होम लोनचे व्याजदर हे फक्त रेपो रेटवरच नाही, तर बँकेच्या 'स्प्रेड'वरही अवलंबून असतात. हा स्प्रेड म्हणजे बँकेचा नफा आणि जोखीम प्रीमियम असतो. हा स्प्रेड कसा काम करतो हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे, कारण यामुळे तुमच्या EMI मध्ये मोठा फरक पडू शकतो.
होम लोन EMI मागचे गणित
तुम्ही बँकेच्या जाहिरातींमध्ये होम लोनसाठी 'सुरुवातीचा व्याजदर' पाहिला असेल. पण हे संपूर्ण चित्र नाही.
तुमचा अंतिम व्याजदर हा 'एक्सटर्नल बेंचमार्क' (External Benchmark) जसे की रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाचा (RBI) रेपो रेट आणि त्यावर बँकेने लावलेला 'स्प्रेड' (Spread) यावर ठरतो.
हा स्प्रेड म्हणजे बँकेने आपल्या नफ्यासाठी आणि कर्जातील जोखीम लक्षात घेऊन लावलेली अतिरिक्त रक्कम.
जेव्हा रेपो रेट बदलतो, तेव्हा तुमचा व्याजदर बदलतो. पण वेगवेगळ्या बँकांचे स्प्रेड वेगवेगळे असल्याने, समान रेपो रेट असतानाही तुम्हाला वेगवेगळ्या बँकांकडून वेगवेगळे व्याजदर मिळतात.
कर्जाचा दर कसा मोजला जातो?
ऑक्टोबर 2019 पासून, RBI ने फ्लोटिंग रेट (Floating Rate) रिटेल कर्जे, ज्यात होम लोनचाही समावेश आहे, एक्सटर्नल बेंचमार्कशी जोडणे बंधनकारक केले आहे.
सर्वात सामान्यपणे रेपो रेट हा बेंचमार्क म्हणून वापरला जातो. तुमचा अंतिम व्याजदर हा (बेंचमार्क रेट + स्प्रेड) असा असतो.
उदाहरणार्थ, जर रेपो रेट 6.5% असेल आणि बँकेने 2.0% चा स्प्रेड जोडला, तर तुमचा प्रभावी व्याजदर 8.5% होतो.
हा स्प्रेड बँकेच्या कामकाजाचा खर्च, नफा आणि कर्जदाराची जोखीम यावर अवलंबून असतो.
कर्जदारांसाठी स्प्रेड महत्त्वाचा का आहे?
बरेच कर्जदार फक्त जाहिरातीत दिसणाऱ्या व्याजदराकडे लक्ष देतात. पण स्प्रेड हा कर्जाच्या खऱ्या खर्चाचा निर्देशक आहे.
स्प्रेडमधील अगदी 0.25% किंवा 0.50% चा फरक सुरुवातीला कमी वाटू शकतो.
परंतु, 20 वर्षांच्या होम लोनवर हा फरक प्रचंड वाढतो.
जास्त स्प्रेड म्हणजे जास्त EMI आणि कर्जाच्या मुदतीमध्ये तुम्हाला भराव्या लागणाऱ्या व्याजाची एकूण रक्कमही खूप जास्त.
त्यामुळे, वेगवेगळ्या बँकांकडून कर्ज घेताना स्प्रेडची तुलना करणे सर्वात महत्त्वाचे आहे.
स्प्रेडवर परिणाम करणारे घटक
बँका प्रत्येक ग्राहकाला समान स्प्रेड देत नाहीत. हे जोखीम-आधारित किंमत मॉडेल (Risk-based Pricing Model) आहे.
तुमचा क्रेडिट प्रोफाइल (Credit Profile) हा मुख्य घटक आहे. तुमचा सिबिल स्कोअर (CIBIL Score), उत्पन्नाची स्थिरता, नोकरीचा इतिहास आणि लोन-टू-व्हॅल्यू (LTV) रेशो (तुम्ही प्रॉपर्टीच्या किती टक्के रक्कम कर्ज म्हणून घेत आहात) यावर स्प्रेड अवलंबून असतो.
चांगला क्रेडिट स्कोअर आणि स्थिर नोकरी असलेल्या व्यक्तीला कमी जोखीम मानले जाते, त्यामुळे त्यांना कमी स्प्रेड मिळतो.
याउलट, कमी क्रेडिट स्कोअर किंवा जास्त LTV रेशो असल्यास, बँक जास्त जोखीम लक्षात घेऊन स्प्रेड वाढवू शकते.
काय तपासावे?
होम लोनची निवड करताना, केवळ जाहिरात केलेल्या दरावर जाऊ नका.
बँकेला 'प्रभावी व्याजदरा' (Effective Interest Rate) बद्दल विचारा.
कर्जाच्या संपूर्ण मुदतीसाठी स्प्रेड निश्चित आहे की क्रेडिट जोखीम पुनरावलोकनानुसार तो बदलू शकतो, हे स्पष्ट करा.
कर्जाच्या करारात स्प्रेडचा उल्लेख तपासा, जेणेकरून तुम्हाला कर्जाच्या खऱ्या खर्चाची माहिती मिळेल आणि तुम्ही योग्य निर्णय घेऊ शकाल.