते. पण यात मेंटेनन्स, प्रॉपर्टी टॅक्स, विमा आणि घर रिकामे राहण्याचा काळ (Vacancy Period) लक्षात घेतला जात नाही. हे खर्च वजा केल्यास निव्वळ उत्पन्न (Net Yield) 2% च्या खाली येते, जे बँक एफडी किंवा सरकारी बाँड्सपेक्षाही कमी आहे.
कर्ज आणि EMI चे ओझे
जेव्हा तुम्ही गृहकर्ज घेऊन घर घेता, तेव्हा आर्थिक ताण अधिक वाढतो. ₹75 लाखांचे कर्ज 8.5% व्याजावर घेतल्यास, वार्षिक हप्ता (EMI) साधारण ₹7.8 लाख होतो, तर भाड्याचे वार्षिक उत्पन्न फक्त ₹4.8 लाख मिळू शकते. अशा परिस्थितीत दरवर्षी ₹3 लाखांचा तुटवडा निर्माण होतो, जो तुम्हाला तुमच्या खिशातून भरावा लागतो.
टॅक्स आणि मालमत्तेची तरलता
नवीन टॅक्स रिजीममध्ये घराचे नुकसान इतर उत्पन्नातून वजा करण्यावर बंधने आली आहेत. तसेच, रिअल इस्टेट ही एक 'इलिक्विड' (Illiquid) मालमत्ता आहे. स्टॅम्प ड्युटी, रजिस्ट्रेशन आणि इंटिरियरचा मोठा खर्च यामुळे तुमची मोठी पुंजी लॉक होते. आपत्कालीन वेळी म्युच्युअल फंडप्रमाणे तुम्ही घराचा छोटा हिस्सा विकू शकत नाही. त्यामुळे, गुंतवणुकीपूर्वी निव्वळ परताव्याचा (Net Return) विचार करणे, केवळ भाड्याच्या चेकवर अवलंबून राहण्यापेक्षा जास्त महत्त्वाचे आहे.