Whalesbook
बाजारात व्याजदरांचा खेळ सुरूच
भारतातील गृहकर्ज बाजार सध्या प्रचंड स्पर्धेमुळे चर्चेत आहे. यामुळे कर्जदारांना (lenders) विविध व्याजदरांचे पर्याय उपलब्ध झाले आहेत. सप्टेंबर महिन्यापर्यंत, सरकारी बँकांनी (Public Sector Banks) नवीन गृहकर्जांच्या एकूण मूल्यापैकी सुमारे 50% बाजारपेठ काबीज केली आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाच्या (RBI) रेपो रेट कपातीचा फायदा ते लगेच ग्राहकांपर्यंत पोहोचवत आहेत, तसेच आक्रमक किंमत धोरण (aggressive pricing) वापरत आहेत. सप्टेंबर अखेरपर्यंत, एकूण गृहकर्ज बाजार 11.1% ने वाढून ₹42.1 लाख कोटी वर पोहोचला आहे. सरकारी बँका सुरुवातीला आकर्षक दर देत असल्या तरी, खाजगी बँका (private banks) आणि हाऊसिंग फायनान्स कंपन्या (HFCs) डिजिटल अर्ज प्रक्रिया, जलद कर्ज मंजुरी आणि अनोख्या उत्पादनांमधून स्वतःला वेगळे सिद्ध करत आहेत.
स्थिर धोरण पण दरांमध्ये भिन्नता
सध्याची स्पर्धा आरबीआयने 5.25% वर स्थिर ठेवलेल्या रेपो रेटच्या पार्श्वभूमीवर सुरू आहे. कर्जदारांकडून (lenders) ग्राहकांचा क्रेडिट स्कोर, लोन-टू-व्हॅल्यू रेशो, रोजगाराची स्थिती आणि बँकेसोबतचे संबंध यांसारख्या अनेक गोष्टी विचारात घेऊन कर्जाचे दर निश्चित केले जातात. मार्च 2024 पर्यंत, बँकांचा गृहकर्ज बाजारातील हिस्सा 74.5% होता, तर HFCs कडे 19% हिस्सा आहे आणि त्यांची वाढ सातत्याने दिसून येत आहे. पुढील दशकात, हाऊसिंग फायनान्स क्षेत्र 15-16% च्या चक्रवाढ वार्षिक दराने (CAGR) वाढण्याची अपेक्षा आहे. शहरीकरण वाढणे आणि 'प्रधानमंत्री आवास योजना' (PMAY) सारख्या सरकारी योजनांमुळे परवडणाऱ्या घरांना (affordable housing) मिळणारा बूस्ट हे या वाढीचे मुख्य चालक आहेत. HomeFirst Finance, Aptus Value Home Finance आणि Aadhar Housing Finance यांसारख्या HFCs ना त्यांच्या व्यवसाय मॉडेलमुळे आणि वाढीच्या संधींमुळे विश्लेषकांकडून सकारात्मक रेटिंग मिळाली आहे.
धोके आणि नियामक लक्ष
या सकारात्मक वाढीच्या शक्यतेनंतरही, गृहकर्ज क्षेत्रासमोर अनेक धोके आहेत. HFCs, विशेषतः, व्याजदर जोखमीच्या (interest rate risk) अधीन आहेत, कारण त्यांच्या निधीची किंमत (funding costs) बाजारातील परिस्थितीनुसार बदलू शकते. जरी सध्याचे दर आकर्षक असले तरी, भविष्यात व्याजदर वाढल्यास किंवा कर्ज घेण्याचा खर्च वाढल्यास त्याचा कर्जाच्या दरांवर आणि मागणीवर परिणाम होऊ शकतो. क्रेडिट जोखीम (credit risk) हा देखील एक मोठा चिंतेचा विषय आहे. कर्जाची गुणवत्ता (asset quality) सुधारली असली तरी, तीव्र स्पर्धेमुळे कर्जदारांना (lenders) कर्ज निकष शिथिल करावे लागतील, ज्यामुळे विशेषतः आर्थिक मंदीच्या काळात बुडीत कर्जे (bad loans) वाढू शकतात. उदाहरणार्थ, Aptus Value Housing Finance सारख्या HFCs ना नवीन नियमांमुळे किंवा त्यांच्या मुख्य बाजारपेठेत अधिक तीव्र स्पर्धेमुळे आव्हानांना सामोरे जावे लागू शकते. अनेक HFCs निधीसाठी बँकेच्या कर्जांवर आणि भांडवली बाजारावर (capital markets) अवलंबून असतात, ज्यामुळे ते निधीची कमतरता आणि बदलत्या खर्चांसाठी असुरक्षित ठरतात. आरबीआय (RBI) आणि नॅशनल हाऊसिंग बँक (NHB) या क्षेत्रावर बारकाईने लक्ष ठेवून आहेत आणि दीर्घकालीन वाढीसाठी जोखीम व्यवस्थापन (risk management) आणि प्रशासनावर (governance) भर देण्याची गरज अधोरेखित करत आहेत.
भविष्यातील वाढीचे चालक आणि नवोपक्रम
भारतीय गृहकर्ज बाजारात आगामी काळात मोठी वाढ अपेक्षित आहे. पुढील दशकात 15-16% च्या CAGR दराने ही बाजारपेठ 2029-30 पर्यंत ₹77-81 लाख कोटी पर्यंत पोहोचण्याची शक्यता आहे. शहरीकरण, परवडणाऱ्या घरांसाठी सरकारी पुढाकार आणि कर्ज अर्ज व प्रक्रिया यासाठी डिजिटल साधनांचा वाढता वापर हे या वाढीचे प्रमुख कारण असतील. विश्लेषकांना आशा आहे की मॉर्टगेज-टू-जीडीपी (mortgage-to-GDP) गुणोत्तर वाढेल आणि कर्ज पोर्टफोलिओचा विस्तार होईल, विशेषतः परवडणाऱ्या घरांच्या विभागात. तसेच, विविध कर्जदारांना, जसे की स्वयंरोजगारित (self-employed) लोकांसाठी, क्रेडिट जोखीम मूल्यांकनासाठी (credit risk assessment) प्रगत डेटा विश्लेषणाचा (advanced data analysis) वापर करून नवीन उत्पादने (products) आणि लक्ष्यित दृष्टिकोन (targeted approach) बाजारात येतील.