घर विकून कर्ज फेडताय? कॅपिटल गेन्स टॅक्सचा फटका बसू शकतो!

कॅपिटल गेन्स टॅक्स समजून घ्या

गृहकर्ज (Mortgage) असताना घर विकणाऱ्या अनेक मालकांना कॅपिटल गेन्स टॅक्स (Capital Gains Tax) कसा काम करतो, याबद्दल गैरसमज असतो. त्यांना वाटते की कर्जाची रक्कम फेडल्यानंतर उरलेल्या पैशांवरच टॅक्स लागेल. पण हे चुकीचे आहे. कर अधिकारी प्रॉपर्टीची मूळ खरेदी किंमत (महागाई आणि दुरुस्ती खर्च विचारात घेऊन) आणि अंतिम विक्री किंमत यातील फरकावर कॅपिटल गेन्स टॅक्स लावतात. घर विकून कर्ज फेडणे म्हणजे विक्रीच्या नंतर पैशांचे वाटप करणे, विक्री किंमतीत कपात करणे नव्हे. त्यामुळे, टॅक्सेबल गेनवर याचा परिणाम होत नाही.

टॅक्सची गणना कशी होते?

प्रॉपर्टी विक्रीवरील टॅक्सचे नियम स्पष्ट आहेत: टॅक्सेबल गेन म्हणजे विक्री किंमत वजा महागाईनुसार समायोजित केलेली खरेदी किंमत (Indexed Cost of Acquisition) आणि इतर पात्र दुरुस्ती खर्च. महागाईचा परिणाम गणनेत लक्षणीय बदल घडवू शकतो. विक्रीच्या वेळीच टॅक्सची घटना घडते, त्यामुळे कर्ज फेडण्यासाठी वापरलेल्या नफ्यावरही टॅक्स भरावा लागू शकतो. जर वेळेवर नियोजन केले नाही, तर रोख रकमेची (Cash Crunch) समस्या उद्भवू शकते.

टॅक्समधून सूट मिळवण्याचे पर्याय

कर्ज फेडल्याने थेट टॅक्समध्ये फायदा होत नसला तरी, काही कायदेशीर तरतुदींनुसार घरमालक कॅपिटल गेन्स टॅक्स पुढे ढकलू (Defer) किंवा टाळू शकतात. एक सामान्य पद्धत म्हणजे मिळालेल्या नफ्याची रक्कम दुसऱ्या निवासी प्रॉपर्टीमध्ये पुन्हा गुंतवणे. यासाठी वेळेचे बंधन आहे: विक्रीच्या दोन वर्षांच्या आत नवीन घर खरेदी करणे किंवा तीन वर्षांच्या आत नवीन घर बांधायला सुरुवात करणे आवश्यक आहे. दुसरा पर्याय म्हणजे सरकारी मान्यताप्राप्त इन्फ्रास्ट्रक्चर बाँड्समध्ये (Infrastructure Bonds) गुंतवणूक करणे, जसे की रुरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन (Rural Electrification Corporation) किंवा नॅशनल हायवेज अथॉरिटी ऑफ इंडिया (National Highways Authority of India) यांचे बाँड्स. या बाँड्समुळे टॅक्स पुढे ढकलता येतो, पण यासाठी वर्षाला ₹50 लाख रुपयांची मर्यादा आहे आणि 5 वर्षांचा लॉक-इन कालावधी बंधनकारक आहे.

धोके आणि रोख रकमेचे व्यवस्थापन

विक्रेत्यांसाठी मुख्य आव्हान म्हणजे कराची जबाबदारी आणि उपलब्ध रोख रक्कम यांच्यातील तफावत. जर विक्रीतून मिळालेले पैसे लगेच कर्ज फेडण्यासाठी वापरले, तर कलम 54 नुसार नवीन घरात गुंतवणूक करण्यासाठी किंवा कलम 54EC बॉण्ड्समध्ये आवश्यक सहा महिन्यांच्या आत गुंतवणूक करण्यासाठी घरमालकाकडे पुरेसे पैसे शिल्लक राहणार नाहीत. इंडेक्स्ड कॉस्टची चुकीची गणना किंवा वेळेची अंतिम मुदत चुकल्यास, महसूल विभागाकडून (Revenue Departments) अनपेक्षित टॅक्सची मागणी येऊ शकते. त्यामुळे, कर्ज घेतलेल्या प्रॉपर्टीची विक्री दोन स्वतंत्र टप्प्यात हाताळणे महत्त्वाचे आहे: प्रथम कर्ज फेडणे आणि नंतर टॅक्स नियमांचे पालन करणे. यासाठी कराची रक्कम भरण्यासाठी वेगळी बचत करणे आवश्यक ठरू शकते.