गृह खरीदारों की जीत! सुप्रीम कोर्ट ने बढ़ाया उनका दर्जा, भारत में रियल एस्टेट दिवालियापन को नया आकार!

भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र, जो अक्सर गृह खरीदारों और डेवलपर्स के लिए चुनौतियों से भरा रहता है, ने हाल ही में सुप्रीम कोर्ट के इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) से संबंधित फैसलों के साथ एक महत्वपूर्ण बदलाव देखा है।

**गृह खरीदार वित्तीय ऋणदाता के रूप में:** एक प्रमुख विकास यह है कि सुप्रीम कोर्ट ने विशाल चेलाणी और अन्य बनाम देबाशीष नंदा जैसे मामलों में पुष्टि की है कि गृह खरीदार वास्तव में IBC की धारा 5(8)(f) के तहत 'वित्तीय ऋणदाता' हैं। इसका मतलब है कि जब कोई डेवलपर दिवालियापन का सामना करता है, तो उनका दर्जा बैंकों और अन्य ऋणदाताओं के बराबर होता है। 2018 के एक संशोधन द्वारा समर्थित, यह आवंटियों द्वारा भुगतान की गई राशि को उधार के वाणिज्यिक प्रभाव के तौर पर मानता है।

**परियोजना-वार दिवालियापन और रिवर्स सीआईआरपी (CIRP):** किसी पूरी कंपनी को एकTroubled प्रोजेक्ट की वजह से पंगु होने से बचाने के लिए, अदालतों ने परियोजना-वार दिवालियापन का समर्थन किया है। यह दृष्टिकोण, 'रिवर्स सीआईआरपी' (जिसमें विकास पर्यवेक्षण में जारी रहता है) के साथ मिलकर, परियोजना के पूरा होने को सुनिश्चित करने और गृह खरीदारों के निवेश की रक्षा करने का लक्ष्य रखता है। सुपरटेक लिमिटेड मामले ने पूरी इकाई को समाप्त करने के बजाय परियोजना-दर-परियोजना आधार पर दिवालियापन को हल करने की आवश्यकता पर प्रकाश डाला।

**वास्तविक खरीदारों को अलग करना:** न्यायपालिका सट्टेबाजी निवेशकों की तुलना में वास्तविक गृह खरीदारों के बीच अंतर करने पर भी ध्यान केंद्रित कर रही है। सुप्रीम कोर्ट ने, मानसी ब्रार फर्नांडिस बनाम शुभ शर्मा और अन्य जैसे मामलों में, इस बात पर जोर दिया है कि IBC पुनरुद्धार के लिए है, न कि सट्टेबाजी के लाभ के लिए। यह अंतर संवैधानिक 'आश्रय के अधिकार' को बनाए रखने के लिए महत्वपूर्ण है।

**प्रभाव:** इन न्यायिक बयानों से गृह खरीदारों के बीच विश्वास में काफी वृद्धि होने की उम्मीद है, जिससे संकटग्रस्त रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए अधिक पारदर्शी और कुशल समाधान प्रक्रियाएं हो सकती हैं। डेवलपर्स को अधिक जवाबदेही का सामना करना पड़ेगा। यह कानूनी स्पष्टता क्षेत्र को स्थिर कर सकती है और निवेश निर्णयों को प्रभावित कर सकती है। रेटिंग: 7/10.

**कठिन शब्दों की व्याख्या:** **इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC):** एक कानून जो कंपनियों और व्यक्तियों के दिवालियापन को हल करने के लिए समयबद्ध तंत्र प्रदान करता है। **वित्तीय ऋणदाता (Financial Creditor):** एक इकाई (जैसे बैंक या गृह खरीदार, IBC के तहत) जिसे एक वित्तीय ऋण बकाया है। **कॉर्पोरेट इन्सॉल्वेंसी रेज़ोल्यूशन प्रोसेस (CIRP):** किसी कंपनी के दिवालियापन को हल करने के लिए IBC के तहत कानूनी प्रक्रिया। **आवंटी (Allottee):** एक व्यक्ति जिसने रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में कोई यूनिट बुक या खरीदी है। **रेरा (रियल एस्टेट रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट एक्ट, 2016):** रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने और गृह खरीदारों के हितों की रक्षा करने के उद्देश्य से एक कानून। **एनसीएलएटी (नेशनल कंपनी लॉ अपीलेट ट्रिब्यूनल):** एनसीएलटी द्वारा पारित आदेशों के लिए एक अपीलीय निकाय। **एनसीएलटी (नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल):** दिवालियापन और दिवालियापन मामलों के लिए निर्णय प्राधिकरण। **रिवर्स सीआईआरपी (Reverse CIRP):** एक प्रक्रिया जिसमें मौजूदा प्रबंधन या डेवलपर परियोजना के पूरा होने को सुनिश्चित करने के लिए एक दिवालियापन पेशेवर की देखरेख में परियोजना को चलाता रहता है। **क्रेडिटर्स की समिति (Committee of Creditors - CoC):** कंपनी के वित्तीय ऋणदाताओं से बनी एक संस्था, जो समाधान योजनाओं को मंजूरी देने के लिए जिम्मेदार होती है।