मालमत्ता विक्रीवर कर: इंडेक्स्ड गेन्स की १२.५% कर? नवीन नियमांमुळे गुंतवणूकदार गोंधळात

मालमत्तेवरील कॅपिटल गेन्स कराचे नवीन स्वरूप

नवीन कर नियमांमुळे मालमत्तेवरील दीर्घकालीन भांडवली नफ्याची (LTCG) गणना करण्याची पद्धत बदलली आहे. अनेक गुंतवणुकींसाठी इंडेक्सेशनचे (महागाईनुसार खरेदी किंमत समायोजित करणे) फायदे कमी झाले असले तरी, जमीन आणि इमारती विकणाऱ्या व्यक्ती आणि हिंदू अविभक्त कुटुंबांसाठी (HUFs) महागाई समायोजनाचा लाभ अजूनही उपलब्ध आहे.

इंडेक्स्ड विरुद्ध नॉन-इंडेक्स्ड पर्याय

समजा, एका घरमालकाने एप्रिल २०२१ मध्ये ₹१.०५ कोटींना एक फ्लॅट खरेदी केला आणि तो डिसेंबर २०२५ मध्ये ₹१.५० कोटींना विकतो. अशा परिस्थितीत, त्यांना करासाठी इंडेक्स्ड आणि नॉन-इंडेक्स्ड गेन्स यापैकी एकाची निवड करावी लागेल. प्राप्तिकर कायदा, १९६१ च्या कलम ४८ नुसार, रिअल इस्टेट विक्रीसाठी इंडेक्सेशनचा फायदा अजूनही उपलब्ध आहे. त्यामुळे, दोन्ही पर्यायांच्या कराची तुलना करणे महत्त्वाचे आहे.

इंडेक्स्ड गेन्सची गणना

वरील उदाहरणात, थेट (नॉन-इंडेक्स्ड) नफा ₹४५ लाख आहे (₹१.५० कोटी विक्री किंमत वजा ₹१.०५ कोटी खरेदी किंमत). मात्र, इंडेक्सेशनमुळे खरेदी किंमत वाढते. आर्थिक वर्ष २०२१-२०२२ (CII: ३१७) आणि आर्थिक वर्ष २०२५-२०२६ (CII: ३७६) साठी कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) वापरल्यास, अंदाजित इंडेक्स्ड खरेदी किंमत सुमारे ₹१,२४,५४,२५९ इतकी होते. यामुळे, करपात्र इंडेक्स्ड कॅपिटल गेन केवळ ₹२५,४५,७४१ इतका राहतो.

कर दायित्वाची तुलना

या नफ्यांवर कर लावल्यास इंडेक्सेशनचे फायदे स्पष्ट होतात. ₹२५,४५,७४१ च्या इंडेक्स्ड गेनवर २०% दराने कर सुमारे ₹५,०९,१४८ भरावा लागेल. याउलट, ₹४५ लाखांच्या नॉन-इंडेक्स्ड गेनवर १२.५% दराने कर ₹५,६२,५०0 भरावा लागेल. या ₹५३,३५२ च्या फरकामुळे या परिस्थितीत इंडेक्स्ड गेन्स निवडणे फायदेशीर ठरते.

कॅपिटल गेन्स बॉण्ड्सद्वारे कर सवलत

प्राप्तिकर कायद्याचे कलम ५४EC गुंतवणूकदारांना कर सवलतीसाठी आणखी एक पर्याय देते. दीर्घकालीन भांडवली नफ्याची रक्कम विशिष्ट कॅपिटल गेन्स बॉण्ड्समध्ये गुंतवता येते, ज्याची वार्षिक मर्यादा ₹५० लाख आहे. ₹४५ लाखांच्या नफ्याच्या बाबतीत, योग्य मुदतीत गुंतवणूक केल्यास संपूर्ण रक्कम या बॉण्ड्समध्ये गुंतवून कर सवलत मिळवता येते.

भविष्यातील विचार

सध्या इंडेक्सेशन मालमत्ता विक्रीसाठी फायदेशीर असले तरी, कर कायदे महागाई समायोजनाचे फायदे कमी करण्याच्या दिशेने जात आहेत. गुंतवणूकदारांनी भविष्यातील बदलांवर लक्ष ठेवले पाहिजे, ज्यामुळे इंडेक्सेशनचे फायदे कमी होऊ शकतात. तसेच, कलम ५४EC बॉण्ड्सवरील ₹५० लाखांची वार्षिक मर्यादा लक्षात घेता, मोठ्या भांडवली नफ्यावर पूर्ण सवलत मिळणार नाही, त्यामुळे उरलेल्या कराच्या दायित्वांसाठी काळजीपूर्वक आर्थिक नियोजन करणे आवश्यक आहे.