भारतात रिव्हर्स मॉर्गेज योजना सुरू होऊन जवळपास दोन दशकं झाली असली तरी, याला म्हणावा तसा प्रतिसाद मिळालेला नाही. लाखो निवृत्त लोक श्रीमंत असूनही उत्पन्नाअभावी अडचणीत आहेत. सांस्कृतिक अडथळे, प्रॉपर्टी टायटलचे धोके आणि कायदेशीर संरक्षणाचा अभाव यांमुळे बाजारपेठ अजूनही संघर्षात आहे. यशस्वी होण्यासाठी, प्रमाणित करार, मजबूत ग्राहक संरक्षण आणि मालमत्ता मूल्यांकनासाठी डिजिटल पद्धती आवश्यक आहेत.
रिव्हर्स मॉर्गेज म्हणजे काय?
भारतातील लाखो कुटुंबांसाठी घर ही सर्वात मोठी संपत्ती आहे. परंतु, वृद्ध लोकांसाठी हीच संपत्ती उत्पन्नाचा स्रोत बनू शकलेली नाही. २०५० पर्यंत देशात ३४७ दशलक्ष वृद्ध नागरिक असण्याचा अंदाज आहे. यातील अनेकजण घरमालक आहेत, पण रोजच्या गरजा आणि आरोग्यासाठी त्यांच्याकडे पुरेसा पैसा नाही.
रिव्हर्स मॉर्गेज हे एक विशेष प्रकारचे कर्ज आहे. सामान्य कर्जांमध्ये आपण बँकेला हप्ते देतो, पण रिव्हर्स मॉर्गेजमध्ये ज्येष्ठ नागरिक आपल्या घराच्या मूल्यावर बँकेकडून नियमित पैसे घेऊ शकतात. घराचे मालक घरातच राहू शकतात आणि कर्जाची परतफेड सहसा शेवटच्या मालकाच्या मृत्यूनंतर किंवा घर कायमचे सोडल्यानंतर केली जाते. हे निवृत्तीवेतन आणि बचतीला पूरक म्हणून उपयोगी ठरू शकते.
बाजारात मागणी का नाही?
भारतीय रिझर्व्ह बँकेने (RBI) २००७ मध्ये रिव्हर्स मॉर्गेजसाठी मार्गदर्शक तत्त्वे जारी केली होती, पण याचा वापर खूप कमी झाला आहे. यामागे अनेक मोठी कारणं आहेत. भारतात मालमत्ता ही पिढ्यानपिढ्या वारसा म्हणून जपण्याची भावना आहे, त्यामुळे लोक घरं आर्थिक मालमत्ता म्हणून वापरण्यास कचरतात.
त्याशिवाय, प्रॉपर्टीचे टायटल (मालकी हक्क) स्पष्ट आहेत की नाही हे तपासणे बँकांसाठी अवघड जाते, ज्यामुळे वाद होण्याची शक्यता असते. विकसित देशांप्रमाणे 'नो-निगेटिव्ह-इक्विटी गॅरंटी' (No-Negative-Equity Guarantee) चा अभाव आहे, म्हणजेच कर्जाची रक्कम घराच्या मूल्यापेक्षा जास्त झाल्यास कर्जदार किंवा त्यांच्या वारसांना नुकसान सोसावे लागते. यासोबतच, ग्राहकांमध्ये जागरूकता कमी असणे आणि मालमत्ता मूल्यांकनाचे जास्त खर्च हे घटक या बाजाराला गेल्या २० वर्षांपासून पुढे सरकू देत नाहीत.
बाजाराला नवसंजीवनी कशी मिळेल?
या समस्येवर मात करण्यासाठी, तज्ञांचे मत आहे की अधिक मजबूत नियामक चौकटीची गरज आहे. यासाठी, ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करणारे आणि मालमत्तेच्या भविष्यातील परिणामांबद्दल ज्येष्ठ नागरिकांना स्वतंत्र आर्थिक सल्ला देणारे पारदर्शक करार आवश्यक आहेत. डिजिटल भूमी नोंदींमुळे (Digital Land Records) मालमत्ता पडताळणीचा खर्च कमी होऊ शकतो आणि कायदेशीर अनिश्चितता दूर होऊ शकते.
बँकांनी लवचिक पेमेंट पर्याय आणि स्पर्धात्मक कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर (Loan-to-Value Ratio) देणे आवश्यक आहे, जेणेकरून कर्जदारांचा धोका आणि निवृत्तांच्या गरजा यांचा समतोल साधला जाईल. नियामक धोरणांमधील बदल या उत्पादनांमध्ये विश्वास निर्माण करण्यासाठी महत्त्वाचे ठरतील.