SEBI चे मोठे बदल! REITs आणि InvITs साठी नियम सोपे; गुंतवणूकदारांना मिळणार नवी दिशा

SEBI चा REITs आणि InvITs साठी मोठा दिलासा

SEBI (सिक्युरिटीज अँड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया) ने REITs (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स) आणि InvITs (इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स) साठी व्यवसाय सुलभ करण्याच्या दिशेने एक महत्त्वपूर्ण पाऊल उचलले आहे. गुरुवारी जारी केलेल्या प्रस्तावांचा उद्देश गुंतवणूक क्षमता आणि संचालन चौकटीत लक्षणीय वाढ करणे हा आहे. या सुधारणा २६ फेब्रुवारीपर्यंत सार्वजनिक अभिप्रायासाठी खुल्या ठेवल्या आहेत. हे बदल भारतीय भांडवली बाजारपेठेला आधुनिक बनवण्याच्या आणि देशांतर्गत तसेच आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदारांना आकर्षित करण्याच्या SEBI च्या व्यापक प्रयत्नांचा भाग आहेत [2, 5, 12, 26].

गुंतवणुकीचे पर्याय आणि कार्यक्षमतेतील सुलभता

प्रस्तावित बदलांमधील एक महत्त्वाचा भाग म्हणजे REITs आणि InvITs साठी लिक्विड म्युच्युअल फंड योजनांमध्ये (liquid mutual fund schemes) गुंतवणुकीचे पर्याय वाढवणे. सध्या या ट्रस्टंना केवळ उच्च क्रेडिट रेटिंग असलेल्या फंडांमध्ये गुंतवणूक करण्याची परवानगी आहे. मात्र, आता त्यांना लिक्विड योजनांच्या विस्तृत श्रेणीत गुंतवणूक करण्याची लवचिकता मिळेल. यामुळे निष्क्रिय रोख रकमेचे (idle cash) उत्तम व्यवस्थापन करता येईल आणि जोखीम न वाढवता परतावा ऑप्टिमाइझ करता येईल [2, 12, 13].

एक मोठी कार्यक्षम सुधारणा म्हणजे, कन्सेंशन करार (concession agreements) संपल्यानंतरही InvITs ला स्पेशल पर्पज व्हेईकल्स (SPVs) चे होल्डिंग ठेवण्याची परवानगी देणे. अनेकदा SPVs ला कायदेशीर, करारबद्ध किंवा कर (tax) संबंधित जबाबदाऱ्या पूर्ण करण्यासाठी कार्यरत राहणे आवश्यक असते. या सातत्यास परवानगी दिल्याने, SEBI दीर्घकालीन मालमत्ता मुद्रीकरण (asset monetization) सुलभ करू इच्छित आहे, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांसाठी उत्पन्नाची स्थिरता वाढेल. हे जागतिक पायाभूत सुविधा वित्तपुरवठा पद्धतींशी सुसंगत आहे [3, 12].

ग्रीनफिल्ड विकास आणि आर्थिक लवचिकता

प्रस्तावांमध्ये खाजगी InvITs साठी ग्रीनफिल्ड प्रकल्पांशी संबंधित नियम सार्वजनिक InvITs च्या नियमांनुसार समान करण्यावरही भर देण्यात आला आहे. यामुळे खाजगीरित्या सूचीबद्ध InvITs त्यांच्या मालमत्ता मूल्याच्या (asset value) 10% पर्यंत पूर्णपणे नवीन ग्रीनफिल्ड प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करू शकतील, ज्यामुळे नवीन विकास संधी निर्माण होतील [2, 3, 13].

याव्यतिरिक्त, जेव्हा InvITs चे निव्वळ कर्ज (net debt) त्यांच्या मालमत्तेच्या 49% पेक्षा जास्त होते, तेव्हा नवीन कर्जाच्या वापराची व्याप्ती वाढवण्याचा SEBI चा मानस आहे. या विस्तारित व्याप्तीमध्ये क्षमता वाढवणे, कामगिरीत सुधारणा करणे आणि विद्यमान कर्जांचे पुनर्वित्तपुरवठा करणे शक्य होऊ शकते, ज्यामुळे धोरणात्मक विस्तारासाठी अधिक आर्थिक लवचिकता मिळेल [2, 3, 13].

बाजारातील संदर्भ आणि तज्ञांचे मत

हे नियामक बदल REITs आणि InvITs साठी सध्याच्या सकारात्मक बाजाराच्या पार्श्वभूमीवर महत्त्वपूर्ण आहेत. २०२५ मध्ये, या ट्रस्ट्सनी पारंपारिक निर्देशांकांना मागे टाकत उत्कृष्ट कामगिरी केली, जिथे REITs ने 29.68% परतावा दिला, तर पॉवर InvITs 20.22% ने वाढले [7]. SEBI या क्षेत्रात सतत सुधारणा करत आहे; मागील उपायांमध्ये धोरणात्मक गुंतवणूकदारांची (strategic investors) व्याख्या विस्तारित करणे आणि REITs चे इक्विटीसारखे (equity-like) उपकरण म्हणून पुनर्वर्गीकरण करणे समाविष्ट आहे, जेणेकरून म्युच्युअल फंड आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांचा सहभाग वाढेल [10, 15].

तज्ञांच्या मते, हे प्रस्ताव वेळेवर आणि फायदेशीर आहेत. नाईट फ्रँक इंडियाचे नॅशनल डायरेक्टर-रिसर्च विवेक राठी यांनी सांगितले की, हे "व्यवसाय सुलभतेचे उपाय...भारताच्या रिअल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधा भांडवली बाजारांसाठी अत्यंत योग्य वेळी आले आहेत," विशेषतः वाढलेल्या व्याजदरांच्या (higher interest rate) वातावरणात दीर्घकालीन भांडवल आकर्षित करण्यासाठी हे महत्त्वाचे आहे [12]. सॅव्हिल्स इंडियाचे मॅनेजिंग डायरेक्टर-कॅपिटल मार्केट सर्व्हिसेस सुमीत भाटिया यांनी SPV सातत्य प्रस्तावाला "व्यावहारिक आणि दूरदृष्टीचे" म्हटले आहे [12]. भारतीय रिअल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधा क्षेत्र सरकारी खर्च आणि स्थिर मॅक्रोइकॉनॉमिक परिस्थितीमुळे (macroeconomic conditions) शिस्तबद्ध वाढ अनुभवत आहे, ज्यामुळे अशा सुधारणांसाठी अनुकूल वातावरण निर्माण झाले आहे [4, 22, 38]. त्याच वेळी, रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया (RBI) देखील बँकांना REITs ला कर्ज देण्याची परवानगी देण्याचा प्रस्ताव देत आहे, जे या क्षेत्राला पाठिंबा देण्याच्या व्यापक नियामक हेतूचे संकेत देते [36]. एकत्रितपणे, हे प्रयत्न चौकट मजबूत करणे, भांडवली खर्च कमी करणे आणि भारतातील रिअल इस्टेट व पायाभूत सुविधा वित्तपुरवठा करणाऱ्या वाहिन्यांमध्ये गुंतवणुकीचा ओघ वाढवणे यावर लक्ष केंद्रित करतात.

ऐतिहासिक संदर्भ आणि जागतिक सुसंगतता

SEBI २०१४ मध्ये REITs आणि InvITs सुरू झाल्यापासून या नियामक वातावरणात सातत्याने उत्क्रांती घडवत आहे, ज्याचा उद्देश त्यांना जागतिक सर्वोत्तम पद्धतींशी (global best practices) सुसंगत करणे हा आहे [11, 14, 15, 19, 39]. मागील सुधारणांमध्ये गुंतवणूकदार आधार विस्तारणे, प्रक्रिया सुलभ करणे आणि कॉर्पोरेट गव्हर्नन्स (corporate governance) सुधारणे यावर लक्ष केंद्रित केले गेले आहे [15, 21]. सध्याचे प्रस्ताव या मार्गावर आधारित आहेत, जे कार्यान्वयन लवचिकता वाढवतात आणि परिपक्व पायाभूत सुविधा वित्तपुरवठा बाजारांमध्ये (mature infrastructure financing markets) कर्ज लवचिकता (debt flexibility) सामान्य असल्याचे जागतिक प्रवृत्तीचे (global trend) प्रतिबिंब आहे [3, 14]. नियामक स्पष्टता आणि विस्तारित व्याप्तीमुळे या मालमत्ता वर्गांमध्ये (asset classes) प्रवेश अधिक लोकशाही होईल आणि महत्त्वपूर्ण भांडवल आकर्षित होईल अशी अपेक्षा आहे [15].