भारतीय रिझर्व्ह बँकेने (RBI) आता सूचीबद्ध असलेल्या रियल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्सना (REITs) बँकांकडून टर्म लोन (term loan) घेण्याची परवानगी दिली आहे. यामुळे REITs साठी निधी उभारण्याचा एक नवा मार्ग खुला झाला आहे.
काय घडले?
रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाने (RBI) आता SEBI-regulated रियल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्सना (REITs) व्यावसायिक बँकांकडून कर्ज घेण्याची नवीन नियमावली जाहीर केली आहे. यापूर्वी, REITs प्रामुख्याने बॉण्ड मार्केटमधून (Non-Convertible Debentures) कर्ज घेत असत. या बदलामुळे REITs ना टर्म लोन आणि प्रॉपर्टी खरेदीसाठी (acquisition finance) बँकांकडे जाण्याचा एक नवा मार्ग मिळाला आहे.
REITs साठी हे महत्त्वाचे का?
Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust आणि Nexus Select Trust सारखे सूचीबद्ध REITs मालमत्ता खरेदी आणि व्यवस्थापनासाठी मोठे कर्ज व्यवस्थापित करत असतात. बँकांकडून कर्ज उपलब्ध झाल्यास या ट्रस्ट्सना अधिक लवचिकता मिळेल. यामुळे त्यांना जुने कर्ज रिफायनान्स (refinance) करण्याची किंवा नवीन मालमत्ता खरेदी करताना निधीची जुळवाजुळव करण्याची संधी मिळेल, जेणेकरून ते केवळ बॉण्ड गुंतवणूकदारांवर अवलंबून राहणार नाहीत.
ICRA च्या अंदाजानुसार, या निर्णयामुळे ₹80,000 कोटींपर्यंत निधी उभारण्याची क्षमता वाढू शकते, जर REITs ने बँकिंग कर्जाचा वापर करून त्यांचे कर्ज वाढवण्याचा निर्णय घेतला.
कर्जाचा खर्च आणि परतफेडीतील फरक
बँका आता REITs ना कर्ज देऊ शकत असल्या तरी, या कर्जांची रचना बॉण्ड्सपेक्षा वेगळी आहे. गुंतवणूकदारांनी हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की REITs बँक कर्ज घेतील की बॉण्ड्सचा पर्याय निवडतील, यावर खालील दोन गोष्टींचा परिणाम होऊ शकतो:
पहिला, बँक कर्जांमध्ये सामान्यतः 'अॅमॉर्टायझिंग' (amortizing) रचना असते. याचा अर्थ REITs ला व्याजासोबत कर्जाची मुद्दल रक्कम नियमितपणे परत करावी लागेल. याउलट, बॉण्ड मार्केटमधील गुंतवणूकदार अनेकदा 'बुलेट' पेमेंट स्वीकारतात, ज्यात मुद्दल रक्कम मुदतीच्या शेवटी एकदाच परत केली जाते. नियमित मुद्दल परतफेडीमुळे, बॉण्ड फायनान्सिंगच्या तुलनेत युनिट होल्डर्सना (गुंतवणूकदारांना) वितरीत करण्यासाठी उपलब्ध असलेल्या पैशांची रक्कम कमी होऊ शकते.
दुसरा, कर्जाचा खर्च बदलू शकतो. RBI ने REITs ना दिलेले कर्ज 'कमर्शियल रिअल इस्टेट' (Commercial Real Estate) एक्सपोजर म्हणून वर्गीकृत केले आहे, ज्यासाठी बँकांना जास्त भांडवल बाजूला ठेवावे लागते (high risk weights of 100% ते 125%). बँकांना या कर्जांसाठी अधिक भांडवल राखीव ठेवावे लागत असल्याने, ते बॉण्ड्सपेक्षा जास्त व्याजदर आकारू शकतात, कारण बॉण्ड्ससाठी बँकांकडे भांडवल आवश्यकता समान नाहीत.
नियामक सुरक्षा उपाय
आर्थिक प्रणालीची स्थिरता राखण्यासाठी, RBI ने कठोर नियम लागू केले आहेत. बँका केवळ अशा REITs ना कर्ज देऊ शकतात ज्यांच्याकडे स्थिर, उत्पन्न-निर्मिती करणाऱ्या मालमत्ता आहेत. विशेषतः, REITs च्या 80% मालमत्ता कमीतकमी एका वर्षापासून स्थिर रोख प्रवाह (stable cash flows) निर्माण करत असणे आवश्यक आहे. यामुळे बँकांना जोखमीच्या, बांधकाम सुरू असलेल्या किंवा अडचणीत असलेल्या प्रकल्पांना वित्तपुरवठा करण्यापासून प्रतिबंध केला जाईल.
गुंतवणूकदारांनी काय लक्ष ठेवावे?
गुंतवणूकदारांनी सूचीबद्ध REITs चे व्यवस्थापन संघ या नवीन निधी पर्यायाला कसे सामोरे जातात यावर लक्ष ठेवावे. महत्त्वाचे मुद्दे खालीलप्रमाणे आहेत:
- REITs त्यांचे कर्ज बॉण्ड्सऐवजी बँक कर्जांकडे वळवतात की नाही.
- कर्ज परतफेडीच्या आवश्यकता लक्षात घेता, या वित्तपुरवठ्याच्या निवडीचा 'नेट डिस्ट्रीब्युटेबल कॅश फ्लो' (Net Distributable Cash Flows - NDCF) वर काय परिणाम होतो.
- सध्याच्या बॉण्ड यील्डच्या तुलनेत कर्जाच्या खर्चाबद्दल व्यवस्थापनाची भाष्य.
- REITs त्यांची नवीन, मोठी कर्ज क्षमता वापरताना कर्ज गुणोत्तर (leverage ratios) किंवा कर्ज-इक्विटी (debt-to-equity) स्तरांमध्ये होणारे बदल.