Motilal Oswal च्या नवीन रिअल इस्टेट सेक्टर रिपोर्टनुसार, ब्रोकरेजने DLF आणि Godrej Properties सारख्या कंपन्यांपेक्षा Lodha आणि Aditya Birla Real Estate ला अधिक पसंती दिली आहे. बाजारातील एकत्रीकरणामुळे (consolidation) मोठे आणि ब्रँडेड डेव्हलपर्स फायदा मिळवत असल्याचे ब्रोकरेजचे म्हणणे आहे. सध्या रिअल इस्टेट कंपन्या त्यांच्या नेट अॅसेट व्हॅल्यू (NAV) च्या तुलनेत डिस्काउंटमध्ये ट्रेड करत असल्या तरी, आघाडीचे खेळाडू सातत्यपूर्ण वाढ कायम ठेवतील अशी अपेक्षा आहे.
काय घडले?
Motilal Oswal Financial Services ने भारतातील रिअल इस्टेट मार्केटवर एक सेक्टर रिपोर्ट प्रसिद्ध केला आहे. या रिपोर्टमध्ये, विशिष्ट मोठे आणि ब्रँडेड डेव्हलपर्सना अधिक पसंती दिली जात असल्याचे नमूद केले आहे. रिपोर्टमध्ये DLF आणि Godrej Properties सारख्या मोठ्या कंपन्यांपेक्षा Macrotech Developers (Lodha) आणि Aditya Birla Real Estate यांना अधिक प्राधान्य देण्यात आले आहे. घरांच्या बाजारात सुरू असलेले एकत्रीकरण (consolidation) हे यामागील मुख्य कारण आहे, ज्यामुळे लहान आणि असंघटित स्पर्धकांच्या तुलनेत स्थापित खेळाडू अधिक विक्री मिळवत आहेत.
रिअल इस्टेटमधील 'K-Shaped' ट्रेंड
ब्रोकरेजने भारतीय गृहनिर्माण बाजाराची सद्यस्थिती 'K-Shaped' रिकव्हरी म्हणून वर्णन केली आहे. याचा अर्थ असा की सर्व रिअल इस्टेट कंपन्या एकाच गतीने वाढताना दिसत नाहीत. जरी भारतातील टॉप आठ शहरांमध्ये मागणीत काहीशी घट झाली असली तरी, मजबूत ब्रँड नावे असलेल्या मोठ्या डेव्हलपर्सची विक्री आणि प्रकल्प अंमलबजावणी (project execution) निरोगी राहिला आहे. हे डेव्हलपर्स यशस्वी प्रकल्प आणून बाजारपेठ काबीज करत आहेत, तर लहान डेव्हलपर्सना नियामक आवश्यकता (regulatory requirements) आणि बदलत्या ग्राहकांच्या आवडीनुसार जुळवून घेणे कठीण जात आहे.
व्हॅल्यूएशन आणि NAV डिस्काउंट
रिपोर्टचा एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे अनेक सूचीबद्ध रिअल इस्टेट कंपन्या त्यांच्या नेट अॅसेट व्हॅल्यू (NAV) पेक्षा कमी किमतीत (discount) ट्रेड करत आहेत. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, NAV म्हणजे कंपनीच्या एकूण मालमत्तेचे (उदा. जमीन आणि चालू प्रकल्प) बाजार मूल्याचा अंदाज, त्यातून घेतलेले कर्ज आणि इतर देयता वजा करून मिळणारी रक्कम. सध्या, बहुतेक सूचीबद्ध कंपन्या या अंदाजित मूल्यापेक्षा 10% ते 35% च्या डिस्काउंटमध्ये ट्रेड करत आहेत. Motilal Oswal च्या मते, अशा चांगल्या प्रकारे व्यवस्थापित असलेल्या डेव्हलपर्समधील हा खोलवरचा व्हॅल्यू (deep value) परतावा मिळवून देण्याची संधी देऊ शकतो, जर कंपनीची वाढ सातत्यपूर्ण राहिली.
ब्रोकरेजच्या पसंतीचे स्टॉक्स
विशिष्ट स्टॉक प्राधान्यांच्या बाबतीत, ब्रोकरेजने ट्रॅक केलेल्या कंपन्यांसाठी संभाव्य अपसाईड (upside) दर्शविला आहे. Lodha ला 29% संभाव्य अपसाईडसह लार्ज-कॅप (large-cap) पिक म्हणून निवडले आहे. Aditya Birla Real Estate ची निवड लहान आणि मध्यम आकाराच्या कंपन्यांमध्ये (mid-sized players) टॉप चॉईस म्हणून केली आहे, ज्याचा अंदाजित संभाव्य अपसाईड 39% आहे. इतर प्रमुख खेळाडूंसाठी, DLF मध्ये 19% आणि Godrej Properties मध्ये 16% अपसाईड संभाव्यता दर्शविली आहे. Oberoi Realty, जी सध्या तिच्या निवासी NAV पेक्षा प्रीमियमवर ट्रेड करत आहे, तिला न्यूट्रल (Neutral) रेटिंग दिली आहे.
गुंतवणूकदारांनी काय लक्ष ठेवावे?
ब्रोकरेज रिपोर्ट्स संभाव्य मूल्याबद्दल माहिती देतात, परंतु गुंतवणूकदारांनी व्यवसायांना चालना देणाऱ्या प्रत्यक्ष कामगिरीच्या मेट्रिक्सवर लक्ष केंद्रित केले पाहिजे. यामध्ये प्रकल्प अंमलबजावणीची वेळ (project execution timelines), तिमाही विक्रीचे आकडे (quarterly pre-sales figures) आणि नवीन जमीन संपादनासाठी निधी पुरवताना कंपन्यांची कर्ज व्यवस्थापित करण्याची क्षमता यांचा समावेश होतो. याव्यतिरिक्त, व्याजदर (interest rates), लक्झरी घरांची मागणी (demand for luxury housing) आणि कच्च्या मालाच्या किंमती (raw material costs) यांसारखे व्यापक सेक्टर ट्रेंड, येणाऱ्या तिमाहींमध्ये या कंपन्या त्यांच्या वाढीचे लक्ष्य गाठू शकतील की नाही यावर परिणाम करत राहतील.